Индивидуализация будущих земельных участков

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 13Следующая ⇒

Можно ли заключить договор купли-продажи будущего земельного участка (вопрос для общего развития)? Жаркова полагает, что нет (потому что земельный участок, блять, не фломастер и проблемы с индивидуализацией). На практике выходят за счет предварительных договоров.

Традиционно, если на момент заключения договора купли-продажи, ЗУ отсутствовал как объект недвижимости (не был поставлен на кадастровый учет), то заключался предварительный договор.

А надо ли при предварительном договоре индивидуализировать ЗУ? До 2009 ВАС считал, что да, должен быть поставлен на кадастровый учет, но, в настоящее время, ВАС считает, что при заключении предварительного договора купли-продажи, он может быть индивидуализирован и иначе.

11 июля 2011 года вышло Постановление Пленума ВАС, где указано, что основной договор в будущем созданного имущества может быть заключен и в отношении недвижимого имущества, которое при этом может быть индивидуализировано путем указания на адрес, площадь, стоимость одного кв.м., при помощи проектной документации. Далее ВАС пишет: то же самое применимо и к земельному участку.

Кадастровые документы [3]

В отношении земельного участка существует 2 кадастровых документа:

1. кадастровая выписка (КВ) – выписка из государственного кадастра недвижимости (ГКН), содержащая запрашиваемые сведения о земельном участке. Тем самым она носит чисто информативный характер. В ФРС для гос регистрации она предоставлена быть не может (в ней нет графы «сведения для регистрации»).

2. кадастровый паспорт. До 1 марта 2010 кадастровый паспорт определялся как выписка из ГКН, содержащая необходимые для гос регистрации сведения о земельном участке. Паспорт получали межёванные участки и участки, подпадающие под дачную амнистию. Все иные же могли получить только кадастровую выписку для своего собственного информирования.

В связи с реструктуризацией органов исполнительной власти (объединение Роснедвижимости и ФРС[4]) 21 дек 2009 принят ФЗ № 334, который внес серьезные изменения в закон о гос регистрации (вступили в силу с 1 марта 2010).

Теперь можно одновременно подавать заявление по постановке участка на кадастровый учет и гос регистрации прав на него. Т.е. раньше шли в Роснедвижимость, писали заявку о постановке, а потом с кадастровым паспортом тащились в ФРС. Теперь же с объединением двойная работа исчезла. В связи с этим изменилось понятие кадастрового паспорта. Теперь кадастровый паспорт – выписка из ГКН, содержащая уникальные характеристики объекта недвижимости (земельного участка), а не только для гос регистрации.

ВАС: договор аренды земельного участка с правом выкупа сформированных впоследствии земельных участков – смешанный договор аренды и купли-продажи => требуется индивидуализация предмета будущей купли-продажи. Т.е. ВАС в отношении предварительных договоров купли-продажи считает, что если предметом является непосредственно земельный участок, то он должен быть сформирован. Но это положение не относится к ситуации, когда земельный участок следует судьбе отчуждаемого здания. В этом случае ВАС имеет мнение, что при заключении договора купли-продажи здания может быть заключен предварительный договор купли-продажи несформированного земельного участка (552 статья ГК). В этой ситуации по ГК можно заключить и 2 договора, но они должны быть одновременно совершены.

Образование земельных участков

2 способа:

1) первичное образование

Земельный участок формируется впервые «из куска земли»

2) вторичное образование (преобразование)

Уже существующие земельные участки преобразуются путем их объединения, раздела, перераспределения или выдела доли.

Перераспределение – замена границ в существующих участках.

З основных правила образования ЗУ:

1. ЗУ из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые земельные участки прекращают свое существование с даты гос регистрации прав на образованные земельные участки (не кадастрового учёта, а именно регистрации прав). Это правило действует для частной индивидуальной собственности

2. При выделе ЗУ в счет доли в праве, земельный участок из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах и числится как измененный ЗУ. Раньше, в таком случае возникали 2 новых земельных участка. Теперь мы выделяем земельный участок, ставим его на кадастровый учёт, а старый ЗУ (из которого выделяли) числится под прежним кадастровым номером, но просто числится как изменённый (изменяются площадь и расположение границ). Это правило рассчитано на общую собственность.

3. при разделе ЗУ, находящегося в публичной собственности и предоставлении гражданину или другому лицу, могут быть образованы один или несколько ЗУ, при этом ЗУ раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах и числится как измененный (действует схема до 1.01.2015). То есть если сравнивать с правилом № 1, то там образуется несколько новых участков, а старый исчезает, а в правиле № 3 появляются новые ЗУ, а оставшаяся часть прежнего участка сохраняется под прежним номером и числится как изменённый ЗУ. То есть получается, что в данном случае, для раздела применяются правила, как для выдела.

Преобразование земельного участка

При преобразовании участка, находящегося на вещных правах, решение о предоставлении образованных ЗУ не принимается. Правообладатель преобразуемого ЗУ просто регистрирует права на образованные ЗУ, причем те же права, на которых был преобразован земельный участок[5].

⇐ Предыдущая 123 4 5 6 7 8 9 10 Следующая ⇒