Аренда части земельного участка

⇐ ПредыдущаяСтр 5 из 13Следующая ⇒

До вступления в силу закона о кадастре, вопрос об аренде части земельного участка оставался открытой. С т.з. ст.607 ГК РФ, часть земельного участка не могла выступать предметом договора аренды, но у нас был и остается п.2 ст.26 закона о государственной регистрации, где указано, что к договору аренды части земельного участка должен быть приложен кадастровый паспорт земельного участка, в котором сдаваемая в аренду часть обособлена (индивидуализирована)[10]. На этом основании, судебная практика с 2006 года стала признавать договоры аренды части земельного участка заключенными. Теория разнится, цивилисты против.

С принятием закона о кадастре появилась возможность индивидуализации. В соответствии с приказом Минэкономразвития 2010 года №42 (п.65), индивидуализация части осуществляется путем:

§ внесения в реестр площади части земельного участка,

§ присвоения ей учетного номера и

§ определения характерных точке местоположения границ этой части.

Границы должны быть определены не только в плане, но и на местности. Устанавливается это все на основании геологических работ. Опять же, это дорого. Что делить, что определять часть. Но часть можно использовать ограниченными способами, так, на ней невозможно строительство, «градплан» может быть выдан только под земельный участок целиком, а не для части.

Прошлый год: но важно помнить, что оборотоспособность часть земельного участка в таком случае приобретает только для договора аренды или сервитута!

В 2010 году было определение ВАС, который допустил возможность сдачи в аренду части земельного участка.

Но есть новая проблема: теперь часть помещения не сдать в аренду. Ее можно индивидуализировать через БТИ или ПИБ, чтобы получить учетный номер. Комната как часть помещения – можно обособить и сдать, а часть комнаты – нельзя обособить (нет закрытых границ и т.д.), а значит, нельзя и сдать в аренду.

Правовой режим земельного участка

Важный вопрос. В первую очередь, это вопрос не к ЗК, а больше к Градостроительному Кодексу.

В соответствии с п.2 ст.7 ЗК, правовой режим земельного участка определяется исходя из 2 критериев:

o Категория земель (основной)

o Вид разрешенного использования (дополнительный)

Традиционно, в РФ, правовой режим земель определялся только по принадлежности к определенной категории. У нас их 7 (населенных пунктов, с/х, особо охраняемых природных территорий, лесного фонда, водного и др.)

В 1997 принимается ГрадК, который для земель населенных пунктов, в качестве дополнительного критерия, выделяет вид разрешенного использования, в зависимости от принадлежности к определенной территориальной зоне.

ЗК 2001 года этот дополнительный критерий распространяет на все категории земель (на все земли), а ГрадК 2004 года вообще не применяет термин «категория земель». В соответствии с ним, правовой режим земельного участка определяется только при помощи вида разрешенного использования.

Вид разрешенного использования зафиксирован в градостроительном регламенте, а он, в свою очередь, утверждается при принятии правил землепользования и застройки (ПЗЗ). При этом, ПЗЗ принимаются органом МСУ (законодательным) и распространяются на всю территорию МО. То есть, ПЗЗ распространяются не только на земли населенных пунктов, но и на межселенную территорию. Этот процесс и представляет собой зонирование - деятельность по разделению территории муниципального образования на зоны, с установлением для каждой из них правового режима градостроительного использования – градостроительного регламента; градостроительное зонирование материализуется в правилах землепользования и застройки.

Пример: С точки зрения ЗК, на землях с/х жилищное строительство запрещено, а вот по ГрадК, если в ПЗЗ указано, что это зона, допустим, малоэтажной застройки, то можно.

Документы территориального планирования

Понятия: в ст. 1 градостроительного кодекса:

Градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;

Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;

Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;

Функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение;

Жаркова: Сначала разрабатывается Генплан (органами муниципального образования), который устанавливает функциональные зоны. Генеральный план – в нем устанавливаются функциональные зоны. На основании генплана принимаются ПЗЗ, в которых фигурируют уже территориальные зоны.

В идеале, территориальная зона должна совпадать с функциональной. Но на практике, это невыполнимо, потому что невыгодно, ведь нельзя построить торговый центр в рекреационной зоне. В городе у нас, например, все зоны смешанные, за исключением малого количества. МО должны принять ПЗЗ до 31.12.2012. Основная масса сейчас без ПЗЗ. Если ПЗЗ утверждены, то правовой режим земельного участка определяется Градрегламентом, который утверждается при принятии ПЗЗ для каждой территориальной зоны.

Там где есть ПЗЗ, может быть 3 разновидности видов разрешенного использования:

Основной

Вспомогательный

Условно-разрешенный

Перечень разрешенных видов в статье 37 ГрадК (перечень не исчерпывающий), а это его разновидности.

Основной и вспомогательные виды землепользователь выбирает самостоятельно. Можно сказать: для своего ЗУ я буду использовать 2 основных и 3 вспомогательных. А если строим только многоквартирный дом, то используем какой-то один.

Чтобы установить/изменить вид разрешенного использования нужно просто подать заявление в орган кадастрового учета. Установить вид разрешенного использования, не указанный в Градрегламенте, можно только путем изменения ПЗЗ, а это делается только законом. Обращаемся к правительству, в таком случае. А они уже подумают и поменяют.

Что касается условно-разрешенного вида. Для его установления необходимо получить специальное разрешение у главы местной администрации по результатам публичных слушаний. В СПб нужно обратиться для этого в КГА (в СПБ это Комитет по градостроению и архитектуре).

Если ПЗЗ нет, то тогда вид разрешенного использования, как правило, определяется в правоустанавливающих документах земельного участка. Как правило, в этой ситуации есть только основной и вспомогательный виды. Порядок изменения регулируется ст.4 ФЗ «О введении в действие Градостроительного Кодекса». Нужно обратиться к главе МО и по результатам публичных слушаний выносится решение. Перечня оснований отказа нет. Статья 4 не устанавливает, какие органы МСУ имеют право принять решение. Было определение ВС, где сказано, что это орган МСУ поселенческого уровня и городского округа, а на межселенной территории – муниципального района.

Не допускается в таких случаях изменение вида разрешенного использования на жилищное строительство. Оно только через аукцион.

ПРОБЛЕМА У нас теперь все зависит от кадастровой стоимости (налоги, арендная плата), а она определяется в зависимости от вида разрешенного использования. Возникает вопрос: допустим, у нас 3 вида и самый дорого – автосервис, дешевый – автостоянка. Землепользователь выбрал все 3 вида, но построил только автостоянку. Оформил по автостоянке расчет налоговой ставки. Налоговая проверила, узнало, что есть все 3 и отправила ему недоплату и типа ошибка в расчете. Но суд занял позицию гражданина. Росреестр (и Жаркова) придерживается противоположной позиции, ибо нельзя же каждый раз выезжать на место и смотреть, что есть «по факту».

По категориям земель в этом году ничего не сказала. Земельный Кодекс:

Статья 7. Состав земель в Российской Федерации

1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статья 8. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую

1. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Перевод земель иных категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов осуществляется путем установления или изменения в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, границ туристско-рекреационной особой экономической зоны.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Виды прав на землю (титулы)

Ситуация развивалась так: до принятия ЗК, самым распространенным видом прав было т.н. «фактическое землепользование». Когда в силу 268, 271 статей ГК (старая редакция), у собственника объекта недвижимости возникало право пользования земельным участком без оформления прав на землю. Судебная практика признавала это вполне законным.

Закон о введении в действии ЗК установил, что права на землю не предусмотренные статьей 15 и статьями 20-24 ЗК, подлежат переоформлению со дня введения в действия ЗК. Таким образом, пользоваться землей стало можно только на 6 титулах:

Ý собственность,

Ý аренда,

Ý постоянное бессрочное пользование (ПБП),

Ý пожизненное наследуемое владение (ПНВ),

Ý сервитут и

Ý безвозмездное срочное пользование.

Таким образом, фактическое землепользование утратило свое существование. Но до июня 2007 года 268 и 271 ГК оставались в прежней редакции и допускали фактическое землепользование, когда есть правоустанавливающий документ на недвижимость. Будет ли фактическое землепользование являться самовольным занятием земельного участка?

В 2005 году определился ВАС. Было 2 постановления президиума. ВАС указал, что под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов, следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или лица, им уполномоченного, но сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю. Правда, ФАС СЗО так не считает.

То есть самовольным будет такое занятие, когда для лица предусмотрена обязанность оформить права, но они не оформлены.

ЗК предусматривает оформление прав на землю, только в отношении первичных владельцев недвижимости, если не оформил – самовольно занял. Но пошла практика, когда и арендаторов уже стали привлекать к ответственности за самовольное занятие. Но ВАС пояснил, что их к ответственности их привлекать ошибочно, ибо нужно привлекать тех, кто должен оформить в соответствии с законом, но этого не сделал. То есть речь идет о собственнике. Соответственно, арендатора земельного участка или собственника / арендатора помещения, у которых есть право, а не обязанность оформить права на землю, не привлечь к ответственности за самовольное занятие (? ).

Что касается разрешения собственника или лица, им уполномоченного. Часто пользуются землей с разрешения ОГВ, губернатора. Наш ФАС СЗО считает, что если пользование с ведома ОИВ, то вина отсутствует и состава правонарушения нет. Но вот это идет в разрез с позицией ВАС.

У нас в стране 2 способа создания нового объекта недвижимости.

· Один из них по Градостроительному Кодексу (Россия по сложности этой процедуры занимает 182 место из 183, то есть, это пиздец).

· Есть второй способ, предусмотренный ГК, когда признают право собственности на самовольную постройку. Это распространено намного больше сейчас. Но в таком случае для получения права собственности на созданный объект надо

а) иметь определённые права на землю

б) доказать, что соблюдены градостроительные нормы.

⇐ Предыдущая 1 2 3 456 7 8 9 10 Следующая ⇒