Государственная регистрация образованных ЗУ

⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 13Следующая ⇒

Государственная регистрация образованных ЗУ регулируются 22.2 ФЗ о регистрации. Для этого нужно правоустанавливающий документ на преобразованный ЗУ, кадастровые паспорта образованных ЗУ и, при необходимости, – решение о преобразовании.

Ст. 22.2:

1. Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

3) иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

3. Обязательными приложениями к документам, представляемым в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи, являются:

1) правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки (далее - исходный земельный участок). Представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;

3) согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации.

Ст. 11.7 п. 3: перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами не допускается => перераспределять можно только между частными лицами. Между гражданином и ЮЛ перераспределение возможно.

Искусственные земельные участки

19 июля 2011 ФЗ №246 «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах…»

Ситуация катастрофическая.

Придумали что-то невообразимое. Правовая природа такого участка сомнительна. Он создается как объект недвижимости, получается разрешение, межевой план, разрабатывается проектная документация, ставится на кадастровый учет и регистрируется право. А дальше он «кадастрится» как обычный земельный участок.

В соответствии со статьей 11.2 ЗК, которая дополнена новым пунктом 1.1.: земельные участки образуются при создании искусственных участков в порядке, установленным законом об искусственных участках.

В соответствии со статьей 25.1 закона о кадастре, для постановки на учет искусственно созданного земельного участка, необходимо представить межевой план, документацию по планировке, разрешение на ввод его в эксплуатацию и копию решения о создании. После постановки на учет и регистрации прав, образование земельных участков из искусственно созданного земельного участка, осуществляется в соответствии с правилами преобразования ЗУ, которые зафиксированы в главе 1.1 ЗК РФ.

Это тоже для общего развития, на семинаре быть может, а на экзамене – нет.

Уточнение местоположения границ земельных участков

От образования земельных участков следует отличать процедуру уточнения местоположения границ земельных участков. Уточнение границ возможно только в отношении того земельного участка, который уже поставлен на кадастровый учет, но его границы определены не точно.

3 случая, когда нужно проводить процедуру уточнения:

· Границы не определены вообще

· Если сведения о характерных точках границ определены с точностью ниже нормативной

· Если такие сведения не позволяют однозначно определить их местоположения

При этом, кадастровый номер земельного участка не меняется и землепользователь получает кадастровую выписку, что границы уточнены.

Снятие с кадастрового учета

Если земельный участок (правило после 1 марта 2008) поставлен на кадастровый учет и права на него зарегистрированы, то такой земельный участок снять с кадастрового учета невозможно. Снять теперь можно только:

(1) либо путем преобразования,

(2) либо в течение срока, пока кадастровые сведения носят временный характер.

Раньше участок очень просто снимался с КУ по заявлению лица. С 1 марта 2008 г. ситуация изменилась: ч 2 ст. 25 ФЗ о ГКН орган кадастрового учёта снимает с учёта ЗУ только в случае, если такой ЗУ является преобразуемым. «Бред полнейший».

А теперь кадастры, словно, культурное наследие. Фонд имущества выставлял 4 объекта на торги (вместе с земельным участком). Сначала решили выставить 4 лота. Сначала сделали под первое здание землю на кадастр. Но потом решили поставить на кадастр весь земельный участок сразу. ФРС им отказала. Они сказали, что нужно способ только предусмотренный законом. Снять нельзя.

Они пишут: «в соответствии с законом о кадастре, орган кадастрового учета снимает ЗУ только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым».

Нужно зарегистрировать все 4 (поставить на учет), а потом объединить. Но вообще нужно было сформировать еще один земельный участок из 3 маленьких и уже объединить с тем четвертым.

Теперь, что касается временного характера. Если характер не временный, то снять уже нельзя.

До введения в действие закона о кадастре, ЗУ, как объект недвижимости возникал с момента постановки его на кадастровый учет. С 1 марта 2008, земельный участок как объект недвижимости возникает только с момента регистрации прав на него или регистрации сделки с ним.

В соответствии со статьей 24 закона о кадастре, внесенные в ГКН сведения при постановке на учет ЗУ, носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации прав на такой земельный участок. Если в течение 2 лет со дня постановки на кадастровый учет, права на них не зарегистрированы, то такие участки снимаются с кадастрового учета. Собственники земельных участков могут сами снять их с кадастрового учета, в течение периода, когда сведения носят временный характер.

Например, если вы сформировали ЗУ на публичных или чужих землях, то собственник может без вашего спроса снять его с учёта, пока вы не зарегистрировали свои права. Вывод: кадастровые сведения носят временный характер с момента, когда соответствующий участок был поставлен на кадастровый учет и до момента, когда права на него были зарегистрированы в ЕГРП (но не более 2 лет).

Если земельный участок формируется впервые, то 2 годичный срок действия временного кадастрового учета к нему не применяется. При этом, по заявлению собственника (органа исполнительной власти) он может быть снят с кадастрового учета в любой момент.

Есть еще одна проблема[7]: у нас очень распространена аренда на неопределенный срок. Этим пользуется и Газпром, и ФСК и т.д. Заключили после 1 марта 2008 года договор на неопределенный срок. Но через 2 года по закону о кадастре, он снимается с кадастрового учета. Получается, что договор на 2 года. Договоры «летят». А дальше нужно заново формировать и снова заключать договор аренды J

ВАЖНО: как можно сдать ЗУ в аренду, пока он не стал объектом недвижимости? Если это частная собственность, то никак. А если это публичная не разграниченная земля, то арендодателем будет муниципалитет даже без регистрации прав на него. Арендодатель ставит его на кадастровый учёт или даже не ставит и получается, что сдаёт в аренду объект недвижимости, который ещё не возник. Вот и всё собственно. С точки зрения ГП это не объяснить.

Согласно письму Минэкономразвития, снятие с кадастрового учета может быть и по решению суда, однако на практике суды шлют всех нахуй. Ибо в законе-то об этом не сказано, а письмо – лишь рекомендация.

В законе о кадастре указано, что если из существующего земельного участка выделяется земельный участок не по границам существующего (т.е. внутри), то такой раздел возможен лишь в том случае, если с выделяемого (внутреннего) земельного участка будет обеспечен выход на земли общего пользования. Он может быть обеспечен путем обременения сервитутом смежного земельного участка.

Поэтому на графической части должно стоять, что будущий правообладатель не возражает против сервитута.

Раздел земельных участков

Раздел участков не по границам

Градостроительный кодекс в ст. 41 говорит, что обязательным условием разделения земельного участка на несколько является наличие подходов, подъездов к каждому земельного участку. Если из существующего земельного участка выделяется ЗУ не по границам существующего (внутри), то такой раздел ЗУ возможен только в том случае, если с выделяемого ЗУ будет обеспечен выход на земли общего пользования. Такой выход может быть обеспечен путём обременения сервитутом смежного ЗУ. Поэтому для подобного раздела на графической части межевого плана должно стоять согласие будущего правообладателя служебного земельного участка о том, что он не против обременения данного ЗУ сервитутом.

Кстати, в соответствии с ч 6 ст. 11.9 ЗК, образование земельных участков не должно приводить к вклиниваю, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосицы, и другим препятствующим рациональному использованию земель недостаткам. Но отказать в постановке участка на учет можно только по тем основаниям, которые перечислены в ст.27 ФЗ О кадастре.

Раздел участка с недвижимостью

Самые большие проблемы возникают в ситуации раздела ЗУ с недвижимостью на нём. Раздел объекта недвижимости без раздела земельного участка возможен. В этом случае, если правообладателями будут разные лица, то земельный участок будет в общей собственности.

Распоряжение общей собственностью на землю (то есть в данном случае отчуждение доли) требует согласования с собственником. Но в данном конкретном случае отчуждение недвижимости будет происходить без согласия другого собственника ЗУ, так как доля в ПС на землю будет следовать судьбе отчуждаемого имущества.

Раздел же земельного участка без раздела объекта недвижимости невозможен, ибо один объект недвижимости не может находиться на нескольких земельных участках. Можно только на 3 части, если третий участок сделать по фундаменту, это придумка нашего КЗР J

Если мы делим объект недвижимости и ЗУ, то раздел должен быть пропорциональным. Это вытекает из ст. 35 ЗК: принципа единства судьбы земли и недвижимости. При этом это требование императивно.

Например, если мы делим объект недвижимости на два равных, то и земельный участок мы делим на два равных. Но, естественно, на практике никто так не делает.

Раздел земельного участка имеет юридические последствия для неопределенного круга лиц. А соглашение об определении порядка пользования земельным участком обязательно только для лиц, заключивших это соглашение (или на кого распространяется решение суда). В случае отчуждения объекта недвижимости третьему лицу, на него это соглашение «автоматически» распространяться не будет. Заключенное ранее соглашение об определении порядка пользования не может быть положено в основу раздела земельного участка.

⇐ Предыдущая 1 2 345 6 7 8 9 10 Следующая ⇒