Вопрос №22. Сделки как основания возникновения и прекращения права собственности на земельные участки: понятие, виды (купля-продажа, залог, дарение, наследование и др.)

⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 7Следующая ⇒

Сделки – это действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение прав и обязанностей. Распоряжение земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, водным, лесным и другим специальным законодательством.

Особенности сделок с земельными участками:

1. Сделки совершаются с учётом оборотоспособности земельных участков;

2. Многие сделки (особенно на государственных и муниципальных земельных участках) совершаются по результатам торгов;

3. Распоряжение земельными участками осуществляется с учётом требований градостроительных, строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных норм и правил;

4. В соответствии с ГК распоряжение земельными участками не должно наносит ущерба окружающей среде, а также нарушать права и законные интересы третьих лиц;

5. Существуют особенности в оформлении сделок с земельными участками:

а. Для всех требуется письменная форма;

б. В случаях, прямо установленных законом, требуется государственная регистрация;

6. При совершении сделки стороны не вправе изменять категорию земель, целевое назначение, особый режим использования земельного участка;

7. Земельный участок не должен быть менее установленного предела.

Виды сделок:

I. Договор купли-продажи земельного участка

Самая распространённая сделка после аренды. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) земельный участок за плату.

Продавец должен обладать правом собственности на момент государственной регистрации перехода права собственности. Помимо собственника в качестве продавца могут выступать иные лица, с которыми продавец заключил соответствующее соглашение (агент, доверительный управляющий, комиссионер).

Форма – простая письменная, регистрации самой сделки не требуется, но требуется регистрация перехода права собственности.

Два существенных условия:

1. Предмет – категория земель, целевое назначение, разрешённое использование, площадь, место положения, кадастровый учётный номер. Если земельный участок обременен, то данные сведения доводятся до покупателя;

2. Цена – стороны самостоятельно определяют цену, но могут обратиться к оценщику. В случаях, установленных федеральным законом, применяется цена, определяемая на основании нормативно-правовых актов.

Передача земельного участка осуществляется на основании передаточного акта.

II. Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Здесь полностью применяются нормы гражданского законодательства.

III. Договор дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать земельный участок другой стороне (одаряемому) в собственность. В отличие от купли-продажи договор дарения требует государственной регистрации.

Договор дарения по общему правилу может быть как консенсуальным, так и реальным, но, учитывая что договор подлежит государственной регистрации, то заключенным он в любом случае будет лишь с момента его государственной регистрации.

Даритель может отказаться от дара, а также возможен возврат подаренного имущества в случаях, предусмотренных законом.

IV. Договор ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) земельный участок в собственность, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать ренту. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению и требует государственной регистрации.

Передача земельного участка плательщику ренты возможна как за определённую плату, так и бесплатно.

Рента обременяет земельный участок, поэтому в случае смены собственника, рента переходит на нового собственника. Также данный земельный участок находится под залогом у получателя ренты.

V. Залог или ипотека земельных участков

По договору залога залогодержатель имеет право получить преимущественно перед иными кредиторами удовлетворение своих денежных требований за счёт стоимости заложенного земельного участка, за изъятиями, установленными федеральными законами.

Договор ипотеки подлежит государственной регистрации. По договору может быть выдана закладная как особый вид именной ценной бумаги, она выдаётся регистратором или специально закладным лицом.

Ограничения относительно предмета:

1. Не могут быть предметом:

а. Земельные участки, размер которых меньше минимальных предельных размеров;

б. Земельные участки в государственной собственности;

в. Изъятые или ограниченные в обороте;

2. Находящиеся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена могут быть предметом при наличии следующих условий:

а. Предназначены для жилищного строительства или комплексного освоения в таких целях;

б. Передаются в обеспечение кредита, выданного кредитной организации для строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Залогодатель может отчуждать заложенный земельный участок с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. Если была выдана закладная, то отчуждение земельного участка допускается, только если такое право залогодателю предоставлено закладной. В любом случае самостоятельно залогодатель может завещать заложенный земельный участок.

Залогодатель может возводить здания, строения, сооружения на заложенном земельном участке, если это не противоречит договору ипотеки и целевому использованию земельного участка. При этом здания, строения, сооружения считаются заложенными, если иное не предусмотрено договором ипотеки. Если была выдана закладная, то возведение объектов недвижимости допускается, если такое право залогодателя прямо предусмотрено в закладной.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, происходит обращение взыскания на заложенный земельный участок. Такое обращение производится по двум вариантам:

1. При наличии судебного решения путем проведения торгов – возможна отсрочка:

а. На срок до 1 года – при наличии уважительных причин, если предметом является земельный участок сельскохозяйственного назначения или залогодателем является гражданин, который заложил участок в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью;

б. До истечение периода сельскохозяйственных работ или работ, связанных с реализацией сельскохозяйственной продукции (до 1 ноября) – если предметом является земельный сельскохозяйственного назначения. Отсрочка в данном случае обязательна;

2. Во внесудебном порядке путём проведения торгов – не допускается в следующих случаях:

а. На момент проведения торгов сумма неисполненного обязательства менее 5% от оценки земельного участка по договору ипотеки;

б. На момент проведения торгов период просрочки менее 3 месяцев.

Торги проводятся по месту нахождения земельного участка.

Если торги объявлены несостоявшимися, то по соглашению между залогодателем и залогодержателем земельный участок может быть приобретён залогодержателем по начальной цене, определённой решением суда.

Внесудебный порядок обращения взыскания на земельный участок заключается в продаже земельного участка с торгов на основании соглашения, заключенного между залогодателем и залогодержателем. Это соглашение может быть включено в качестве условия в договор ипотеки либо иметь самостоятельный характер, но в любом случае для такого соглашения требуется наличие нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок.

Заключение соглашения не допускается, если:

1. Предметом ипотеки является земельный участок сельскохозяйственного назначения;

2. Для ипотеки требовалось согласие или разрешение какого-либо лица или органа;

3. Если предметом является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена;

4. Если предметом ипотеки являлось предприятие;

5. Предметом являются земельные участки, находящиеся в общей собственности, и кто-либо из сособственников не дает согласие на внесудебный порядок;

6. Если предметом ипотеки является имущество, имеющее историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.

Суд может отказать в обращении взыскания на заложенный земельный участок, если нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного участка. Если же залогодатель допускает систематическое нарушение сроков внесения платежей (т. е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев) суд не вправе отказывать в обращении взыскания на заложенное имущество, даже если каждая просрочка была незначительной

VI. Наследование земельных участков:

Состоит из односторонних сделок (завещание, наследование).

Наследование обеспечивает универсальное правопреемство после смерти гражданина в его имущественных и некоторых неимущественных правах.

Открытием наследства является дата смерти гражданина или дата вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим. Место открытия наследства – последнее место жительства гражданина, если место жительства не известно – то там, где находится большая часть имущества.

Наследодателями могут быть собственники земельных участков, а также лица, которым земельные участки принадлежат на праве пожизненного наследуемого владения. Наследниками могут быть любые лица, указанные в завещании или в законе (исключения предусмотрены для тех лиц, которые не вправе владеть данным земельным участком в связи с его особенностями, например, иностранные граждане – в таком случае такие лица обязаны произвести отчуждение данного земельного участка).

Государство является наследником в случаях:

1. У гражданина нет наследников

2. Земельный участок завещан государству

3. Все наследники лишены права наследования

4. Никто из наследников не принял наследство.

По наследованию по закону наследники призываются в порядке очередности, установленной в ГК РФ. Наследники каждой последующей очереди призываются при отсутствии наследников в предыдущей.

Завещание – это односторонняя сделка, личное распоряжение наследодателя о своём имуществе на случай смерти с установлением наследников, сделанное в установленной законом форме.

Формы завещания:

1. Нотариально-удостоверенное завещание;

2. Закрытая форма – наследователь пишет завещание, с двумя свидетелями приходит к нотариуса, который не видит содержание завещания;

3. Простая письменная форма – требуются 2 свидетеля.

Земельный участок делится между наследниками в соответствии с минимальными размерами земельных участков. Если земельный участок разделу не подлежит, то он передаётся тому наследнику, который имеет преимущественное право наследования в счёт своей доли.

Преимущественным правом обладают 2 категории наследников:

1. Лица, которые обладали земельным участком с наследодателем на праве общей собственности;

2. Если нет общей собственности, то это наследники, которые постоянно пользовались земельным участком.

Если никто из наследников не воспользовался преимущественным правом, либо таких наследников нет, то земельный участок поступает в общую долевую собственность наследников.

⇐ Предыдущая 1 2 345 6 7 Следующая ⇒