Финансовая и инвестиционная стратегии осуществления проекта складского комплекса «Сигма»

В соответствии с проведенным маркетинговым анализом по проекту строительства складского комплекса «Сигма» девелоперу (руководителю проекта) представлена финансово-инвестиционная стратегия (приложение 9).

Предложенная стратегия реализации проекта разработана в переломный период развития экономики, не только в России, но и в мире. В настоящее время ни один из аналитиков не может дать достаточно точных прогнозов экономического, социально и политического развития страны. Невозможно предугадать ход дальнейшего развития событий. Вероятность реализации проекта, с предложенными критериями не может быть оценена с высокой степенью достоверности. Данная стратегия разработана на основании наиболее оптимистичных прогнозах, представленных компетентными представителями различных сфер.

Как уже отмечалось во второй главе ВКР, реализации проекта находится на следующих стадиях:

1) строительство первой очереди с совокупной площадью 35 000 кв. м. находится на завершающем этапе;

2) работы по возведению второй очереди комплекса площадью 50 000 кв. м. находятся на серединном этапе.

Мировой финансовый кризис оказал негативное влияние на деятельность российской банковской системы. Подавляющее большинство банковских учреждений, начиная с октября 2008 года, прекратили выдачу кредитных средств, ужесточили процедуру получения заемных средств. Все представленные долгосрочные инвестиционные проекты инвесторами рассматриваются с высокой долей скептичности. ООО «Складской комплекс «Сигма» также столкнулось с проблемой финансирования проекта. В настоящее время кредитные потоки проектным банком приостановлены. Планируемая дата возобновления кредитования значится как середина первого квартала 2009 года. Стратегия развития проекта, предложенная в 2006 году, потеряла свою актуальность. Изменение периода, ставок и сроков кредитования строительства заставили пересмотреть план дальнейших действий.

Расходы на строительство складского комплекса включают в себя нижеприведенные статьи (приложение 8, 9).

1. Стоимость приобретение актива - стоимость приобретение земельного участка, ранее находившегося у общества на правах аренды (приложение 4). Стоимость земельного участка равна 287 000 тыс. рублей.

2. Проектирование. Расходы связанные с проектированием складского комплекса «Сигма», равные 21 808, 00 тыс. рублей.

3. Строительство. Включает в себя расходы на строительно-монтажные работы по возведению складского комплекса (приложение 8) состоящие из двух очередей: первая очередь - корпусы А1, А2; вторая очередь - корпус А3.

4. Управление проектом. Данный пункт включает в себя расходы, связанные с управлением проекта:

оплата услуг заказчика - сопровождение проекта: руководство строительными работами, работы по продвижению проекта, операции, связанные с получением кредитов и займов и прочее;

заработная плата генерального директора и налоги (ЕСН);

платежи по налогу на землю в размере 126 тыс. рублей - авансовый платеж за месяц;

оплата расходов на аудит, а также консультационные услуги по нестандартным ситуациям;

расходы на юридическое сопровождение проекта;

расходы на экспертизу проекта;

прочие расходы, связанные с реализацией проекта.

5. Обслуживание кредита. Расходы по выплате процентов по займам и кредитам.

Расходы с организацией сдачи объекта логистической инфраструктуры «Сигма» включают в себя:

1) брокеридж - услуги по поиску арендаторов;

2) маркетинговая продукция - расходы по изучения рынка по состоянию на дату сдачи объекта в аренду;

3) страхование объекта недвижимости;

4) эксплуатационные расходы - коммунальные услуги, охрана и прочее.

До ноября 2008 года ООО «Складской комплекс «Сигма» вела строительство двух очередей комплекса параллельно. Данный способ позволяет завершить строительство комплекса в целом с небольшим временным интервалом между корпусами и ввести объект в эксплуатацию для осуществления операционной деятельности в полной объеме с использованием всей полезной площади. Но данный подход столкнулся с проблемой финансирования проекта. Работы, проводимые на двух очередях параллельно, требуют в два раза больше финансовых средств, кроме того, увеличивают период строительства каждого отдельно взятого корпуса.

Учитывая вышеприведенные предпосылки, была предложена следующая стратегия реализации проекта по строительству складского комплекса.

Необходимо заморозить строительство второй очереди складского комплекса на три месяца: с ноября 2008 года по январь 2009 года, направив все имеющиеся ресурсы на возведение первой очереди. Так как здания корпусов находятся обособленно друг от друга (приложение 5), возможна сдача складских помещений первой очереди (корпусов А1, А2), даже если будут вестись параллельно строительные работы второй очереди комплекса (корпус А3), кроме того размещение корпусов на территории позволяет организовать свободный транспортный доступ к корпусам А1, А2 при ограждении корпуса А3 для выполнения строительно-монтажных работ.

Ввод в эксплуатацию первой очереди складского комплекса предстанет в виде дополнительного источника финансовых средств, не предполагающих плату за их использование а также возврат, для дальнейшей реализации проекта. Финансирование строительства второй очереди может частично производиться за счет операционного дохода, полученного от сдачи складских площадей корпусов А1, А2 в аренду.

Условия аренды складских площадей ООО «Складской комплекс «Сигма»:

1) стоимость арендной ставки составляет 45 рублей за 1 кв. м. в год;

2) минимальная арендуемая площадь 3 000 кв. м.;

)   минимальный срок заключения договора аренды 5 лет;

4) плата за аренду площади производится ежемесячно авансовым платежом.

Данные условия аренды имущества позволят обеспечить организации операционный доход с фиксированным графиком платежей. Для ООО «Складской комплекс «Сигма» данный фактор безусловно является существенным, так как более 70 % процентов вложенных средств в проект - являются заемными с определенным графиком выплаты процентов и погашением основного займа.

Временная приостановка строительства корпуса А 3 позволит существенно снизить финансовые расходы до момента получения следующей кредитной линии от проектного банка ориентировочно в феврале 2009 года. Но даже экономия от данного мероприятия не покроет возникший дефицит финансовых средств. У организации на этом этапе имеются лишь два источника финансирования:

1) внешний кредит, который недоступен на данном этапе;

2) собственные средства, полученные путем увеличения уставного капитала общества.

Дефицит финансовых средств на ноябрь - январь 2008/2009 года предлагается покрыть за счет собственных средств, путем увеличения уставного капитала на 75 107, 00 тыс. рублей (приложение 9). В настоящее время это единственных реальный источник поступления финансовых средств. Так как уже в проект было вложено собственником 516 607, 00 тыс. рублей, то дополнительное внесение необходимых денежных средств, составляющих около 15 % от уже вложенных, является в достаточной степени актуальным в точки зрения ее реализации.

Планируемая дата завершения строительства первой очереди - май 2009 года. Большинство аналитиков, связывают этот период со спадом давления кризиса на экономику России, ростом деловой активности компаний и как следствии ростом спроса на складскую недвижимость. Потенциальные арендаторы складского комплекса «Сигма» - это профессиональные логистические компании, крупные российские и зарубежные торговые фирмы. Эти организации в течении длительного времени создававшие свое имя (бренд) на мировом, в том числе российском рынке. Они, безусловно, дорожат своим именем и предъявляют высокие требования к качеству своей продукции. Одним из этапом сохранности данного качество является соблюдение техники и технологии хранения товаров (продукции). Существует два варианта хранения товаров (продукции): строительство собственного склада либо передаче на хранение специализированной компании. Строительство собственных складских площадей требует огромных финансовых расходов, которые в свою очередь должны быть изъяты из оборота, а это нежелательный фактор для торговых компаний. Гарантировать качество складирования и хранения могут только профессиональные компании, специализирующие в данной отрасли. Складской комплекс «Сигма» способен гарантировать профессиональное хранение товарно-материальных ценностей. СК «Сигма» является единственным объектом в регионе с профессиональными складскими площадями - это существенный фактор при выборе складских помещений крупными арендаторами.

Сдачу в аренду складского комплекса планируется осуществлять поэтапно, постепенно увеличивая процент заполнения арендуемой площади с 70 до 95 % от заявленного пространства. Эти мероприятия были предприняты для того чтобы учесть вероятность сдачи площадей не в полном объеме в виду отсутствия необходимого уровня спроса. По истечению времени складской комплекс станет узнаваемым и это позволить увеличить сдаваемые площади. Часть операционного дохода предполагается направить на погашение основного долга по кредиту, а также на выплату процентов за пользование им. Данная часть выплат также будет постепенно увеличиваться с 30 до 75 % от операционного дохода. Уменьшение кредита будет ежемесячно сокращать начисляемые проценты за его пользование.

Планируемый чистый операционный доход, то есть доход от сдачи объекта в аренду за вычетом эксплуатационных и прочих сопутствующих расходов, за 2010 год составляет 286 816, 00 тыс. рублей. Данная величина дохода может быть получена при сдаче в аренду 95 % располагаемой складской площади. Общая величина расходов связанных со строительством складского комплекса «Сигма» составляет 1 643 859, 00 тыс. рублей (приложение 9). Таким образом, период окупаемости проекта равен примерно 6 годам.

⇐ Предыдущая123456789Следующая ⇒

Поделиться: