Прекращение договора аренды.

Основаниями прекращения для договора аренды могут быть общие основания, т.е. те основания, которые зафиксированы в Главе 26 ГК РФ.

Поскольку договор аренды всегда носит срочный характер, у нас появляется такое специфическое основание прекращения договора как истечение срока. При этом еще раз вспомним то особое правило, которое содержится в п.2 ст.621 ГК РФ, т.е. ту ситуацию, когда истечение срока не приводит к прекращению договора, а договор возобновляется на тех же условиях на новый срок. Это когда по истечению срока арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Возможным основанием прекращения договора аренды может выступать его расторжение. Причем, в отношении Главы 34 законодатель использует конструкцию юрисдикционного прекращения, т.е. расторжения договора по инициативе одной из сторон решением суда. Собственно, об этом досрочном расторжении договора мы сейчас поговорим подробнее.

Прежде всего, обратить внимание на 2 статьи, которые зеркальны - это ст.619 ГК РФ и ст.620 ГК РФ. Обе они говорят о досрочном расторжении договора, юрисдикционном прекращении по инициативе одной из сторон. Причем, прекращении как реакции на допущенные нарушения другой стороны.

ст.619 ГК РФ предусматривает ситуации досрочного расторжения договора по требованию арендодателя

ст.620 ГК РФ регламентирует случаи досрочного расторжении по инициативе арендатора.

При этом и в ст.619 ГК РФ, и в ст.620 ГК РФ указано по 4 случая, применительно к которым возможно предъявление арендодателем или арендатором требований о расторжении договора.

ст.619 ГК РФ.

Итак, 4 ситуации:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

 Применительно к ст.619 ГК РФ, эти 4 ситуации, это исчерпывающий перечень? Нет. Закон прямо говорит, что другие основания могут быть предусмотрены договором + ст. 619 ГК РФ не вытесняет у нас общего правила ст.450 ГК РФ. Общее правило ст.450 ГК РФ всегда у нас находится за скобками, следовательно, возможно предъявление требования о расторжении договора и в том случае, если эта ситуация подпадает под ст.450 ГК РФ + можно предусмотреть основания в договоре.

Вопрос: в случае однократной неуплаты арендной платы, договор может быть расторгнуть по требованию арендодателя?

То, что это не входит в 4 основания, прямо поименованных в ст.619 ГК РФ, еще не является ответом на поставленный вопрос. У нас есть ст.450 ГК РФ, которая с помощью оценочной категории существенного нарушения дает возможность противоположной стороне потребовать расторжения договора. Для применения ст.450 ГК РФ, применительно к конкретному нарушению надо доказать, что соответствующее нарушение является существенным, т.е. в значительной степени сторона лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Если это будет успешно доказано, значит, это тоже будет основанием для расторжения договора.

Например, однократное невнесение арендной платы под ст.619 ГК РФ не подпадает, но может попасть под ст.450 ГК РФ. Или арендная плата установлена в 100р., каждый месяц арендатор платит ровно по рублю. Под ст.619 ГК РФ эта ситуация формально не подпадает, потому что там по буквальному тексту имеется в виду полная неуплата более 2 раз подряд. Или по четным месяцам арендатор вносит арендную плату, а по нечетным – нет. Под ст. 619 ГК РФ это не подпадает, но это не означает, что данное нарушение не может являться основанием для расторжения. Ибо у нас есть ст.450 ГК РФ + что может избавить арендодателя от необходимости доказывания существенности нарушения, можно просто все наиболее типичные ситуации, не охватываемые ст.619 ГК РФ, предусмотреть договором как основание для предъявления требования о расторжении. Тогда не надо будет по ст.450 ГК РФ доказывать их существенность, они уже будут восприниматься как существенные, этот тест отдельно проходить не будут.

Вот соответствующий перечень случаев, он не начинается и не заканчивается только предписаниями ст.619 ГК РФ.

С т.з. механизма, последний абзац ст.619 ГК РФ, что является обязательной предпосылкой для предъявления арендодателем требования о расторжении договора? Направление предупреждения.

Т.е. для того чтобы в дальнейшем требовать расторжения договора, арендодатель должен по последнему абзацу ст.619 ГК РФ направить предупреждение об устранении нарушений. Если эта стадия не выполнена, дальнейшая реализация механизма расторжения оказывается принципиально невозможной. Причем, как абсолютно верно нам разъяснил ВАС в п.30 ИП №66, соответствующее предупреждение должно быть получено контрагентом. Это элементарный вопрос распределения рисков работы почтовой системы. Т.е. для того чтобы это требование считалось выполненным, риск неполучения возлагается на отправителя, а это правило практически всегда работает, потому что является естественным началом распределения рисков. Это предупреждение должно быть получено контрагентом, в противном случае, эта стадия не выполнена, что блокирует весь дальнейший механизм.

Ст.619 ГК РФ говорит о направлении предупреждения о необходимости устранения нарушений. Если это предупреждение оставлено без внимания, соответствующее нарушение, являющееся поводом для расторжения договора, например, не устранено, то в дальнейшем открывается дорога для иных последовательных действий по досрочному расторжению договора. При этом, расторжение договора в судебном порядке возможно только с обязательным соблюдением претензионного порядка урегулирования споров. Ст. 452 ГК РФ нам говорит об обязательном претензионном порядке. При этом ст.619 ГК РФ замещает ст.452 ГК РФ? Конечно, не замещает, потому что у них разная направленность. Это предупреждение о необходимости устранения нарушений, а претензия о предложении расторгнуть договор добровольно, во внесудебном порядке. У них два совершенно разных вектора направленности, следовательно, ст.619 ГК РФ не исключает ст.452 ГК РФ, следовательно, должно соблюдаться и это условие, и это условие. И предупреждение должно быть направлено, и претензия должна быть направлена. Получается, что процедура оказывается крайне утяжелена. ВАС предлагает в п.29 ИП №66 некое упрощение без утраты смысла. Упрощение состоит в том, что эти два требования могут быть соединены в одном документе, но соединены только таким образом, чтобы оба соответствующих требования в этом документе были видны и вычленялись, т.е. предупреждение не заменяет претензию, равно как и наоборот.

Следовательно, ситуация возможна только, когда в письме, адресованным арендодателем арендатору, написано: «Дорогой арендатор! Погода у нас хорошая, жизнь удалась. Единственное, что ты почему-то 8 месяцев не платишь арендную плату. Предупреждаю тебя о необходимости устранения допущенного нарушения, в противном случае предлагаю расторгнуть договор в добровольном порядке». Это один документ, в котором текстуально соединены предупреждение по ст.619 ГК РФ и претензия по ст.452 ГК РФ, но они не подменяют друг друга, они в этом одном документе видны как два разных волеизъявления. Собственно, только когда выполнены обе указанные предпосылки, можно обратиться в суд.

Теперь посмотрим, какова оказывается процедура? Сначала нарушение, причем, оно существенное, иногда и длящееся, допустим, неуплата арендной платы более 2 раз подряд, т.е. 2 месяца не платит, направляем предупреждение, предупреждение направили, 15 дней на пробег в одну сторону, 15 дней на пробег в другую, разумный срок на устранение - еще где-то месяц, т.е. уже 4 месяца не платит, претензию – еще 15,15 и 30, т.е. еще 2 месяца – 6, и потом только иск, который тоже рассматривается длительное время. Конечно, такой экзотики как в Европе, когда дело рассматривалось в Италии 17 лет, конечно, для нас это только руководство к действию, мы таких рекордов пока не устанавливали, но при особом усердии проблем нет. Дальше рассмотрение. Потом, в какой момент договор будет прекращен? Вступление в законную силу решения суда. Т.е. еще 3 месяца на рассмотрение + месяц на вступление в силу + обжалование еще на 2 месяца, и только со вступлением в силу договор будет прекращенным. Т.е. процедура выхода из договора крайне и крайне затруднена. Причем, видно, что это сделано сознательно, видимо, законодатель таким образом пытается воплотить в жизнь идею стабильности договорных отношений, но эта стабильность отказывается абсолютно неповоротливой махиной.

Еще один нюанс. Представим себе ситуацию, что арендатор не платил арендную плату. 2 месяца просрочки, 2 на предупреждение – 4, два на претензию – 6, 3 + 1 (это в лучшем формате), еще 4 на соответствующее рассмотрение, и перед удалением в совещательную комнату вбегает арендатор с мешком денег и говорит: «На».

Вопрос: возможно ли расторжение договора, если нарушение, которое являлось основаниям для предъявления соответствующего требования, к моменту вынесения решения уже устранено?

Раньше судебная практика складывалась под влиянием разъяснений, которые содержались в п.8 Информационного письма от 5 мая 1997 года № 14. В этом п.8 было написано, что, если нарушение, служащее основанием для предъявления требования о расторжении договора, устранено, удовлетворение иска о расторжении исключено. Представляем, какая была фигня. Т.е. 10 месяцев на это потратили, он заплатил – дальше терпи его, опять запускается вновь этот 10-месячный промежуток. Собственно, понятно, что такая величина и такое регулирование оказывалось крайне неудачным и абсолютно не защищало интерес арендодателя.

И постепенно суды стали отходить от того толкования 1997 года, которое было в ИП №14 изложено. Последней финальной точкой, ознаменовавшей разрыв с прежним регулированием, явились разъяснения, которые содержатся в п.23 Постановления Пленума № 73. В прошлом году с принятием Постановления Пленума №13, вносящего изменения в Постановление Пленума № 73, мы получили разъяснение п.23: Сначала идет воспроизведение ст.619 ГК РФ. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Прежняя позиция окончательно дезавуирована, что, в общем и целом, верно, потому что расторжение договора в данном случае является реакцией на допущенное нарушение, а не на его устранение. И заставлять арендодателя продолжать сотрудничество с арендатором, который зарекомендовал себя как неисполнительного участника оборота, было бы просто верхом цинизма, поэтому сейчас ВАС указал, что уплата долга, т.е. устранение нарушения, являющегося поводом для досрочного расторжения, не исключает удовлетворение иска о самом досрочном расторжении.

Единственное, что здесь, дальше, в соответствии с воплощением доктрины непротиворечивого поведения, заложена еще одна важная мысль - однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. Т.е. поскольку требование о расторжении договора – это реакция на допущенное нарушение, устранение нарушений не исключает возможность удовлетворения требований, но отсутствие какой бы то ни было реакции в течение разумного срока после нарушения блокирует возможность удовлетворения иска. Потому что, если арендатор как не начинал платить арендную плату, так и не начинает, потом спустя полгода спохватился, заплатил. Еще через 2 года продолжения договора, арендодатель вспоминает: «А ведь арендатор, сволочь, он же более 2 раз подряд тогда не внес арендную плату, таки я предъявлю требование о расторжении договора». Предъявить требование он может, потому что бумага все терпит, а рассчитывать на удовлетворение в подобной ситуации не способен, ибо отсутствие реакции на допущенное нарушение в течение разумного срока создает у контрагента видимость того, что этой реакции не будет, т.е. не вызывает это нарушение идиосинкразии [болезненная реакция, возникающая у некоторых людей в ответ на определённые раздражители], по крайней мере, видимости этого у арендодателя, он готов продолжать договорные отношения, несмотря на допущенные нарушения. И если он потом передумает, то это будет находиться в противоречии с его предшествующим поведением, это будет поощрение недобросовестных действий. ВАС прямо на это указывает: не предъявление требование в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного дога лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Кстати, это разъяснение вызывает еще один вопрос интересный глобального свойства. Поскольку право на расторжение договора – это секундарное право. Это вопрос о сроках реализации секундарного права и последствиях его нереализации в пределах соответствующего срока, т.е. что с ним происходит: оно прекращается или не прекращается? Вопрос сам по себе крайне интересный, тем более, что у нас никаких серьезных исследований секундарных прав нет.

Вот соответствующая схема. Если мы представим себе, что нарушение не является устранимым или в целом ряде иных обстоятельств, для того чтобы арендодателю выйти из договорного отношения требуется значительный промежуток времени.

Как изменить ситуацию? Ведь это все уже на входе видно.

Предусматривать основание – это ничего не даст, мы защитимся с т.з. формализма ст.619 ГК РФ: более двух раз подряд в полном объеме, но темпорально нас смущало не основание, а именно порядок. Но порядок, каким образом? Регламентировать в ином формате требование о расторжении договора мы не можем, ст.452 ГК РФ императивна, ст.619 ГК РФ относительно предупреждения императивна, и здесь мы ничего не можем поменять местами, в лучшем случае можем обозначать сроки ответа, но это сократит промежутки не самым серьезным образом. А что делать?

Единственный формат разрешения этой ситуации – это ст.310 ГК РФ. Т.е. уходить с формата расторжения договора, юрисдикционного прекращения, на формат внеюрисдикционного прекращения. Другое дело, что сегодня однозначно этот формат доступен только предпринимателям, потому что в договорах, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ возможен только в случаях, прямо предусмотренных законом. Даже если мы в соответствии с новейшими веяниями, с Постановлением Пленума ВАС № 14 о свободе договора попробуем перетолковать ст.310 ГК РФ, то в лучшем случае нам добавится сюда однопорядковые субъекты. На самом деле, по-русски, от души, принцип стабильности договорных отношений, поэтому давайте такую эту систему стабильности проведем, чтобы никому не повадно было вообще в этом отношении входить, потому что вход рубль, а выход – 10. Это досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя.

Ст.620 - досрочное расторжение договора по инициативе арендатора.

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Это исчерпывающий перечень? Нет, то же самое + ст.450 ГК РФ + основания для досрочного расторжения договора могут быть установлены и договором.

Основания, установленные договором, могут быть любого порядка, это не обязательно основания, связанные с нарушением противоположной стороной тех или иных положений договора. Это могут быть самые разные обстоятельства, принцип свободы договора, и сама ст.619 ГК РФ, и ст. 620 ГК РФ не говорит, что эти основания должны быть сопряжены с нарушениями, допущенными противоположной стороной. Кстати, судебно-арбитражная практика в п.25 ИП №66 прямо это говорит, что требования, установленные договором, могут быть и не связны с нарушением.

Не исчерпывающий перечень, 4 прямо обозначенных + ст.450 ГК РФ + основания для досрочного расторжения договора могут быть установлены и договором, мы будем избавлены от формализма правил ст.620 ГК РФ.

С т.з. механизма. Есть ли там аналог последнего абзаца ст.619 ГК РФ? Т.е. никакого предупреждения здесь не требуется. То ли это сделано как пестование интересов арендатора, то ли забыли дописать, как бы то ни было, этого механизма в процедуре нет, но отсутствие необходимости предупреждения не делает сам механизм намного более гибким. Почему? Потому что ст.452 ГК РФ мы черпали из общих правил. При всяком требовании о досрочном расторжении договора, предъявляемом в суд, обязательный претензионный порядок регулирования споров. Не предусматривая предупреждения, ст.620 ГК РФ не отменяет претензию, поэтому предупреждения не надо, а претензия по ст.452 ГК РФ нужна. И только соблюдение претензионного порядка урегулирования споров является обстоятельством, дающим возможность предъявить требование в суд с тем, чтобы рассчитывать на эффективное его удовлетворение.

⇐ Предыдущая40414243444546474849Следующая ⇒

Поделиться: