Общая характеристика вещных прав на землю в РФ

⇐ ПредыдущаяСтр 6 из 20Следующая ⇒

Перечень вещных прав на землю строго очерчен в российском законодательстве. Так, Земельный кодекс РФ 2001 г. называет следующие вещные права на землю: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право ограниченного пользования (сервитут). Безусловно, право собственности является фундаментальным правом и нуждается в особом анализе, поэтому мы рассмотрим его отдельно во втором параграфе данной главы. Здесь же мы охарактеризуем иные вещные права на землю.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком представляет собой особое вещное право граждан бессрочно владеть и пользоваться земельным участком установленного размера в предусмотренном законом порядке и с определенной хозяйственной или потребительской целью.

Объектом пожизненного наследуемого владения является земельный участок, который нормируется законом в зависимости от целей предоставления. У одного гражданина для одной и той же цели одновременно не может быть более одного земельного участка установленного размера на праве пожизненного наследуемого владения. Это не является препятствием к приобретению земельного участка по другим правовым основаниям (например, аренда, покупка).

Конструкция права пожизненного наследуемого владения явила собой некоторый компромисс, представляя что-то среднее между бессрочным пользованием и правом собственности. Как видно из самого названия, этим правом могут обладать только граждане. Земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, остается в государственной или муниципальной собственности, но у землевладельцев есть одно правомочие, которое объединяет их с собственниками: право передачи земельного участка по наследству.

Пожизненное наследуемое владение в Земельном кодексе 2001 года урегулировано в ст.21. Пункт 1 этой статьи устраняет возможность предоставления гражданам земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения после вступления в силу Земельного кодекса РФ. Статья 265 ГК РФ в части определения оснований и порядка приобретения гражданами права пожизненного наследуемого владения земельным участком содержит отсылку к земельному законодательству. Это практически означает, что основания возникновения прав, предусмотренные ст. 8 ГК РФ в отношении возникновения права пожизненного наследуемого владения земельным участком, не действуют без специального указания на то в ЗК РФ. В то же время в п.1 ст. 21 ЗК РФ содержится прямой запрет на приобретение права пожизненного наследуемого владения по административно-правовым основаниям (предоставление) после вступления в силу ЗК РФ. Одновременно здесь содержится норма, гарантирующая сохранение гражданами ранее приобретенных ими прав пожизненного наследуемого владения.

Содержащаяся в ст. 265 ГК РФ отсылка к земельному законодательству в части установления оснований возникновения права пожизненного наследуемого владения и вытекающий из этого приоритет соответствующих положений ЗК существенно осложняют определение гражданско-правовых способов возникновения и перехода права пожизненного наследуемого владения. Это связано со смешением в п.2 ст. 21 ЗК РФ случая распоряжения земельным участком со случаями распоряжения права на земельный участок. Это находит конкретное выражение в том, что согласно буквальному толкованию текста переход прав на земельный участок в порядке наследования является частным случаем распоряжения земельным участком, для которого сделано исключение в отношении невозможности распоряжения земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения. Однако в данном случае объектом наследственного преемства будет не сам земельный участок, а право на него.

Таким образом, в законе не содержится прямого разрешения на распоряжение правом на земельный участок, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, кроме перехода прав на земельный участок по наследству, но и прямого ограничения тоже нет.

Пункт 2 данной статьи определяет также основания государственной регистрации перехода права пожизненного наследуемого владения по наследству. Такая регистрация производится на основании свидетельства о праве на наследство. Включение этой нормы в Земельный кодекс связано прежде всего с отсутствием в Федеральном законе «О регистрации прав на недвижимость» специального регулирования оснований государственной регистрации этого права, хотя ст. 17 указанного Закона в качестве одного из оснований государственной регистрации права предусматривает свидетельство о праве на наследство.

Пункт 3 статьи 21 ЗК РФ предоставляет гражданам, имеющим земельные участки в пожизненном наследуемом владении, право на однократное безвозмездное приобретение их в собственность.

Предусмотренная возможность безвозмездного приобретения может быть реализована только однократно. Иначе говоря, если гражданин является обладателем двух земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения, он не может реализовать свое право на безвозмездное приобретение в отношении каждого из них. Положение о безвозмездности гарантируется предусмотренным запретом взимания с граждан дополнительных денежных сумм, помимо установленных федеральными законами сборов.

Земельный кодекс 2001г. внес существенные изменения в правомочия землевладельцев, запретив любые действия по распоряжению земельным участком, кроме перехода прав на земельный участок по наследству. До сих пор землевладельцы могли сдавать участок, находящийся на праве пожизненного владения, в аренду или безвозмездное срочное пользование (ст. 267 ГК РФ).

Что касается правомочий владения и пользования земельным участком режим права пожизненного наследуемого владения максимально приближен к режиму права собственности. Например, п. 2 ст. 266 ГК РФ закрепляет право субъекта права пожизненного наследуемого владения возводить на соответствующем земельном участке здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Согласно земельному законодательству предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, в установленных законом случаях сроком не ограничивается.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком означает возможность использовать земельный участок (извлекать его полезные свойства в соответствии с целевым назначением земли) без установления конкретного срока такого пользования. В этом его отличие от временного безвозмездного пользования земельным участком, хотя бессрочное пользование осуществляется также безвозмездно. Бесплатный характер пользования позволяет отграничить его от договора аренды земельного участка; при этом постоянное (бессрочное) пользование осуществляется в отличие от аренды не на договорной основе.

Новый Земельный кодекс внес существенные изменения в порядок предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование. Согласно п. 1 ст. 20 ЗК РФ: «В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления». По сравнению с ГК РФ (п. 1 ст. 268) круг субъектов значительно сужен. ГК РФ предусматривает возможность предоставления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, природоохранительным, иным специальным законодательством». Из этого следует, что норма п.1 ст.20 ЗК является приоритетной по отношению к норме п.1 ст. 268 ГК РФ.

Статья 20 ЗК РФ в п.2 предусматривает невозможность предоставления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками гражданам. При этом употребление термина «предоставление» указывает на то, что данное право не может возникать у граждан в рамках административно-правовой процедуры. Соответственно можно сделать вывод о том, что комментируемое положение не затрагивает случаев приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по основаниям, предусмотренным п.2 и 3 ст.268 ГК РФ, когда субъектами правопреемства выступают граждане.

Закон гарантирует гражданам, что автоматически прекращаться право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не будет. П.3 ст. 20 ЗК РФ исходит из признания ранее возникших прав постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки. Речь в данном случае идет и о случаях, когда в соответствии с ранее действовавшим законодательством (ст.12 Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г.) права постоянного (бессрочного) пользования предоставлялись также и лицам, которым в настоящее время предоставление указанных прав не предусматривается.

Регулирование приобретенных прав на земельные участки содержит также Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. Согласно п.2 ст.3 данного Закона «юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года». Однако, установление обязанности субъектов, не относящихся к государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления, «переоформить» право постоянного (бессрочного) пользования равнозначно национализации и противоречит Конституции РФ. Согласно п.3 ст. 35 Конституции РФ «никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда». Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является имущественным правом, оно относится к имуществу (ст. 128 ГК РФ).

Кроме того, последствия неисполнения «обязанности» «переоформить» права на землю Вводным законом не определены, и из его текста не ясно, что предусматривается в случае непереоформления прав до 1 января 2004г. Поскольку в силу п.3 ст.20 ЗК приобретенные права сохраняются, очевидно, что неисполнение указанной обязанности никак на правовом положении субъекта прав, подлежащих переоформлению, не отразится.

Пункт 5 статьи 20 ЗК РФ предоставляет одной из категорий обладателей прав постоянного (бессрочного) пользования – гражданам – право на приобретение находящегося у них в постоянном (бессрочном) пользовании земельного участка в собственность.

По сравнению с правами, предоставленными гражданам в отношении приобретения земельного участка, находящегося у них в постоянном (бессрочном) пользовании, в собственность, права юридических лиц ограничены. Юридические лица, обладающие застроенным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не имеют права на безвозмездное приобретение в собственность такого земельного участка.

Пунктом 1 статьи 269 ГК РФ определяются полномочия субъекта права постоянного (бессрочного) пользования по владению и пользованию земельным участком. Правомочия владения и пользования земельным участком могут осуществляться субъектом права постоянного пользования только в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении земельного участка в пользование.

Наличие в перечне ограничивающих документов акта о предоставлении земельного участка означает предоставление собственнику земельного участка возможности самостоятельно определить рамки принадлежащих субъекту права постоянного пользования правомочий владения и пользования земельным участком.

Еще одно нововведение Земельного кодекса в отношении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками – запрет распоряжения этими участками. До сих пор землепользователи имели право с согласия собственника распоряжаться земельным участком путем сдачи его в аренду или передачи в безвозмездное срочное пользование. Соответствующая норма содержится и в статье 270 ГК РФ. Однако Земельный кодекс четко придерживается иной, новой для нашего законодательства концепции – земельные участки могут быть предоставлены в аренду только их собственниками (п.2 ст. 22 ЗК РФ).

Право ограниченного пользования земельным участком (сервитут)

Сервитут и право ограниченного пользования земельным участком – синонимы. Сервитут представляет собой вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица, то есть право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица.

Основным признаком сервитута является связь двух земельных участков, дающая право собственнику одного из них – господствующего земельного участка – требовать от собственника другого – подчиненного земельного участка – предоставления себе права ограниченного пользования подчиненным участком в связи с наличием при использовании своего земельного участка нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Примерный перечень таких нужд содержится в абз.2 п.1 ст.274 ГК РФ: «Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации…». Характер использования субъектом сервитута чужого земельного участка определяется характером нужд, в целях удовлетворения которых он установлен.

Сервитут может быть установлен только в интересах собственника земельного участка, а также субъекта права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Поскольку обременение земельного участка сервитутом носит вещный характер и обременяется непосредственно земельный участок, сервитут тем самым выступает обременением не только права собственности, но и всех иных прав, которые возникают на этот земельный участок (например, право аренды, иное право пользования земельным участком).

Пункт 2 статьи 274 ГК РФ направлен на обеспечение прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом. Установление сервитута не может лишать собственника такого земельного участка правомочий владения, пользования и распоряжения им.

ГК РФ гарантирует возможность осуществления собственником земельного участка, обремененного сервитутом, правомочия пользования земельным участком. Оно обеспечивается, в частности, нормой п.2 ст.276 ГК, согласно которой в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии со своим назначением, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Основания возникновения права ограниченного пользования устанавливаются п.3 ст.274 ГК РФ. Поскольку при решении вопроса об установлении сервитута приоритетное значение имеют нужды собственника, которые не могут быть удовлетворены без установления сервитута, его инициативе в данном вопросе придается решающее значение. Основанием возникновения сервитута может быть договор с собственником земельного участка, который обременяется сервитутом, а в случае недостижения соглашения по вопросу установления сервитута или его условий, сервитут может быть установлен на основании судебного решения.

Право ограниченного пользования земельным участком подлежит государственной регистрации как обременение такого земельного участка. Сервитут вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Пункт 4 статьи 274 ГК РФ предоставляет право требовать установления сервитута субъектам права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на условиях и в порядке, которые установлены для собственника земельного участка.

Статья 274 ГК РФ наделяет также собственника обремененного сервитутом земельного участка правом требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком, допуская, однако, возможность установления законом исключения из этого правила.

Плата за пользование чужим земельным участком может быть установлена договором с собственником земельного участка или судебным актом, установившим сервитут.

В соответствии со ст.275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимися собственниками земельного участка, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Пункт 4 статьи 23 ЗК РФ предусматривает возможность установления сервитута как на срок, так и постоянного. Срок сервитута может быть установлен договором или судебным актом для частных сервитутов, законом или иным нормативным правовым актом – для публичных сервитутов.

Законодательство различает частный и публичный сервитут.

Пункт 1 статьи 23 ЗК РФ в установлении режима частного сервитута отсылает к гражданскому законодательству. ГК РФ не предусматривает понятия частного сервитута, устанавливая лишь режим права ограниченного пользования земельным участком (сервитута). Таким образом, понятие частного сервитута, установленного Земельным кодексом, соответствует понятию сервитута в смысле гражданского законодательства. В соответствии со ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества – земельного участка – вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях – и от собственника другого соседнего земельного участка, предоставления права ограниченного пользования (сервитута).

Вместе с тем ряд законодательных актов Российской Федерации предусматривает понятие частного сервитута. Так, ст.64 Градостроительного кодекса от 7 мая 1998 г. предусматривает, что частные сервитуты в области градостроительства могут устанавливаться в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости для обеспечения: строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений; строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной и транспортной инфраструктур; проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен; прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок; применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок на определенной высоте устройств при возведении зданий, строений и сооружений; эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки; других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Статья 43 Водного кодекса РФ предусматривает, что в силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут).

В соответствии со ст. 21 Лесного кодекса РФ права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками, не входящими в лесной фонд лесов, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут).

Режим публичного сервитута урегулирован п.2 ст.23 ЗК РФ. ЗК РФ в качестве основания возникновения публичного сервитута определяет закон или иной нормативный правовой акт. Это означает, что установление публичного сервитута на основании частноправовой сделки (например, договора) невозможно.

В ЗК РФ определяются также цели, для которых может быть установлен публичный сервитут: обеспечение интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Пункт 2 статьи 23 ЗК РФ предусматривает при установлении публичного сервитута необходимость учета результатов общественных слушаний. Однако, неясно, является ли наличие положительного результата общественных слушаний для установления сервитута необходимым условием его возникновения.

Исчерпывающий перечень публичных сервитутов содержится в п.3 ст.23 ЗК РФ. Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

прохода или проезда через земельный участок;

использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

проведения дренажных работ на земельном участке;

забора воды и водопоя;

прогона скота через земельный участок;

сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

свободного доступа к прибрежной полосе.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату (п.7 ст.23 ЗК РФ).

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 567 8 9 10 Следующая ⇒