Корректировка значения единицы сравнения для объектов сравнения

⇐ ПредыдущаяСтр 7 из 9Следующая ⇒

Сопоставление стоимости 1 м² рассматриваемых объектов происходит по следующим параметрам:

· условия продажи;

· на дату продажи (оферты);

· объем передаваемых прав;

· снижение цены в процессе торгов;

· на различие в местоположении;

· на материал стен;

· на различие в качестве отделки (физическое состояние);

· на наличие дополнительных улучшений.

Вид права: в зависимости от вида права собственности на объекты недвижимости, последние можно разделить на следующие группы: «право краткосрочной аренды», «право долгосрочной аренды», «постоянное (бессрочное) право пользования», «право собственности с обременением», «полное право собственности». Самой большой стоимостью обладает полное право собственности, самой меньшей – «право краткосрочной аренды». В нашем случае все объекты недвижимости находятся в собственности.

Поправка на уторговывание: На первом этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется поправка (скидка) на уторговывание.

Рынок жилой недвижимости имеет ряд специфичных черт, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли – продажи, причем данные переговоры иногда приводят к положительному результату для покупателя. Согласно данным справочника «Справочник оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Том 1, 2014», скидка на торг составляет для жилых домов в среднем 3-8% (активный рынок). Однако экспертно можно варьировать данное значение в условиях рынка.

Для целей настоящего Отчета Исполнитель использовал скидку 3% для всех объектов-аналогов (как к минимальному значение для новых домов).

Условия продажи: Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, обстоятельства совершения сделки (был ли объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.). В нашем случае все объекты принадлежат одному рынку и форма подачи объявлений является аналогичной.

Поправка на дату продажи (оферты): Поправка на дату продажи (оферты) производится в том случае, если с даты продажи, (оферты) прошло более нормального срока экспозиции для аналогичного имущества. т.е. от 6-месяц. Корректировка рассчитывается исходя из общей динамики цен в данном сегменте рынка за соответствующий период. Т.к. у всех объектов аналогов с даты продажи, (оферты) прошло не более нормального срока экспозиции, то данная поправка равняется нулю.

Местоположение:

Местоположение складывается из двух факторов:

1. Привлекательность (престижность) района. Лучшим показателем привлекательности района служит средний уровень цен на вторичную недвижимость, который отображен в разделе «Краткая характеристика рынка жилья».

2. Локальная привлекательность. Локальная привлекательность определяет насколько изменяется стоимость объекта оценки внутри района в зависимости от ряда факторов. Ниже приведена таблица влияния различных факторов локального месторасположения.

	Локальная привлекательность
%
Транспортная доступность	Высокая	Средняя	Слабая
Инфраструктура	Развитая	Среднеразвитая	Слаборазвитая
Интенсивность строительства	Интенсивное	Точечная	Не ведется

Также важным ценообразующим фактором является наличие рядом берега реки, какого-либо парка, лесного массива и др. Влияние данного фактора определяется экспертным путем.

Так как объект оценки и объекты-аналоги располагаются в одном районе (Салмачи – все объекты), а значит, имеют аналогичную локальную привлекательность местоположения, оценщиками было принято решение корректировку на местоположение принять равной 0% для всех объектов аналогов.

Поправка на уровень отделки: Величина поправки на состояние объекта определяется экспертным путем, на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы, работы специализированных организаций. В нижеследующей таблице приведена информация о стоимости ремонтных работ в г. Казань в зависимости от вида ремонта (для жилых помещений).

Таблица Стоимость ремонтных работ в г. Казань (для жилых помещений).

Вид ремонта	Стоимость работ, руб./кв. м.	Источник
Косметический ремонт (эконом, простая отделка)	2 650, 00	http: //16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/
3 550, 00	http: //remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/71/
3 950, 00	http: //www.region116.com/
2 850, 00	http: //remontvkazani5.ru/? utm_source=direkt& utm_medium=cpc& utm_term=СЃС‚РѕРёРјРѕСЃС‚СЊ_СЂРµРјРѕРЅС‚Р°_РєРІР°СЂС‚РёСЂ& utm_campaign=POISK
3 500, 00	http: //kazan.brigada-doma.ru/
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м.	3 300, 00
Комплексный ремонт квартиры (улучшенная отделка)	5 350, 00	http: //16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/
4 950, 00	http: //remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/72/
5 200, 00	http: //www.region116.com/
4 650, 00	http: //remontvkazani5.ru/? utm_source=direkt& utm_medium=cpc& utm_term=СЃС‚РѕРёРјРѕСЃС‚СЊ_СЂРµРјРѕРЅС‚Р°_РєРІР°СЂС‚РёСЂ& utm_campaign=POISK
4 850, 00	http: //kazan.brigada-doma.ru/
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м.	5 000, 00
Дизайнерский ремонт (высококачественная отделка)	6 050, 00	http: //16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/
7 750, 00	http: //remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/73/
6 950, 00	http: //remontvkazani5.ru/? utm_source=direkt& utm_medium=cpc& utm_term=СЃС‚РѕРёРјРѕСЃС‚СЊ_СЂРµРјРѕРЅС‚Р°_РєРІР°СЂС‚РёСЂ& utm_campaign=POISK
6 050, 00	http: //kazan.brigada-doma.ru/
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м.	6 700, 00

Величина корректировки определяется как абсолютная разница в стоимости ремонтных работ по соответствующим видам ремонта. В нашем случае поправка не применяется, так как аналоги как и объект оценки имеют предчистовую отделку.

Корректировка на стоимость земельного участка: Поскольку для целей настоящей оценки в качестве объектов аналогов были выбраны жилые дома с земельными участками, различающимися по площади, то Исполнителем было принято решение «очистить» стоимости объектов-аналогов от стоимостей земельных участков. Расчет стоимости 1 кв. м. земли представлен в разделе 6.3.2 данного Отчета. В таблице ниже приводятся стоимости земельных участков и итоговая корректировка на размер земельного участка по объектам-аналогам.

Таблица 8 Корректировка на размер земельного участка.

Показатель	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Площадь земельного участка, кв. м.
Стоимость 1 кв. м., руб.	2655, 38
Стоимость земельного участка (корректировка, используемая в расчетах), руб.	-1327687, 5	-1327687, 5	-1062150, 0	-1327687, 5

Корректировка на общую площадь:

Поправка на площадь учитывает различия в площади здания. Анализ вторичного рынка недвижимости показал, что чем больше площадь помещений, тем меньше стоимость 1 кв. м.

Поправка на разницу площади (S, м2) между оцениваемым Объектом (So соответственно) и объектом-аналогом (Sа) определяется с помощью коэффициентов таблицы.

Таблица 9 Поправочные коэффициенты на размер^{^[4]}

На разницу в площади
So/Sа	Ко
< 0, 25	1, 25
0, 49-0, 25	1, 2
0, 85-0, 5	1, 1
0, 86-1, 15
1, 16-1, 50	0, 95
> 1, 50	0, 93

Рз=So/Sа;

Где: Рз – расчетное значение показателя,

So – площадь объекта оценки,

Sа – площадь объекта аналога.

К Аналогам корректировка не применяется. Аналоги - в диапазоне 0, 86-1, 15

Корректировка на наличие коммуникаций. Стоимость коммуникаций составляет 25-30% от стоимости земельного участка. В зависимости от стоимости коммуникаций, приведенной на сайте http: //www.metrinfo.ru/articles/53805.htm, наличие электроснабжения увеличивает стоимость на 5%, водоснабжение – на 7%, водоотведение – на 3 %, газоснабжение – на 11%.

Корректировка не требуется, наличие коммуникаций объекта оценки и аналогов идентично.

Корректировка на материал стен. Корректировка применяется к аналогам 3 и 4 как к домам с кирпичными стенами, в отличии от объекта оценки и аналогов 1 и 2. Согласно исследованию по опросу риэлтерских агентств кирпичные дома имеют различие в цене от деревянных домов и домов из экспериментальных материалов, при идентичных иных параметров на 5% больше. Корректировка не применяется – материал стен аналогов и объекта оценки – идентичен.

Корректировка на этажность. Поправка на различие этажности между оцениваемым объектом и объектом-аналогом определялась с помощью коэффициентов, представленных в книге Яскевич Е. Е. Практика оценки недвижимости. М.: Техносфера, 2011, стр. 432. Коэффициент приведения для зданий различной этажности, в случае если этажность оцениваемого объекта превышает этажность аналога, составляет – 0, 95; в случае если этажность оцениваемого объекта меньше этажности аналога, либо у аналога имеются неполноценные этажи (мансарда и др.) – 1, 05. Корректировка не применяется – этажность сопоставима.

Весовые доли:

Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам достоверность данных по этим объектам уменьшается. Расчет весовых коэффициентов производится по следующей формуле:

где:

D – весовой коэффициент;

Q – общее количество корректировок;

q – количество корректировок аналога;

p – количество аналогов.

Таблица 10 Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов.

Наименование объектов сравнения	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3	Объект-аналог 4
Количество внесенных корректировок по объектам-аналогам
	Количество внесенных корректировок по всем объектам-аналогам
	Количество объектов-аналогов
Весовой коэффициент, %	25, 000%	25, 000%	25, 000%	25, 000%

Расчет стоимости приведен в таблице ниже.

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 5 678 9 Следующая ⇒