Анализ рынка складской недвижимости Республики Башкортостан, анализ целесообразности месторасположения складского комплекса

Целью анализа рынка складской недвижимости Республики Башкортостан является:

1) объем складских площадей, представленных на башкирском рынке;

2) структура складских площадей по классам;

)   географическое расположение складских помещений;

)   потенциальный спрос на складские помещения в Республике;

)   реальное предложение складской недвижимости в регионе;

)   тенденция развития складских площадей и т.д.

До 80% всего фонда складской недвижимости составляют типовые объекты «советского» складского хозяйства, которые в соответствии с общепринятой международной классификацией относятся к классу C, D и ниже.

На рынке Уфы подавляющее большинство существующих складов расположены в бывших промышленных помещениях и относятся к классу С, в меньшей степени представлены классы B и D, но на рынке вакантных площадей класс В практически не представлен, и если в каком-либо здании освобождаются площади, у владельца есть 2-3 варианта потенциальных арендаторов (рис. 4).

 

 

 

 

Рис. 4. Распределение предлагаемых площадей по качеству

 

Общий объем качественных складских площадей (включая свободные), по оценкам местных агентств недвижимости, составляет около 120 тыс. кв. метров, а потребность - 500 тыс.кв.м [25].

Множество складских помещений в городе Уфе расположено в так называемой «малой промзоне» - в районе Уфимского и Индустриального шоссе. Особенностью этого участка является тот факт, что арендаторами складских помещений здесь зачастую являются торговые компании, обустраивающие вблизи мест хранилищ товаров торговые зоны (в частности, автосалоны и мебельные центры) [25].

Значительную долю рынка складской недвижимости составляют складские помещения в различных ТСК и на рынках. В городах республики нежилые площади (от 100 кв.м.), в том числе и складские, представлены в основном подвальными помещениями или помещениями на цокольном и первом этаже жилых и нежилых зданий (г.Октябрьский, г.Белебей, г.Благовещенск, пос.Туймазы), бывшими производственными площадями и складами (г. Стерлитамак, г. Давлеканово, г. Сибай) [25].

Что касается спроса, то наиболее востребованы на рынке аренды площади от 100 до 500 кв. м., их ищут более 40% местных арендаторов (рис. 5). Более 30% арендаторов ищут помещения до 100 кв. м., однако спрос на подобные, более ли менее приличные площади удовлетворить труднее, и арендодатели могут завышать цены на них [25].

 

 

 

Рис. 5. Распределения спроса по площадям на рынке аренды в кв. м

 

Повышенным спросом пользуются склады площадью не более 200 кв. м на окраинах города - Черниковке, Затоне, Новоалександровке (Рис. 6). Арендная ставка на такие помещения составляет 150-250 рублей за кв. м в месяц (69-115 долл/кв.м./год) [25].

 

 

Рис. 6. Распределение спроса складского помещения по районам города

Арендные ставки сильно варьируются, однако прямой зависимости от объективных параметров не существует. В условиях дефицита качественных складских помещений важную роль при определении стоимости аренды играют не общие рыночные тенденции, а удобство расположения сдаваемого объекта для каждого конкретного арендатора. Кроме того, удаленность от Уфы имеет меньшее значение при определении ставок аренды, по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости. [25]

В Уфе в настоящее время предложения логистических услуг практически нет. Складов современного уровня, со стеллажами и погрузочно-разгрузочной техникой, автоматизированными системами управления в Уфе не существует.

Наибольшим успехом пользуются помещения, находящиеся рядом с железнодорожными ветками и на пересечении автомобильных магистралей, т.е. важным ценообразующим фактором для складской недвижимости является местоположение и транспортная доступность. Также цена зависит от того, охраняется ли помещение, подлежит ли оно дополнительному сервисному обслуживанию, имеется ли к нему несколько подъездов.

В связи с существенным увеличением транспортных потоков в городе оптимальным местоположением объектов промышленной и складской недвижимости являются промзоны, находящиеся вблизи крупных магистралей при выезде из города, обеспеченных ж/д ветками, - Черниковка (трасса Уфа-Пермь-Екатеринбург-Тюмень), Дема (М5 Москва-Самара-Челябинск), направление Аэропорта (М5) [25].

Таким образом, можно сделать выводы о:

1)    дефиците качественных складских помещений, что не дает возможности логистическим компаниям развивать свой бизнес;

2)    недостаточном уровне конкуренции в некоторых сегментах рынка, что ведет к широким «вилкам» цен, установлению цен для конкретного арендатора/покупателя;

3) наличии рисков для арендаторов, связанных с ростом цены, нестабильностью доступа к площадям (договора аренды заключаются меньше чем на год для избежания регистрации);

)   стратегической значимости развития сегмента для города и Республики.

На момент начала строительства было параллельно заявлено два крупных проекта складов под Уфой:

) проект компании РосЕвроДевелопмент с площадью участка в 25 Га и складскими площадями 120.000 кв.м. в районе Жилино.

) проект компании Quinn Group на 100 тыс.кв.м. складских площадей около Metro. Информация о запуске проекта в 2007 году поступила из Министерства внешних связей РБ. [13]

Также о своих планах по строительству операционных площадок заявили ведущие логистические операторы, такие как FM Logistic и Национальная Логистическая Компания (приложение 17)..

Общий активный объём спроса на современные складские площади в Уфе был оценен в следующем диапазоне (рис. 7):

1)  минимальный - 45 тыс. кв.м.;

2) по максимальному диапазону площадей, указанных активными потребителями - 75 тыс. кв.м. (полностью актуален через 2 года)

3)  по объёму площадей всеми потребителями, рассматривающими возможность обсуждения условий аренды - 110 тыс. кв.м. (полностью актуален через 3-4 года) [25].

 

Рис. 7. Оценка объема активного спроса на складские помещения, тыс. кв. м.

Таким образом, можно отметить, что среди компаний существует неудовлетворенный спрос на качественные складские площади, объем которого больше, чем объем складских площадей, планируемых к вводу по проекту. Это создает условия для успешной реализации проекта.

Ключевой драйвер спроса на современные складские площади в Уфе - региональное развитие логистических и экспедиторских компаний, ориентирующихся на опережение спроса со стороны торговых операторов и компаний-производителей FMCG (товаров повседневного спроса) на логистическое обслуживание современного уровня (приложение 17).

Второй по значению драйвер - собственно спрос со стороны торговых операторов и компаний-производителей FMCG.

Действительно, шесть из 15 показавших активный спрос компаний - логистические или экспедиторские, три - торговые операторы, шесть - производители FMCG.

По результатам анализа можно сделать следующие выводы:

1) На текущий момент в Уфе со стороны опрошенных компаний востребовано 25 тыс. кв.м класса В и 20 тыс. кв.м класса А. [25]. Данный спрос не удовлетворён.

2) В перспективе 2-3 лет в городе будет востребовано не менее 30 тыс. кв.м складов класса В и не менее 40 тыс. кв.м складов класса А.

)   Тенденции развития рынка указывают на востребованность в перспективе 4-5 лет ещё 100-125 тыс. кв.м складов класса А.

Под строительство складского комплекса был выбран земельный участок, расположенный в микрорайоне Шакша. На данном земельном участке находится заброшенное ветхое складское сооружение.

Для анализа целесообразности месторасположения складского комплекса был проведен SWOT -анализ.

Результаты проведенного SWOT -анализа территории (участка площадью 15, 83 Га (приложение 4), запланированной под строительство представлены в приложении 18.

В результате анализа сделаны следующие выводы.

Рассматриваемый участок обладает необходимыми характеристиками для строительства складского комплекса высокого класса. Расположение земельного участка, отведенного под строительство складского комплекса максимально отвечает предпочтениям потенциальных арендаторов. Складской комплекс «Сигма» идеально вписывается в инфраструктуру, не только микрорайона Шакша, но также и всего региона.

⇐ Предыдущая123456789Следующая ⇒

Поделиться: