Ранее учтенные земельные участки (РУЗУ)

Закон о кадастре исходит из принципа действительности ранее поставленных на учет земельных участков.

Росреестр говорит, что больше 50% (по факту 90%, потому что кому в нашей стране надо ехать и смотреть точки-границы) земельных участков поставлены через одно место. Особенно с этим сталкивается АВТОДОР, когда прокладывает дороги, потому что по карте одно, а на деле там курятники стоят. Тогда принимается решение о приостановлении кадастрового учета и решение о исправлении. Нужно заново звать кадастровых инженеров. Это юридически, а обычно договариваются, что просто по карте дорогу строят так, а потом строят нормально.

п. 21 Приказа Минэкономразвития от 4 февраля 2010 г. № 42:

21. Решение о внесении сведений в Реестр о ранее учтенном земельном участке принимается на основании заявления правообладателя и следующих документов:

· свидетельства о праве собственности, праве пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на землю, оформленного в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. N 177 " Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения";

· государственного акта, удостоверяющего право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей граждан, предприятий, учреждений, организаций или крестьянских (фермерских) хозяйств, оформленного в соответствии с Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 " Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей";

· свидетельства на право собственности на землю, оформленного в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 " О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" < *>;

· документа, содержащего решение о предоставлении земельного участка на определенном праве конкретному лицу, изданного уполномоченным органом (организацией) в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого документа на момент его издания;

· выписки из похозяйственной книги, оформленной в соответствии с Приказом Федеральной регистрационной службы от 29 августа 2006 г. N 146 " Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок";

· договора аренды земельного участка, срок которого не истек на момент обращения в орган кадастрового учета;

· иных документов, устанавливающих или подтверждающих право на земельный участок.

Письмо Минэкономразвития (это не НА блеать) разъясняет лишь порядок, но это не обязательная сила. Минэкономразвития указал, что органы Росресстра при внесении сведений о ранее внесенных сведениях в кадастр, должны учитывать, что в дальнейшем, на основании этих правоустанавливающих документов может быть зарегистрировано право на земельный участок, поэтому в качестве иных правоустанавливающих документов могут быть лишь те, по которым можно зарегистрировать права.

Вопрос этот актуален как для самих правообладателей, так и для тех, кто собирается с ними судиться. Это важная практическая проблема: одно дело проложить трубу через чей-то участок или проложить через не участок вообще или участок ничей.

С точки зрения позиции Минэкономразвития (был случай про гаражно-строительный кооператив и, у них было разрешение на строительство, но правоустанавливающих не было), если нельзя на их основании зарегистрировать права, то это и не правоустанавливающий документ.

На основании документов, содержащих разрешение на строительство, невозможна регистрация прав на земельные участки, поэтому нельзя это рассматривать как правоустанавливающий документ. Аналогично, нельзя рассматривать книжку садовода в таком качестве. ВС в 2009 году указал, что могут рассматриваться списки налогоплательщиков как правоустанавливающие документы, но это принципиально не верно, несмотря на решение ВС от 23.03.2009 они в качестве таковых рассматриваться не могут.

Выписка из хозяйственной книги, как правоустанавливающий документ (она указана в том пункте), рассматривается в таком качестве, только если она выдана ОМСУ (органом исполнительной власти).

В соответствии с пунктом 22 Приказа №42, внесение сведений о ранее учтенном земельном участке в Реестр сопровождается присвоением следующего по порядку кадастрового номера.

Получается, что земельный участок не определен – не межован, но есть правоустанавливающий документ. Получается, можно поставить на кадастровый учет. А что со сделками?

Немежованные участки делятся на 2 типа:

Предоставленные гражданам не предпринимателям (до 1 марта 2008), для не предпринимательских целях . Такие граждане могут участки не межевать. Они получат кадастровый паспорт, где будет указано, что границы этого участка не будут определены. Но они полностью оборотоспособны! Однако в соответствии со статьей 45, такой земельный участок становится объектом недвижимости без межевания и с ними можно регистрировать права на него и совершать любые сделки

Предоставленные ЮЛ и ИП . Если они свой земельный участок не обмежевали, границы не определены, то они получат кадастровую выписку. И это не будет объектом недвижимости. Если нужно запустить в оборот, то необходимо межевание. Однако может быть ситуация, что выдадут кадастровый паспорт, где указано, что границы не определены, но уже для этих участков они все равно не будут оборотоспособны.

1. Временный кадастровый план, но не зарегистрированы. ФЗ О гос регистрации изменил ст 19, с ними теперь можно совершать сделки. Если есть временный кадастровый паспорт или кадастровый план ранее предоставлялся и был помещен в дело. В этом документе могут отсутствовать ряд координат, но сделки считаются заключенными!

2. Все остальные. Они для­ регистрации права на земельный участок должны пройти процедуру межевания для постановки на учет, т.е. полноценную процедуру. Ст 45 О кадастре в совокупности со ст 19 ФЗ О гос регистрации исключает из всех остальных те земельные участки, которые предоставлялись раньше.

ВАС 23 июля 2009 года принял постановление пленума №54, которое указывает, что в силу п.1 ст. 389 НК, объектом налогообложения является земельный участок, под которым, согласно ст. 1.1 ЗК, понимается «часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с ФЗ». Следовательно, объектом налогообложения выступает только земельный участок, который будет сформирован (полноценно поставлен на кадастровый учет[2]). Это вступает в противоречие с принципом платности землепользования.

КУГИ предъявляет иски из неосновательного обогащения и они чаще удовлетворяются, только как плата за аренду земельного участка, а не как ставка земельного налога. А это значительно меньше.