Информация о регионе расположения объекта оценки

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 9Следующая ⇒

Приволжский район Казани (тат. Идел буе районы) — крупнейший по территории район Казани, занимающий южную часть города.

На территории Приволжского района расположены один из трёх самых крупных в городе и первый среди них по времени начала сооружения (1970-е гг) «спальный» район Горки (восточная часть района), несколько посёлков, множество крупных промышленных предприятий, больничный городок РКБ/ДРКБ/НИИТО. От района к Международному аэропорту «Казань» идёт автотрасса и имеется железнодорожная линия аэроэкспресса.

В районе сосредоточено наибольшее количество объектов Универсиады-2013, включая её Деревню, которая до и после неё используется как студенческий кампус и федеральный центр подготовки сборных команд России, гребной канал на озере Средний Кабан и другие.

В районе продолжается уплотнение существующих и строительство новых «спальных» микрорайонов массовой жилой застройки — Горки-3, экопарк Дубрава, Солнечный город. Согласно генеральному плану развития города, планируются реновация Старо- и Ново-Татарских слобод на северо-западе района и территорий промышленной, складской, частной и прочей малоценной застройки в юго-западной части района, а также развитие промзоны южнее Давлекеево за счёт предприятий, выводимых из центральных частей города, и сооружение новых кварталов массовой многоэтажной застройки — микрорайона Южный (по Оренбургскому тракту южнее РКБ) и не меньшего чем Горки нового «спального» района Медянский-Новые Горки (юго-восточнее Горок) на вновь присоединённых к городу (в 1998—2004 годах) неиспользовавшихся территориях

Рынок недвижимости в республике татарстан

Рынок недвижимости Республики Татарстан динамично развивается. Регион – лидер Приволжского федерального округа по объемам нового строительства. Прирост населения наблюдается в большинстве городов республики: Казани, Набережных Челнах, Нижнекамске, Альметьевске, Зеленодольске, Елабуге и т. д. Это происходит в том числе за счет переселенцев из других областей страны. В Татарстане находится сразу две агломерации численностью более миллиона человек – Казанская и Набережночелнинская.

В ближайшие годы крупные города региона ожидает строительный бум: застройщики, работавшие на объектах Универсиады, вернулись на локальные стройки.

В республике развивается комплексное строительство. Так, в пригородах Казани планируется возведение городов-спутников, а в Набережных Челнах начинается освоение сразу нескольких микрорайонов – 63-го, Красные Челны и Междуречье. Значительная часть жилья в Татарстане строится в рамках реализации программы социальной ипотеки. Действует и программа ликвидации ветхого жилья.

Продажа квартир в республике

Рынок жилой недвижимости в республике Татарстан находится на подъеме. Ежегодно здесь сдается более 2, 3 млн кв. м жилья. Помимо городов отличную динамику показывают Агрызский, Лаишевский, Нурлатский, Пестречинский и другие районы.

Спрос на жилье в Татарстане остается высоким, цены постепенно растут. Причем средняя цена за квадратный метр на первичном рынке догоняет вторичку. Свою роль в этом процессе играет и развитие программ ипотечного кредитования.

В республике действуют десятки крупных агентств недвижимости, работающих как на первичном, так и на вторичном рынках жилья. Количество сделок купли-продажи квартир в Татарстане растет и уже превысило 100 тысяч в год. Стабильное положение региона на рынке жилья делает его удобным и для улучшения жилищных условий, и для инвестирования средств в недвижимость.

Загородная недвижимость

Загородная и малоэтажная недвижимость в Татарстане занимают приличную долю рынка жилья. Это обусловливается как стремлением многих жить в собственном доме «на природе», так и стратегическими приоритетами в застройке. Между Казанью и Зеленодольском запланировано строительство целого «Малоэтажного города» на 4 тыс. га. В регионе построено уже более 30 организованных поселков, больше всего – в Лаишевском и Зеленодольском районах. В продаже полный ассортимент: дома, коттеджи, таунхаусы, участки с коммуникациями под застройку. Перспективными считаются Верхнеуслонское, Высокогорское и Пестречинское направления.

Коммерческая недвижимость

Рынок коммерческой недвижимости Татарстана показывает хорошую динамику. Развитие промышленности и туризма, постоянный приток населения стимулируют ввод новых объектов в этом сегменте. Подготовка к Универсиаде принесла колоссальные инвестиции в гостиничную, спортивную и транспортную инфраструктуру региона.

Динамично развивается сегмент офисной недвижимости Татарстана и особенно – торговой. В ближайшие годы запланировано строительство девяти промышленных парков, каждый из которых вместит до 20 резидентов. Новые коммерческие и промышленные объекты появятся в Казани, Альметьевске, Нурлате, Бугульме, Менделеевске, Елабуге, Заинске, Камских полянах и Высокогорском районе. Новые федеральные инвестиции – а следовательно, и новое строительство – ожидают регион в связи с подготовкой к чемпионату мира по водным видам спорта в 2015 году и чемпионату мира по футболу в 2018-м.

Аренда жилья в Татарстане

Аренда жилья в республике Татарстан – важная часть рынка недвижимости. Помимо «обычной» долгосрочной аренды этот сегмент стимулируется рядом факторов. Это и рост деловой активности в регионе, и развитие туризма. Причем если в Казани на формирование спроса заметно влияют студенты и туристы, то в других крупных городах республики – Набережных Челнах, Нижнекамске – тон во многом задают приезжие специалисты. Так, в Челнах у арендаторов популярны районы, расположенные недалеко от заводов КАМАЗа. Чаще всего желающие снять жилье в Татарстане ищут одно- и двухкомнатные квартиры.

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок жилой недвижимости г.Казани [1]

Ситуация, сложившаяся в начале года на рынке жилой недвижимости, во многом напоминает 2009 год. Ослабление рубля снизило покупательскую активность, количество сделок в III и IV кварталах 2013 г. в среднем уменьшилось. И, тем не менее, последующие изменения на финансовом рынке – в частности, отзыв ЦБ лицензий у некоторых банков – вызвал повышенный спрос на недвижимость, которую граждане традиционно продолжают считать самой твердой валютой.

Инвестиции в жилые метры в очередной раз стали альтернативой хранению средств в депозитах. Результат – первый месяц 2014 г. стал более продуктивным с точки зрения покупательской активности, чем декабрь 2013 г. Эксперты осторожны в дальнейших прогнозах, однако позитивная динамика рынка жилой недвижимости налицо.

С одной стороны, недвижимость из года в год прибавляет в цене. С другой – цены на нее одними из первых реагируют на кризисные ситуации в экономике, но и восстанавливаются относительно быстро. Причем, в различных сегментах рынка недвижимости эти процессы протекают по-разному.

Едва ли можно ожидать в 2014 году серьезных ценовых колебаний. Скорее всего, цены будут стабильно подрастать на фоне инфляции. Из-за падения курса рубля возможно некоторое увеличение процентных ставок ипотеки, из-за которых для определенных слоев населения кредиты на недвижимость станут еще более недоступными.

Для большинства россиян вложения в недвижимость еще долго будут оставаться эффективным и привлекательным видом инвестирования с целью сохранения капитала. В этом смысле опыт 2009 года является довольно показательным: ликвидность того или иного объекта во многом зависит от сегмента рынка. Так, в кризисных ситуациях элитная недвижимость крайне тяжело поддается реализации, из-за чего падает в цене больше всего.

В прошлые годы рынок объектов бизнес- и элит-класса оказался перенасыщенным. Состояние стагнации, превалирование предложения над спросом сделали большинство объектов неликвидными. В отличие от сегмента дорогой недвижимости, жилье эконом-класса продавалось хорошо. В регионах даже наблюдалась постоянная нехватка доступных по цене квадратных метров, поэтому о стагнации в данном сегменте не может быть и речи.

И, тем не менее, в случае резкой девальвации рубля рынок жилья эконом-класса пострадает первым, поскольку традиционно является наиболее чувствительным к валютной динамике. Владельцам недорогих квартир в новостройках, желающим их продать, будет сложнее это сделать.

Если рубль продолжит падение, следует ожидать активности на вторичном рынке. Оживление будет связано с тем, что темпы возведения новостроя замедлятся, а стоимость его в рублях вырастет.

Скорее всего, сработает психологический фактор, стимулирующий граждан в условиях инфляции прикупить что-то «про запас» и, тем самым, защитить свои сбережения. Замечено, что многие инвестируют в недвижимость именно в кризисных ситуациях, считая, что наступил момент избавиться от денежных запасов, которые стремительно обесцениваются.

Стоит ли паниковать из-за падения рубля и перспективы возможных потрясений на рынке жилой недвижимости? Скорее всего, поводов для серьезного беспокойства нет. Экономисты считают, что курс рубля был завышенным, и то, что сейчас происходит с российской валютой – можно назвать коррекцией, оптимизацией, приведением его к реальной стоимости.

Рекомендации тем, кто планировал в 2014 г. покупку недвижимости – покупать. Тем, кто пока еще об этом не думал – не форсировать события без крайней необходимости, взвесить все «за» и «против». Едва ли в ближайшее время можно ожидать глобальных изменений на рынке жилой недвижимости, если только события не начнут развиваться по маловероятному сценарию, предусматривающему номинирование цен в условных единицах. Если это произойдет, стоимость жилья в национальной валюте неизбежно вырастет.

Анализ рынка загородной недвижимости и земельных участков под индивидуальное жилищное строительство г. Казань. [2]

Коттеджные поселки под Казанью представлены в достаточно широком ценовом диапазоне — от 38 000 до 400 000 рублей за сотку земли. Однако с инфраструктурой в них — школам, детсадами, магазинами и торговыми центрами — пока сложно.

По данным НЛК «Домостроение», средняя цена на рынке загородной недвижимости в Казани за сотку земли составляет 145 000 рублей. В значительной мере привлекательность Казани для инвестиций и стоимость участков связаны с местоположением объекта (учитываются следующие факторы: наличие водоемов /рек/озер, лесных массивов), а также с инфраструктурой и модернизацией транспортной системы города, строительством транспортных развязок. Покупатели предпочитают дома, расположенные не далее 25 км от города. Они обращают внимание и на экологию.

Коттеджные поселки в регионе представлены в достаточно широком ценовом диапазоне — от 38 000 до 400 000 рублей за сотку земли. «Проекты загородных поселков активно развиваются и имеют хорошую динамику, — комментирует руководитель НЛК «Домостроение» Семен Гоглев. – Выбор конструктива разнообразен. Все большей популярностью пользуются дома, построенные по каркасным технологиям из дерева и клееного бруса».

Возрастает доля малоэтажного строительства, в том числе за городской чертой. Ожидается, что к 2015 году она может достигнуть 50% от общего объема жилой недвижимости. Эта тенденция связана с тем, что в 2007 году власти Татарстана заявили о намерении реализовать под Казанью масштабный проект в области малоэтажного строительства – «Малоэтажный город».

Согласно этим планам, в течение 10− 12 лет они планировали возвести несколько коттеджных поселков общей площадью 2, 3 млн кв. метров.

Всего же на сегодняшний день в Татарстане в разной степени готовности находятся около 30 организованных коттеджных поселков. Предлагаются к продаже как коттеджи, таунхаусы, так и участки без подряда.

В Казани наиболее популярными считаются следующие направления: Лаишевский, Пестречинский, Зеленодольский, Верхнеуслонский и Высокогорский районы. В первую очередь востребованны проекты эконом-класса. Но таких предложений немного. Есть потребность в загородных домах в ценовом сегменте от 2, 5 до 3 млн рублей. Также отмечается падение продаж в коттеджных поселках бизнес-класса.

Что касается активной застройки, то самое популярное направление – это Лаишевский район, там красивая природа, а также лучшие и удобные транспортные развязки и, как следствие, незагруженная дорога. Высокогорское направление считается менее популярным из-за обилия пробок.

За последние семь лет тенденция на рынке индивидуальных домов движется в сторону строительства коттеджных поселков.

Но самой серьезной проблемой рынка загородной недвижимости можно отметить низкий уровень развития инфраструктуры. Пока немногие поселки могут похвастаться всеми необходимыми объектами, например, школой, детским садом, оздоровительным комплексом, магазинами и торговыми центрами. Застройщик готов возводить здания, но не всегда находятся арендаторы, поэтому реальная инфраструктура поселка может сильно отличаться от обещанной застройщиком при покупке дома.

Ценообразующие факторы

При исследовании рынка сделок купли-продажи недвижимости в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которые объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. Поскольку общее число ценообразующих факторов весьма велико, то исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки.

На величину рыночной стоимости объектов недвижимости традиционно оказывают влияние следующие факторы: качество прав, условия финансирования, условия рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики и дополнительные элементы.

Для получения наиболее вероятной рыночной стоимости необходимо применять меньшее количество корректировок по объектам-аналогам. То есть надо отбирать те аналоги, которые более схожи по ценообразующим факторам с объектом оценки. На рынке достаточное количество объектов-аналогов, схожих по следующим факторам с объектом оценки: качество прав (собственность), условия финансирования (единовременный платеж), условия рынка (предложение на открытом рынке). Трудность возникает при подборе аналогов по местоположению и физическим характеристикам, так как каждый объект уникален по своим физическим характеристикам и местоположению.

Местоположение. Относится к важнейшим факторам. В районах, обладающих большей престижностью, величина рыночной стоимости недвижимости максимальна. Так же на стоимость жилых домов влияет непосредственное окружение и развитость инфраструктуры.

Физические характеристики. При прочих равных условиях жилые дома с высоким уровнем отделки (евроремонт, отличное состояние) предлагаются на продажу по более высоким ценам. На стоимость оказывает влияние и материал стен – кирпичные дома стоят дороже деревянных. Играет немаловажную роль площадь дома и его этажность, наличие дополнительных инженерных систем, наличие надворных построек и т.д.

⇐ Предыдущая 1 234 5 6 7 8 9 Следующая ⇒