Определение процента износа зданий

Конструктивные элементы	Удельный вес кон­структивных элементов в стои­мости здания, проц.	Износ конструк­тивных элемен­тов, установлен­ный в результате обследования, проц.	Процент износа конструктивных элементов (про­изведение от умножения показа­телей граф 2 и 3)
Фундамент
Стены и перегородки
Перекрытия
Кровля
Полы
Проемы
Отделка
Внутренние санитарно-технические и электротехниче­ские устройства
Прочие элементы
Итого

 

Износ здания в целом в данном случае составит:

(округленно).

Износ в денежном выражении определяется путем умноже­ния восстановительной стоимости объекта на процент износа с последующим делением на 100.

Так, при восстановительной стоимости здания, рассматривае­мого в табл. 2.4, равной 100 тыс. руб., его износ в денежном выражении составит:

Восстановительная стоимость выражает современную стои^ мость здания и определяется по укрупненным показателям сред­ней стоимости 1 ж3 здания.

Для определения восстановительной стоимости строительный объем здания умножается на стоимость 1 м³ здания соответствующего типа, принятую по действующим нормативам Госстроя России.

Наряду с физическим (материальным) износом существует и моральный износ здания. Сущность его заключается в том, что с течением времени под влиянием непрерывного техническо­го " прогресса возникают несоответствия между вновь возводимы­ми и старыми зданиями. Старые здания часто не удовлетворяют современным запросам людей и современным требованиям про­изводства ни по своим габаритам, планировке и расположению помещений, ни по внешнему виду и уровню технического обору­дования. Такие здания могут быть достаточно прочными, и физический (материальный, конструктивный) износ их незначите­лен. Но они устарели «морально». Поэтому необходимо произ­вести реконструкцию, переустройство старого здания для приве­дения его в соответствие с современными требованиями. Мораль­ный износ отражается на восстановительной стоимости, так как в ценниках, по которым принимается стоимость 1 м³ здания, учтено уменьшение стоимости старых зданий в результате роста производительности общественного труда и появления новых усовершенствованных типов зданий. Вследствие этого переуст­ройство и реконструкция морально изношенных зданий чаще всего оправдывается также и экономической целесообразностью несмотря на то, что моральный износ наступает обычно значи­тельно раньше физического.

Для продления сроков эксплуатации зданий необходимо осу­ществлять целый комплекс мероприятий. Это, прежде всего, свое­временно производить работы по поддержанию в исправности конструкций, обеспечивать нормальный температурно-влажностный режим, соблюдать установленный режим работы санитарно-гигиенических устройств (отопления, вентиляции и т. д.).

Долговечность зданий можно повысить и путем правильного выбора материалов и конструкций, применения различного рода средств защиты конструкций от разрушающих факторов.

Продолжительности срока службы зданий способствует так­же замена конструкций при ремонте на более долговечные, проч­ные и стойкие. Например, деревянные междуэтажные и чердач­ные перекрытия заменяются сборными железобетонными; вместо крыш с деревянными стропилами устраиваются железобетонные с рулонной кровлей. Перегородки устраивают из шлакобетон­ных и гипсовых плит; при устройстве водопровода применяются трубы и детали из пластических масс и т. п.

 

Виды ремонта

Различают два вида ремонта зданий — текущий и капитальный.

Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно выполняемых работах по проведению профилактических мероприятий и устранению возникших повреждений и неисправностей с целью предохранения частей зданий и оборудования от преждевременного износа.

 

Текущий ремонт является основой правильной и технически грамотной эксплуатации зданий. При качественном и своевременном выполнении текущего ремонта обеспечивается сохранность и долговечность зданий и сооружений, так как в ходе работ устраняются причины появления дефектов, угрожающих зданиям.

В положениях о проведении планово-предупредительного ремонта зданий приводится подробный перечень работ, относящихся к текущему ремонту зданий. Устранение различного рода мелких неисправностей и дефектов, не связанных с заменой основных конструкций и частей зданий; расшивка трещин и замена отдельных камней в фундаменте; ремонт облицовки и другие работы, не связанные с усилением и перекладкой фундамента; расчистка и заделка стыков в крупноблочных конструкциях в местах повышенной продуваемости; замена отдельных листов и плиток в покрытиях отдельных участков рулонной кровли, очистка кровель от грязи, окраска или промазка кровель в установленные нормами сроки; ремонт штукатурки, остекление, смена приборов в печах и т. д.— все эти работы относятся к текущему ремонту зданий.

Работы по текущему ремонту производятся в течение всего года по графику, составляемому работниками службы технической эксплуатации зданий на основании актов осмотров зданий, а также по заявкам жильцов (в жилых зданиях) либо по заявкам персонала, непосредственно отвечающего за эксплуатацию производственных зданий (начальников цехов, руководителей хозяйств).

Иногда систему ремонтов называют планово-предупредительной, так как в большинстве случаев работы выполняются не для устранения неисправностей, а с целью их предупреждения. Это покраска стен, потолков, полов, окон, дверей, санитарно-технического оборудования, окраска крыш, а также мероприятия по подготовке зданий к зиме.

Однако не всегда можно заранее (на длительный период) предусмотреть все работы по текущему ремонту. Поэтому они делятся на две группы;

профилактический ремонт, планируемый заранее по объему и времени выполнения;

непредвиденный ремонт, при котором неисправности выявляются в процессе эксплуатации и устраняются в срочном порядке.

Повреждения аварийного характера, создающие опасность для жильцов, работающего персонала или приводящие к порче оборудования, сырья, продукции и к разрушению конструкций зданий, должны быть ликвидированы немедленно.

В «Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий» и в «Положении о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий» указываются сроки устранения дефектов при выполнении непредвиденного текущего ремонта. Эти сроки установлены в пределах 1—5 суток. Так, например, в течение суток устраняются неисправности в электрооборудовании, водопроводе и канализации, трещины в печах; течи в стояках внутренних водостоков производственных зданий; в течение 3 суток — заделываются трещины в дымоходах; за 5 суток должны быть устранены повреждения труб, восстановлены сорванные дверные и оконные створки и разбитые стекла.

Капитальный ремонт состоит не только в замене и восстановлении отдельных частей, конструкций и оборудования зданий в связи с их износом и разрушением, но и в замене конструкций на более прочные и экономичные.

К капитальному ремонту относятся работы по перекладке, усилению фундамента или замене его частей, перекладке стен, по замене перекрытий, крыши с полной разборкой несущей части, перекладке дымовых труб и другие работы, связанные со значительными затратами материальных и денежных средств и переустройством основных конструкций зданий.

Текущий и капитальный ремонты представляют собой различные виды работ, финансирование, оформление и организация которых проводятся по-разному. Однако в практике технической эксплуатации зданий нередко встречаются случаи, когда трудно провести грань между текущим и капитальным ремонтом. Например, если в ходе текущего ремонта появится необходимость переложить одну или несколько печей, то перекладка будет произведена при текущем ремонте, хотя такие работы относятся к капитальному ремонту.

С другой стороны, производству капитального ремонта обычно сопутствует ряд работ, несущих все признаки текущего ремонта. Так, при капитальном ремонте производятся малярные работы перекрытий, перегородок, стен и т. д. или устраняются мелкие повреждения (вставка стекол, навеска переплетов, окраска и др.).

Существует два способа выполнения капитального ремонта зданий:

- комплексный ремонт, охватывающий здание в целом или отдельные его секции;

- выборочный ремонт, при котором восстановлению подлежат отдельные конструктивные элементы, части здания или виды инженерного оборудования.

Выборочный капитальный ремонт производится в жилых и общественных зданиях, которые в целом находятся в удовлетворительном состоянии, однако отдельные конструктивные элементы в них сильно изношены и нуждаются в полной или частичной замене. В этих случаях предусматривается ремонт конструкций и оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций.

При проведении выборочного капитального ремонта в промышленных зданиях в первую очередь предусматривается ремонт тех конструкций, от которых зависит нормальное ведение технологического процесса (подкрановые балки и пути, полы, производственный водопровод, канализация, теплоснабжение и т. п.), кроме того, предпочитается выборочный ремонт, если недостаточно средств для его проведения или ограничены сроки ремонта.

Более целесообразным является комплексный ремонт. Комплексный ремонт, как основной метод капитального ремонта зданий, предусматривает одновременное восстановление изношенных основных конструкций, элементов отделки, инженерного оборудования и повышение степени благоустройства.

Периодичность капитального ремонта зависит от условий эксплуатации соответствующих конструкций или видов инженерного оборудования и от степени их фактического износа. Например, комплексный капитальный ремонт промышленного здания с железобетонными каркасами при нормальных условиях эксплуатации производится через 20 лет; при эксплуатации в агрессивной среде и при повышенной влажности — по истечении 15; при вибрационных нагрузках — через 6 лет.

В комплексный капитальный ремонт включаются и работы по повышению благоустройства, зданий. Финансирование их проводится за счет средств, выделенных на капитальный ремонт.

В производственных зданиях к работам по повышению уровня благоустройства относятся: устройство столовых, красных уголков, расширение гардеробных и других административно-бытовых помещений. Кроме того, замена печного отопления центральным, присоединение зданий к водопроводным и канализационным сетям, газификация жилых и промышленных зданий, а также работы по автоматизации и механизации эксплуатационных установок.

При комплексном ремонте жилых зданий одновременно со сменой основных конструкций рекомендуется осуществлять перепланировку для создания жильцам в отремонтированных старых домах таких же удобств, как и в новых.

В некоторых случаях жилая площадь при перепланировке может уменьшиться в связи с необходимостью создать дополнительное количество подсобной (вспомогательной) площади для каждой семьи.

Потеря жилой площади по отдельному дому может составить всего 10—15%; однако благодаря перепланировке каждая семья получит отдельную благоустроенную квартиру.

Целесообразность капитального комплексного ремонта определяется не только степенью износа здания, уровнем благоустройства и сроком службы, но и экономической эффективностью ремонта зданий, которая зависит от степени использования существующих конструкций. Поэтому объем работ намечается в зависимости от технического состояния здания.

Для того чтобы определить, является ли экономически выгодным капитальный ремонт, сравнивают отнесенную к одному году службы стоимость 1 м² нового здания со стоимостью 1 м², полученного после реконструкции.

Капитальный ремонт считается экономически целесообразным, если указанное сравнение соответствует следующему условию:

,

где С_н – стоимость 1 м² нового здания;

С_р – стоимость 1 м² после капитального ремонта здания;

В_н – срок службы нового здания;

В_р – срок службы здания после капитального ремонта.

Этот срок определяется по одному из ведущих конструктив­ных элементов, не обновляемых при ремонте (например, фун­дамент).

Пример. Допустим, что стоимость 1 м2 жилой площади при постройке нового кирпичного многоэтажного здания, срок служ­бы которого определяется в 100 лет, составляет 100 руб. Стои­мость, отнесенная к одному году службы С_н: В_н, составит 1 руб. В таком же здании, отобранном для капитального ремонта, сто­имость 1 м² жилой площади С_р определена в размере 60 руб. Если износ здания равен 30%, то оставшийся после ремонта срок службы такого здания составит лет. Стоимость, отнесенная к одному году службы, будет равна С_в: В_р, т.е. 60/70 = 0, 86 руб.

Следовательно, в данном случае капитальный ремонт более выгоден, чем новое строительство (0, 86< 1).

При определении степени эффективности капитального ремонта, кроме первоначальных затрат на ремонт, учитывают так же снижение затрат в будущем на эксплуатацию и ремонт здания. Так, например, деревянные перекрытия заменяются железобетонными, которые дороже. Но такая замена экономически целесообразна потому, что железобетонные перекрытия стоимостью около 7 руб. за 1 м² служат свыше 100 лет, а деревянные стоимостью 6 руб. за 1 м² — только 40—50 лет. Отнесенная к одному году службы стоимость железобетонного перекрытия
700: 100 = 7 коп. более, чем вдвое дешевле перекрытия деревянного (600: 40= 15 коп.).

Отбор зданий для капитального ремонта производится жилищно-эксплуатационными отделами на основе паспортов зданий по материалам (актам) осмотров зданий.

В план капитального ремонта не разрешается включать здания, общий процент износа которых составляет 70% и выше или которые по проектам реконструкции и планировки населенных мест подлежат сносу в ближайшие 10 лет. В таких зданиях выполняются лишь работы, предохраняющие их от разрушения и обеспечивающие безопасность живущих или работающих в них людей.

Ремонтно-строительные организации несут ответственность за качество выполненных работ и обязаны безоговорочно устранять выявленные дефекты в следующие сроки:

- по общестроительным работам — в течение года со дня пере­дачи здания в эксплуатацию;

- по системе центрального отопления — в течение первого ото­пительного сезона;

- по внутреннему водопроводу, канализации, горячему водо­снабжению, газификации и электромонтажным работам — в те­чение 6 месяцев со дня подписания акта о сдаче здания в эксплу­атацию.

 

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. II – Предопределение, избрание и свобода воли
2. IХ.Определение рыночной стоимости затратным подходом
3. А.1 Определение условий выполнения проекта
4. АНАЛИЗ РЕЗУЛЬТАТОВ ПРОРАЩИВАНИЯ СЕМЯН. Заполнение документов на анализ семян. определение жизнеспособности семян хвойных пород методом йодистого окрашивания
5. Анализ электрокардиограммы: определение интервалов, зубцов, положения электрической оси сердца в грудной клетке.
6. Аренда зданий или сооружений
7. Атрофия: 1) определение и классификация 2) причины физиологической и патологической атрофии 3) морфология общей атрофии 4) виды и морфология местной атрофии 5) значение и исходы атрофии.
8. Банковский процент - одна из наиболее развитых в России форм ссудного процента. Он возникает в том случае, когда одним из субъектов кредитных отношений выступает банк.
9. Библейское определение покаяния
10. Билет 10. Дать определение минерала. Расскажите о происхождении минералов.
11. БУФЕРНЫЕ СИСТЕМЫ. ИЗУЧЕНИЕ СВОЙСТВ БУФЕРНЫХ И НЕБУФЕРНЫХ СИСТЕМ.ОПРЕДЕЛЕНИЕ БУФЕРНОЙ ЕМКОСТИ РАСТВОРА.ОПРЕДЕЛЕНИЕ рН ПОТЕНЦИОМЕТРИЧЕСКИМ МЕТОДОМ В БИОЛОГИЧЕСКИХ ОБЪЕКТАХ.
12. В заключении к работе, для которой определение технико-экономического эффекта невозможно, необходимо указывать народнохозяйственную, научную, социальную ценность результатов работы.