Объекты незавершенного строительства

Судами были разосланы запросы в соответствующие государственные структуры о правовом статусе таких объектов как асфальтовое покрытие, подземные коммуникации, заборы, навесы и т.п. Однозначного ответа не было, но есть мнение, что такие объекты могут быть отнесены к сооружениям. А вот вопрос об отнесении их к недвижимости должен решаться путем анализа совокупных характеристик или экспертного исследования, которое назначается судом. Например, может ли быть асфальтовая площадка зарегистрирована как объект недвижимости?! Чтобы оно было признано объектом, порождающим исключительное право для оформления прав на землю, участок должен быть предоставлен именно под строительство данного покрытия (например, стоянка, но не ларек), в противном случае данный объект выступает как элемент благоустройства (? ).

ВОПРОС: а если он обладает признаками недвижимости? Ведь в ст. 36 говорится просто о зданиях строениях и сооружениях и не упоминаются требования к порядку создания.

Права, на которых можно оформить земельный участок

ü Здание на праве оперативного управления (учреждения). В таком случае ЗУ оформляется на ПБП. Хотя вообще-то они могут и на праве аренды, тогда ответственным по долгам будет собственник. Но изменения 2008 в ЗК внесли, что предоставляется государственным учреждениям только на праве ПБП. У кого была аренда – остается, но никак распоряжаться (субаренда) нельзя.

ü Здание на праве хозяйственного ведения – ЗУ на праве аренды, арендными правами распоряжаться никак нельзя.

ü Здание на праве собственности, то ЗУ можно получить на праве аренды или праве собственности. В ЗК нет однозначно ответа, кому же принадлежит право выбора, есть лишь указание, что у кого земля на ПБП по своему выбору переоформляют. А фактические землепользователи – про них ничего не сказано. Постановление Пленума ВАС №11 2005 года указало, что если собственник здания обращается с заявлением о приобретении ЗУ в собственность, а орган власти направляет ему проект договора аренды или не направляет просто проект договора купли-продажи в течение месяца, то собственник здания вправе обратиться в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК – т.е. с заявлением о признании незаконным ненормативного акта. В случае признания действий/бездействий незаконными, суд обязывает подготовить ОИВ договор купли-продажи в определенный срок и отправить заявителю.

Получается, ВАС подтвердил, что выбор титула принадлежит собственнику здания.

Выкупная цена

Размер выкупной цены ЗУ определяется по правилам ст.2 закона о введении в действие ЗК, где указано, что может быть 2 льготных выкупных цены: одна из них для объектов недвижимости, которые приватизированы – в пределах 20% кадастровой собственности (СПб, МСК), во всех остальных в пределах 2, 5%. Если объект построен, то к ним применяется кратно ставке земельного налога.

В СПб учреждены следующие цены:

- 19, 5% кадастровой стоимости для приватизированных объектов,

- 13-кратная ставка земельного налога – под построенными объектами

Теперь определяем момент, на который определяется цена. Существует 3 подхода к определению момента расчета выкупной цены ЗУ:

1. На момент подачи заявления

2. На момент принятия решения о предоставлении

3. На момент заключения договора купли-продажи ЗУ

Длительное время определяли на дату принятия решения о предоставлении ЗУ. Но в 2009 ВАС сказал: надо определять на дату заключения договора купли-продажи со ссылками на ебаную кучу статей ГК.

Основания отказа

В ч.4 ст.28 ЗК указано, что запрещается отказывать в предоставлении ЗУ в собственность, за исключением случаев, если:

1. Участок изъят из оборота; В прошлом году сказала: До 2007 основанием отказа являлось также отнесение участка к землям, ограниченным в обороте. Но в 2007 произошли изменения, и в п. 4 ст. 27 ЗК указано, что отказ в предоставлении в собственность земельных участков, ограниченных в обороте, не допускается, если ФЗ разрешено предоставление их в собственность. ВАС указывает, что таким законом является п. 1 ст. 36 ЗК! Согласиться с этим сложно.

2. Зарезервирован для публичных нужд. Процедура резервирования регулируется Постановлением Правительства от 22 июля 2008 года, где указано, что если ЗУ зарезервирован, то соответствующая запись об обременении ЗУ должна иметься в ЕГРП. В то же самое время, ОИВ пошли по тому пути, что разработка проектов планировки территории означает резервирование ЗУ для публичных нужд. То есть, на практике появилось то, что принято называть «квазирезервированием», судебная практика неоднозначно, есть суды, которые признают, но мы должны знать, что процедура резервации строго формализована и проекты планировки территорий – это всё хуйня. ВС указал, что такое основание отказа как резервирование может быть применимо только для пустых ЗУ. А резервирование ЗУ под объектом недвижимости не является основанием для отказа в выкупе такого ЗУ, ибо собственники объектов недвижимости обладают исключительным правом на приватизацию, но при этом такой ЗУ не может быть предоставлен под строительство. По сути, логично. Тем не менее, такая позиция противоречит закону о приватизации, ибо там прямо сказано, в статье 28, что это не допускается.

Прошлый год: Если ЗУ предоставлен лицу, то резервируется максимум на 7 лет, а если никому – то до 20 лет. Продление срока не предусмотрено (но возможна новая процедура). С момента принятия решения зарезервированный ЗУ в соответствии со ст. 27 ЗК считается ограниченно оборотоспособным, т.е. приватизирован быть не может.

Все улучшения с момента принятия решения возмещению не подлежат. Но так как срок резервирования длительный, то может возникнуть ситуация необходимости внесения улучшений. И если они были внесены в связи с необходимостью таких улучшений, то в суд порядке пользователь может доказать, что действовал добросовестно в условиях крайней необходимости.

3. Прямой запрет на приватизацию в ФЗ; Под прямым запретом понимаются положения п.8 ст.28 Закона о приватизации, где указано, что не допускается приватизация земель общего пользования. Понятие земель общего пользование – п.12 ст.85 ЗК, под ними понимаются земли, занятые улицами, дорогами, площадями и т.д. То есть по ЗК относятся только те, на которых уже расположены объекты общего пользования, но планируемое размещение таких объектов не значит, что ЗУ может быть отнесен к землям общего пользования. Тем не менее, ОИВ и арбитражные суды исходят из того, что разработка проекта планировки территорий и утверждение его означает отнесение ЗУ, предназначенных для сооружения в будущем объектов общего пользования к землям общего пользования. В 2011 ФАС СЗО указал, что планируемое размещение объектов общего пользования не означает отнесение к землям общего пользования и соответственно, запрета приватизации. ВС придерживается этой позиции с 2009 года.

Размер земельного участка

ч. 7 ст. 36 ЗК РФ:

«Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка».

Для собственника здания самый волнительный вопрос – какого размера будет ЗУ под объектом недвижимости? Ведь там льготная цена и вопрос о размере самый актуальный. Размер ЗУ под объектом недвижимости определяется по ч.7 ст.36 ЗК. Судебная практика, ориентируясь на эту норму исходит из того, что максимальный размер определяется в соответствии со СНИПами. Больше, чем по ним не дадут, а дальше уже ЗУ может быть уменьшен, исходя из требования градостроительного законодательства, а дальше ЗУ может быть уменьшен вплоть до обреза фундамента.

Размер ЗУ определяется органами земельных ресурсов (в Питере это КЗР), при изготовлении схем расположении ЗУ на кадастровом плане недвижимости (территории (до кадастрового учета)). Фактически, все определяется КЗР и его волей.

Кто может подать заявление о постановке на кадастровый учет? По законодательству СПБ при подаче документов на постановку ЗУ кадастровый на учет под объектом недвижимости, нужно предоставить правоустанавливающий документ на объект недвижимости – только собственник. Но в соответствии с ФЗ о кадастре, заявление может быть подано любым лицом, в т.ч. и не правообладателем.

Прошлый год про аренду:

В Пост № 11 ВАС говорит (странную вещь) *Жаркова этого не говорила, я этого не писал*: если договор аренды земельного участка под объектом недвижимости заключен до введения в действие ЗК, то это не лишает собственника объекта недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК, т.е. по льготной цене. А если договор аренды заключен после ЗК, то собственник уже реализовал принадлежащее ему исключительное право на оформление прав на землю и выкупить участок в порядке 36 не может, т.е. может, но только по рыночной стоимости.

В июле 2004 в ФЗ О введение в действие ЗК появилась норма о том, что собственник здания вправе приобрести в собственность находящийся у них на праве аренды земельный участок независимо от того, когда был заключен договор аренды. ВАС соглашается.

Оформление прав на землю собственниками помещений

У нас нет понятия нежилого помещения. Что касается многоквартирных домов – 290 ГК, 36 ЖК и там сказано, что собственники обладают правом долевой собственности в многоквартирном доме. Но как соотносятся понятие административное здание и помещение и могут ли они быть в одном объекте недвижимости? ФАС СЗО пишет, что права могут быть зарегистрированы на здание или на помещение. То есть, как объект недвижимости может быть либо одно, либо другое, то есть регистрация одного уже лишает возможности зарегистрировать и второе.

Минфин однозначно считает, что собственнику в нежилом помещении так же имеет долю в праве собственности на общее имущество. Поскольку сейчас нету закона, предусматривающего общую долевую собственность при нежилых помещений, то нельзя по аналогии и могут, значит существовать одновременно и помещение, и административное здание.

Полемика в практике закончилась в связи Постановление Пленума ВАС 29.07.2009 №64, в п.9: если собственник здания выделяет одно или несколько помещений и регистрирует как объекты недвижимости, то прекращается право собственности на здание (в силу невозможности 2 прав собственности на один объект), т.е. оно исчезает как самостоятельный объект недвижимости . Помещение может быть только объектом недвижимости, а объектом капитального строительства нет. В общем, одновременно и здания, и помещения быть не может. Есть здание, мы его перевели в совокупность вторичных объектов – помещений. Для реконструкции мы будем получать разрешение на реконструкцию здания как объекта уже капитального строительства.

ВАС так же для определения режима собственности в здании предписал применять 290 статью ГК по аналогии права: собственники помещений в силу закона приобретают долю в праве собственности на всё общее имущество. Это позиция ВАС, в законе такого не закреплено.

Оформление

Собственники. Собственники помещений могут оформить права на землю, а не обязаны. Это их право, а не обязанность.

Ситуация №1

Все помещения в здании на праве собственности:

· ЗУ на праве долевой собственности

· или аренда с множественностью лиц на стороне арендатора

Если хотя бы один из собственников помещений не желает оформлять права на землю, то оставшиеся собственники помещения могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Это положение не вытекает из ГК, это позиция, которую занял ВАС, а его поддержал КС.

По ГК мы могли бы ¾ в частную собственность, а ¼ - в публичной. С т.з. ГК проблем нет. Однако в 2004 году было Постановление Президиума ВАС, где было указано, что ст.36 ЗК не предусматривает возможности приобретения права собственности на ЗУ одним или несколькими собственниками помещений независимо от других, поскольку нормы ст.36 допускают исключительно совместное обращение в исполнительные органы власти всех собственников. Таким образом, общая собственность публичных и частных субъектов в порядке ст.36 ЗК возникнуть не может (это было бы возможно, если бы частный собственник могу оформить права на долю в ЗУ, а остальное осталось бы у государства).

Суды общей юрисдикции подобной позиции не придерживаются, когда речь идет об оформлении прав на землю гражданами, то гражданин может оформить свою долю в праве.

Размер. В соответствии с ч.3 ст.36 ЗК, собственники помещений в здании оформляют права на землю пропорционально площади помещения или пропорционально доле в праве общей собственности. То есть ЗК говорит о возникновении долевой собственности на землю и если собственниками здания являются супруги, то ОИВ ссылаясь на п.3 ст.36 ЗК оформляют им долевую собственность на землю в равных долях.

Если желает оформить права на землю только один собственник помещения, то он все равно будет оформлять договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора с правом присоединения к нему иных собственников помещения, при этом платить он будет за часть участка пропорциональную площади занимаемого им помещения. ВАС указал, что запрещается понуждение к договору аренды собственников помещений. Но судебная практика идет по пути, что если собственник нежилого помещения не оформляет права на землю, то исходя из принципа платности землепользования, ОИВ предъявляет ему иск о взыскании неосновательного обогащения в размере, определяемом по ставкам арендной платы и, иски такие удовлетворяются. Арбитражная практика одобряет такой подход.

Если в здании несколько помещений принадлежат одному лицу, то просто берут кадастровые паспорта, ставят на учет здание и уже под ним оформляют ПС на ЗУ.

Если ЗУ предоставлен собственнику объекта недвижимости в порядке ст.36 ЗК, может ли собственник на нем что-то построить или для строительства надо заново получить ЗУ по ст.30 ЗК? ВАС до февраля 2010 года исходил из того, что если ЗУ предоставлен в аренду в порядке ст.36 ЗК, то строительство на таком ЗУ возможно только если этот ЗУ будет предоставлен под строительство в порядке стст.30-31 ЗК. 16 февраля 2010 года вышло Постановление Президиума ВАС 30/31, где ВАС изменил свою позицию и на полученном по 36 статье участке можно строить новые объекты, главное теперь, чтобы это соответствовало градостроительным нормам.

Ситуация 2

Если помещение находится у Казённого предприятия или госучреждения, то им оформляется ограниченное пользование ЗУ. Если находится на праве оперативного управления, то ЗУ предоставляется на ПбП тому, у кого больше. Остальным предоставляется ограниченное пользование.

См. п. 4 ст. 36 ЗК РФ: В случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании, в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

В этом году не сказала:

Ситуация 3 и 4.

Когда у помещения в собственности у одних и в хозяйственном ведении у других и такая же ситуация, когда в собственности у одних, хозяйственном ведении у других, но ещё и оперативное управление есть (учреждения и казенные предприятия). В первом случае- аренда с возможностью присоеднинения. Во втором случае- аренда, с возможностью присоединения + право ограниченного пользования ЗУ для казённых предприятий и учреждений. Последнее правило трудно осуществимо на практике, но в принципе, так как владельцы казённых учреждений права на землю не оформляют обычно.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Проблема. Получается, что право ограниченного пользования – частный сервитут => надо вносить изменения в договор аренды, но с этим должны согласиться арендаторы, а если нет, то и сервитута нет. В общем, норма закона странно сформулирована, хотя в жизни это не самая большая проблема: ходят, и ходят.