Прогноз рынка недвижимости на конец 15-го - начало 16-го года
На протяжении 1, 5 последних десятилетий жители России наблюдали преимущественно рост цен на недвижимость, поэтому мало кто верит в снижение стоимости квадратных метров. Но такое время настало, об этом говорят компетентные аналитики и цифры статистических исследований рынка первичной и вторичной недвижимости.
Отличие текущего финансово-экономического кризиса от катаклизмов 2008-2009 годов существенное, его не получится пересидеть. Рынок недвижимости в сентябре текущего года не активизировался в сколь-нибудь серьезной степени, что свидетельствует о стабильном падении покупательского спроса россиян. Единственным вариантом хоть как-то заинтересовать потенциального покупателя является снижение рыночной стоимости жилья.
Наступление осени не принесло с собой существенного роста потребительского спроса на жилье. Риелторы проанализировали ситуацию на рынке вторичной недвижимости с начала осеннего делового сезона и пришли к неутешительным выводам: спрос подрос всего на 10-12, 5%, что весьма грустно на фоне летнего застоя. При этом августовская девальвация рубля не сказалась никак на желании россиян вкладывать деньги в жилье.
Хотя в декабре 2014 г. наблюдалась обратная ситуация.
Поэтому аналогий с кризисом 2008 г. и оживлением рынка недвижимости уже к осени - 2009-го проводить не стоит. Сегодня можно говорить о том, что начавшийся кризис не закончится быстрым восстановлением спроса. Новая реальность такова – конфликт России с Западом, который можно считать самым крупным после распада Союза, и изменение баланса спрос-предложение на сырьевых рынках. Все эти факторы негативно влияют на благосостояние населения, существующая экономическая модель роста потребления исчерпала себя полностью.
Всем известные политические события имеют серьезные экономические последствия:
- Введение санкций против РФ закрыло для нашей страны доступ к иностранным кредитам с низкими процентами;
- Крупные западные инвесторы покинули фондовый рынок России;
- Капитал начал постепенно выводиться из оборота страны за рубеж;
- Падение цен на энергетические ресурсы привело к появлению дыры в федеральном бюджете.
Даже ослабление рубля не решит всех проблем. И правительство вместо поддержки неликвидной экономики сворачивает инвестиционные программы.
Каковы перспективы на ближайшее будущее? Они не радуют. Несмотря на данные ранее обещания, правительством принято решение пролонгировать заморозку денег ПФ РФ, хотя эти капиталы могли быть направлены в отечественный бизнес. Если учесть эти накопления, бюджет-2015 в проекте уже закладывается с 3%-ным дефицитом ВВП.
Баррель нефти пока держится на отметке 50 долларов, но может существенно упасть в цене после появления на рынке китайских и иранских компаний. Дополнительный риск – возможность роста ставки ФРС в конце текущего года, что вызовет укрепление позиции доллара и снижение стоимости ресурсов, номинированных в этой валюте. Санкции ЕС, вероятно, будут продлены на весь 2015 г. по причине явного срыва сроков исполнения Минских соглашений.
Всегда оптимистично настроенное ведомство - Минэкономразвития в своем прогнозе на 2015 г. говорит о росте отечественного ВВП на 0, 7%. Да и то причина роста – восстановление промышленных запасов при одновременном сокращении потребления и инвестиций. По мнению экспертов, даже к 2018г. платежеспособность населения РФ не достигнет уровня 2014 г. Российские и иностранные экономисты уверены – если сейчас не провести серьезных структурных реформ в экономике, ее постигнет стагнация.
Рынок недвижимости на фоне падения платежеспособности жителей может не рисовать себе радужных перспектив. Спрос на жилье в ближайшие годы не восстановится. Все «шальные миллионы», которые крутились в экономике РФ с середины 2000-х годов, уже выведены за рубеж. Соответственно, взлетевшие до небес расценки на жилье теперь нуждаются в серьезной корректуре.
Рынок вторичной недвижимости сегодня имеет на 30-50% больше предложений в сравнении со среднестатистическими показателями предыдущих лет. Доступная ипотека, которая могла бы быть спасением для желающих участвовать в долевом строительстве, сегодня кажется многим участникам опасной. Отсутствие стабильности на рынке труда не гарантирует ежемесячной оплаты банковского кредита, поэтому все чаще люди засматриваются на предложения вторичного сегмента рынка.
Сегодня многие состоятельные соотечественники, желающие избавиться от балласта купленных в последние десятилетия квартир, начнут предлагать их на вторичном рынке по достаточно приемлемым ценам. Этому могут способствовать 2 фактора: введение нового налога на собственность и рост миграции из страны, добавить сюда необходимость содержания личного имущества и вывод очевиден - от ненужной недвижимости будут всеми способами избавляться. Предложения то появятся, а стимулирования спроса – так и нет. Покупательская способность упала на 10-60% (зависит от сегмента и региона) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. И даже правительство не скрывает пессимистичного настроя - восстановления доходов в ближайшие годы можно не ждать.
В сложившихся экономических условиях можно сказать, что рынок недвижимости все чаще смотрит вниз. Цены на жилье сейчас и массовый платежеспособный спрос сильно отличаются, несмотря на желание отдельных индивидуумов вкладывать деньги в имущественные блага. Но таких счастливчиков осталось совсем мало – финансовые «качели» 2014 года сильно облегчили карманы состоятельных людей.
Сейчас рынок недвижимости должен повернуться лицом к той категории граждан, которые и мечтать долги годы не могли о своем жилье. Предполагаемый экспертами процент снижения рыночных цен на квадратный метр составит от 10 до 15% уже в ближайшем будущем.
Первичный рынок тоже не планирует повышать своих расценок. Будут появляться новые, более доступные по цене объекты. Поэтому, для покупателей недвижимости в России сейчас сложилась благоприятная ситуация – масса интересных вариантов и возможность торговаться, снижая стоимость жилья до приемлемой планки. Если продавец не хочет идти на уступки, есть смысл поискать другой вариант. Количество адекватных спросу предложений будет расти, так как продавцы начинают понимать, что в условиях низкого спроса следует снижать и цены.
Рынок ипотеки в РТ упал на четверть
Ипотечное кредитование становится все менее доступным в России в связи с валютным и финансовым кризисом, и хотя ситуация на рынках сейчас близка к стабильной, общие тенденции пока что остаются неизменными.
Согласно последним подсчетам экспертов, ипотека просела в Татарстане с начала текущего года на 24%. За 10 месяцев 2015 года было заключено 60, 8 тыс. ипотечных сделок, тогда как за аналогичный период в прошлом году соответствующее количество сделок составляло 79, 8 тыс., то есть сокращение составило 19 тыс. сделок.
В разных сегментах падение ипотеки оказалось совершенно неоднородным – так, в отношении ипотечных сделок с земельными участками снижение показателей фиксируется совсем незначительное, на уровне всего 1, 6%. В жилом секторе снижение количества сделок с начала года составило 28, 4%. Прежде всего эксперты связывают падение показателей с общей нестабильностью на рынке. Как ожидается, ситуация должна постепенно выровняться за ближайшие месяцы.
В секторе долевого строительства ситуация немного лучше – падение показателей на уровне 12%. Количество заключенных долевых договоров за 10 месяцев 2015 года составило 10, 5 тыс., что на 1, 5 тыс. меньше, чем в прошлом году.
«http: //www.reportal.ru/news/»
Вывод: Объект оценки находится Приволжском районе г. Казани, жилой массив Салмачи – район застройки загородными домами с высоким разбросом цен предложения о покупке жилых домов и коттеджей. Сопоставимых объектов имеется достаточное количество для объективной оценки рыночной стоимости объекта оценки.
Процесс оценки
5.
6.
6.1. Последовательность определения стоимости объекта оценки
Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:
1. Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;
2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;
3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;
4. Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;
5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
6. Составление и написание Отчета об оценке.
Популярное:
