Понятие «управление многоквартирными домами»

Ранее вопросы управления жилым домом регулировались Федеральным законом от 24 мая 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (утратил силу). Однако ни указанный Закон, ни действующий ЖК РФ не дают понятия о том, что следует понимать под управлением многоквартирным домом. Если обратиться к нормам ЖК РСФСР 1983 года, то в нем содержался раздел II, посвященный вопросам управления жилищным фондом (ст. ст. 16 - 27), в котором в основном предусматривались положения об органах, участвующих в управлении жилищным фондом.

Если обратиться к доктринальному определению понятия «управление жилищным фондом», то в качестве такового соответственно рассматривается деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами и/или комнатами), находящимися в собственности одного лица.

При этом Д.П. Гордеев и В.Ю. Прокофьев отмечают, что следует различать управление жилыми помещениями и управление общим имуществом многоквартирных домов. При этом объектом управления в первую очередь будет все общее имущество многоквартирного дома, а управление жилыми помещениями будет осуществляться лишь в случае, если того пожелает каждый конкретный собственник. Наиболее удачным определением, сочетающим в себе все аспекты деятельности по управлению, является определение, согласно которому содержание деятельности по управлению многоквартирным домом составляют такие фактические и юридические действия, которые направлены на создание и поддержание оптимального режима пользования имуществом многоквартирного дома и/или реализацию собственниками помещений (квартир) в многоквартирном доме правомочия распоряжения правами на эти квартиры и общее имущество многоквартирного дома.

Н.В. Конилова обращает внимание на то, что употребление понятия «управление многоквартирным домом» неудачно отражает сущность возникающих при этом отношений, так как речь должна идти об управлении имуществом многоквартирного дома.

Возникает вопрос о правовой природе «управления» многоквартирным домом. По мнению А.А. Иванова, договор управления многоквартирным домом «не имеет ничего общего с «управлением» имуществом в гражданско-правовом значении данного понятия». С.В. Стрембелев отмечает, что «управления» применительно к многоквартирным домам в чистом гражданско-правовом значении не существует.

Если обратиться, в свою очередь, к понятию многоквартирного дома, то и его как такового в ЖК РФ нет. В п. 2 ст. 15 ЖК РФ дается понятие жилого дома, под которым понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Таким образом, на законодательном уровне понятия «управление многоквартирным домом» нет.

Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Наиболее полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества, был дан в постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Согласно п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Вместе с тем нередко возникают споры по поводу отнесения того или иного имущества к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, товарищество собственников жилья «Дом» (далее - ТСЖ «Дом») обратилось в Арбитражный суд Читинской области с заявлением о признании недействительным Постановления главы администрации г. Читы от 03.06.2002 № 937, касающегося распределения части помещения технического этажа жилого дома.

Оспоренным по делу Постановлением от 03.06.2002 № 937 было установлено, что в жилом доме помещение технического этажа общей площадью 783, 6 кв. м (за исключением площадей электрощитовой, мусорокамеры и теплового узла) перераспределить ЗАО «Кварц».

Как было установлено материалами дела, строительство спорного дома осуществлялось за счет инвестиций физических и юридических лиц.

ТСЖ «Дом» было создано домовладельцами для защиты и представления общих интересов домовладельцев, управления комплексом недвижимого имущества, владения, пользования и распоряжения общим имуществом (п. п. 1.1, 2.2, 3.2 устава ТСЖ «Дом»). Право собственности домовладельцев на соответствующую часть помещений дома было подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Регистрационной палатой по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из СниП 2.08.01.89, технический этаж дома - это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций.

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Указанное право было подтверждено также действовавшей на тот момент ст. 1 Закона РФ «О товариществах собственников жилья».

При таких условиях суд признал, что иск ТСЖ «Дом» направлен на защиту права общей долевой собственности домовладельцев на общие помещения дома, а Постановление № 937 главы администрации г. Читы, которым часть общего помещения дома (технический этаж) перераспределена одному из инвесторов — юридическому лицу, затрагивает право общей долевой собственности домовладельцев и, таким образом, подлежит защите по заявлению товарищества этих собственников.

Ссылки администрации г. Читы на то, что в силу Положений «О долевом участии физических и юридических лиц в строительстве или реконструкции жилья и нежилых помещений», «Об инвестиционной деятельности в городе Чите», «О правовых актах органов местного самоуправления в г. Чите» она была вправе издавать акты, аналогичные обжалуемому, не были приняты, так как принимаемые ею ненормативные правовые акты не могут нарушать права и охраняемые интересы других лиц (ст. 13 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию всех ее участников. Администрация г. Читы, издавая оспоренный по делу акт, соглашения всех участников долевой собственности на общие помещения в доме № 50 по ул. 9 Января не имела, сама не являлась участником этой долевой собственности.

Поэтому Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановил решение от 08.10.2003 и Постановление апелляционной инстанции от 03.02.2004 Арбитражного суда Читинской области оставить без изменения, кассационные жалобы — без удовлетворения ^[221] .

Согласно пп. 8 п. 1 ст. 4 ЖК РФ отношения по поводу управления многоквартирным домом регулируются жилищным законодательством. Согласно п. 1 ст. 7 ЖК РФ при отсутствии соответствующих норм жилищного законодательства к таковым отношениям применяются положения гражданского законодательства или иного, прямо регулирующего такие отношения. Соответственно, нормы жилищного законодательства могут быть применены к отношениям, которые связаны с возникновением и осуществлением права собственности и иных вещных прав на жилые помещения.

Таким образом, отношения по поводу управления многоквартирным домом являются формой реализации права собственности на соответствующее помещение и общее имущество в многоквартирном доме.