Признание права собственности на самовольную постройку

Но тут надо иметь права на землю и доказать, что постройка соответствует строительным и градостроительным требованиям.

(1) Права на землю

В 2006 году, изменилась формулировка статьи 222 ГК. До 1 сентября формулировка была следующая: «право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, осуществившим постройку на непринадлежащем ему ЗУ, при условии, что данный ЗУ будет в установленном порядке предоставлен этому лицу». Судьи при вынесении решения довольствовались письменными обещаниями ДЛ ОИВ о том, что участок будет предоставлен и принимали решение о признании права собственности. С 1.09.06 редакция следующая: «Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, ПНВ или ПБП находится земельный участок». Возникает вопрос, что делать?

Если под объектом недвижимости земля не оформлена, то это самовольное занятие земельного участка. Административный штраф, но несмотря на состав этот, состава самовольной постройки нет, если он был построен ранее правомерно.

Итак, необходимы права на землю и соответствие нормам. Что делать тем лицам, которые возвели постройку на земле, которая им не принадлежит?

Суды при вынесении решения должны руководствоваться нормой, действующей на момент возникновения правоотношений. Таким моментом суды считают не дату окончания возведения самовольной постройки, а дату обращения в суд с исковым заявлением. Поэтому независимо от того, когда была возведена постройка, при решении казуса будет применяться норма, действующая на момент обращения. То есть после 1.09.06 уже всё, не признать. Итого, право собственности на такую постройку признать за застройщиком нельзя, если он не является собственником ЗУ (или не обладает ПНВ или ПБП).

Иногда так получается, что, допустим, тепловую подстанцию строят не на земельном участке, а на публичной земле. Потом КУГИ подает в суд, тепловую подстанцию признают собственностью государства и ее передают на баланс Ленэнерго.

Если земля на праве аренды, то изначально ФАС СЗО предлагал смотреть, на каких условиях заключен договор аренды: с правом возведения капитального строения (и тогда за ними могло быть признано ПС на нее) или без такового (тогда нельзя). Аналогичную позицию занимает и ВС.

Однако ВАС сказал, что раз в 222 аренда не упоминается, то за арендатором, на каких бы условиях не был заключен договор, признать ПС невозможно, только за собственником.

В концепции указано, что 222 ГК нужно будет дополнить титулом аренды.

(2) Соблюдение строительных правил и градостроительных норм

Второй аспект признания ПС на самовольную постройку: застройщик должен доказать, что объект возведен строго в соответствии со строительными (СНИПы и т.д.) и градостроительными нормами.

Что касается их соблюдения, то есть некоторые моменты:

29 апреля 2010 года было принято совместное Постановление Пленумов ВАС и ВС 10/22, где разбирался вопрос о признании ПС, в т.ч. и на самовольную постройку. После этого судебная практика изменилась: изменился подход к доказательству того, что соблюдены строительные и градостроительные нормы. Для этого должно быть представлено заключение экспертной организации (куча заключений, необходимых для получения разрешения на строительство). Так же Постановление говорит, что если отсутствует заключение компетентных органов (КГА, органов строительного надзора), то суд может назначить экспертизу по правилам процессуального закона.. Именно так, а не какой-то левой хуйни.

Но это практика, а ВАС говорит, что не обязательно экспертные организации, но и другие. ВАС уже в 2011 допустил заключение общественной организации в качестве доказательства соответствия СНИПам. И теперь попробуй определить, какие организации могут давать заключения, а какие нет: фактически со ссылкой на вышеуказанные позиции можно доказывать самыми разнообразными способами.

Но если мы дадим права «левым» организациям их писать, а здания начнут использоваться и будут обрушаться. Так вот, если раньше гос структуры давали заключение и несли ответственность, то кто сейчас? Они должны быть аккредитированы? Жаркова говорит, что из практики пока не ясно, какие есть требования к организациям таким.

Ещё один момент, ВАС и ВС сказали, что самовольной постройкой признаётся такой объект, при строительстве которого предпринимались «надлежащие меры» к получению разрешительных документов.

Вопрос об ответчике

К кому обращаться с иском о признании ПС на самовольную постройку?

Сложилась такая практика: у организации ЗУ в собственности, они его сдают в аренду застройщику, застройщик строил объект в соответствии с градостроительными нормами. Собственник предъявлял арендатору иск о признании права на самовольную постройку. Арендатор признавал исковые требования и требовал возмещения стоимости. Таким образом собственник земли экономил на всех заключениях и разрешительных документах. Так Фаэтон построил 20 заправок. Постановление это допускает. Раньше Фаэтон Аэро имели ЗУ в собственности и сдавали его в краткосрочную аренду на 11 месяцев, за это время там возводили АЗС, собственник потом предъявлял арендатору иск о признании права собственности. В суде уже они признавали, хотя не градплана, ничего там не было, но суды признавали. А с арендатором-то все было «на мазе», он на лапу получал и в следующей инстанции уже некому было подавать.

Новое постановление: если самовольная постройка расположена на ЗУ, принадлежащем застройщику, но не были получены разрешения, то иск надо предъявлять органам муниципальной власти, а в СПб и МСК службе строительного надзора.

Т.е. в новом постановлении сказано, что мы должны обращаться в ОМСУ/ОВ СРФ (в Мск, СПб).

25. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее – правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга -уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

Исковая давность не распространяется на иски о признании ПС на самовольную постройку[11].

При этом факт регистрации права собственности на самовольную постройку согласно Постановлению не исключает возможности предъявления требования о сносе этой постройки. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.

24. По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки – ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал – юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица – лицо, получивший имущество во владение.

Общий момент: Тенденция ЗК - исключить из права РФ ограниченные права на землю и оставить только ПС и аренду, но это неверное направление. Концепция развития содержит перечень видов ограниченных прав, который расширен до невозможности.

Собственность

Мы вначале говорили о неразграниченной публичной собственности. С частной собственности проблем нет, она возникает по основаниям ст.8 ГК.

Проблема есть с публичной собственностью.

Основания возникновения права публичной собственности:

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 567 8 9 10 Следующая ⇒