|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
|
|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
Расчет площади образуемого землепользования
Расчет и проверка площади, указанной в задании на проектирование образуемого землепользования несельскохозяйственного объекта, выполняется с использованием: ¾ для промышленных предприятий ¾ «Показателей минимальной плотности застройки площадок промышленных предприятий»; ¾ для линейных объектов ¾ нормативы, содержащиеся в «Сборнике норм отвода земель для строительства линейных сооружений». Минимальная плотность застройки (Мп) представляет собой отношение (в процентах) площади застройки (Пз) к общей площади всего участка (По), занимаемого промышленным предприятием:
Площадь землепользования несельскохозяйственного объекта (промышленного предприятия) рассчитывается по формуле:
Она будет окончательной. При необходимости строительства подъездной дороги к промышленному объекту ее площадь определяют по плану и включают в площадь выкупаемых или временно изымаемых угодий. Размер площадки для размещения временной строительной базы также учитывают в дальнейших расчетах. При временном изъятии сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственного товаропроизводителя и предоставления их промышленному предприятию на правах аренды, например, для добычи полезных ископаемых, сырья для промышленного производства потребная площадь земельной участка рассчитывается исходя из объемов добываемого материала, его запасов и количества лет эксплуатации месторождения. В этом случае площадь земельной участка (S) может быть определена по формуле:
где: W ¾ ежегодный объем добычи сырья, т; T ¾ период эксплуатации, лет; H ¾ мощность залежи сырья, м; G ¾ объемный вес сырья, т/м3.
Все остальные расчеты по составным частям проекта выполняются по каждому варианту размещения землепользования несельскохозяйственного объекта. 3.5 Размещение земельного участка (землепользования) Размещение земельной участка (землепользования) несельскохозяйственного объекта является наиболее ответственной и сложной частью проекта. На проектный план наносят: границы участков по вариантам размещения землепользования, имеющие рассчитанную в параграфе 3.4 площадь, а также подъездную дорогу и другие элементы проекта. Конфигурация и соотношение сторон участка (промышленной площадки) определяется схемой генерального плана несельскохозяйственного объекта. Для каждого проекта существуют свои критерии отбора, зависящие от класса будущего промышленных объектов, их мощности. Площадь земель, их удаленность от административных центров, развитость транспортной инфраструктуры также имеют огромное значение. Выбирая участок, необходимо выяснить план развития прилегающей к нему территории (кому принадлежат земли и что с ними планируют делать впоследствии, позиция администрации муниципальных образований и т.д.). Общие критерии при выборе земельного участка: направление; расстояние от МКАД; размер; транспортная доступность; окружение; категория земли и вид разрешенного использования; наличие коммуникаций; наличие обременений и ограничений в использовании; юридическая чистота истории приобретаемого земельного участка. В настоящее время в области существенно ограничилось предложение по земельным участкам пригодным для коммерческого освоения под промышленную застройку. Это связано с бумом строительства, отсутствием мощностей по инженерным коммуникациям, длительностью процедуры перевода земель из одной категории в другую. В результате исследования рынка земли и недвижимости необходимо установить размещение земельных участков, наиболее подходящих для реализации инвестиционного проекта по строительству промышленных объектов. Требования к участку для размещения несельскохозяйственного объекта: Вид права – собственность; Категория земли/разрешенный вид использования – земли промышленности, земли населенных пунктов для размещения многофункционального производственно-складского комплекса; Отсутствие обременений и ограничений в использовании; Площадь - по расчету га; Форма/рельеф – правильная, ровный до 1 градуса; Хорошая транспортная доступность – близость основных транспортных магистралей, асфальтированный подъезд, наличие ж/д, умеренная загруженность основного шоссе; Удаленность от МКАД – до 40 км; Коммуникации – газ, электричество 1000 кВт, водопровод, бытовая канализация, оптиковолоконная связь; Наличие трудовых ресурсов.
При размещении землепользования несельскохозяйственного объекта следует соблюдать следующие основные землеустроительные регламенты: — размещать там, где имеются условия для выполнения тех задач, которые поставлены перед несельскохозяйственным землепользованием с учетом эффективности производства и социально-экономических целей для жизни его работников; ¾ размещать несельскохозяйственное землепользование в первую очередь на землях запаса, несельскохозяйственного назначения (непригодных для ведения сельского хозяйства) или на сельскохозяйственных угодьях худшего качества (по кадастровой оценке), а также на землях лесного фонда, не покрытых лесом или занятых малоценными насаждениями и кустарником; ¾ не нарушать существующие землепользования, особенно сельскохозяйственных предприятий и крестьянских хозяйств, и их внутрихозяйственную организацию территории или вносить в них наименьшие изменения, прямо или косвенно вызывающие снижение продуктивности и эффективности использования этих и прилегающих земель; ¾ предусматривать меры по недопущению процессов эрозии, заболачивания, подтопления, других видов деградации, загрязнения и нарушения земель; ¾ не допускать неблагоприятных последствий, ведущих к ухудшению условий хозяйственной деятельности сельскохозяйственных и других предприятий, причиняющих им убытки и потери. После размещения землепользования несельскохозяйственного объекта составляется список собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков, интересы которых затрагиваются предоставлением земель для несельскохозяйственных нужд, с указанием форм собственности, владения или пользования землей: государственная (федеральная, муниципальная), частная, общая совместная или общая долевая собственность, аренда (табл. 3.1). Таблица 3.1 Список землепользователей, интересы которых затрагиваются
Состав и площади земельных угодий определяются в устанавливаемых проектом границах землепользования несельскохозяйственного объекта. При этом указывается площадь выкупаемых или временно изымаемых земель у собственников земельных участков, землепользователей и арендаторов земли по срокам изъятия участков. Качество земель в границах проектируемого несельскохозяйственного землепользования устанавливается по имеющимся на эту территорию материалам качественной оценки земель. По материалам почвенных обследований устанавливаются на плане и вычисляются площади типов и подтипов почв на изымаемых участках по каждому сельскохозяйственному угодью Площади угодий вычисляют способом, обеспечивающим необходимую точность до 0, 1 га (табл. 3.2). Таблица 3.2 Состав, площади и качественная характеристика сельскохозяйственных угодий, затрагиваемых образованием землепользования
Учитывая требования, предъявляемые к размещению земельного участка, из приведенного ниже примера, следует, что ни один из предложенных земельных участков не отвечает вышеуказанным требованиям. Однако все участки можно привести в соответствие с пожеланиями инвестора при вложении определенных финансовых средств и временных затрат (табл.3.3.). Статья 7. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию 1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных: 1) с консервацией земель; 2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; 3) с установлением или изменением черты поселений; 4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи; 5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса; 6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов; 7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов; 8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель; 9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов. 2. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 настоящей статьи. Таблица 3.3 Описание земельных участков
Далее необходимо провести укрупненный анализ видов, объемов инвестиций и временных затрат, необходимых для возможности начала строительства запланированного проекта при различном размещении земельных участков. Таблица 3.4 Анализ видов и объемов инвестиций при вариантном размещении земельных участков
Подготовка выводов по выбору размещения земельного участка. Проанализировав параметры предложенных земельных участков на соответствие требований можно сделать вывод, что наиболее подходящим земельным участком для реализации проекта по строительству является участок № 1 площадью 22, 6 га, расположенный по адресу МО, Нарофоминский р-н, Киевское ш., 22 км от МКАД, д.Крекшино.. При анализе параметров данного участка не было выявлено неустранимых несоответствий требованиям инвестора, стоимость дополнительных финансовых вложений вписывается в экономические рамки себестоимости проекта, также абсолютный коэффициент соответствия этого участка показал самый высокий показатель и равняется 2. Остальные участки обладают неустранимыми несоответствиями требованиям инвестора в той или иной степени, и соответственно, не могут рассматриваться в качестве площадки для реализации запланированного проекта, устранение несоответствий выходит за приемлемые финансовые рамки.
3.7 Определение размеров реального ущерба собственников земли, землепользователей и арендаторов участков, включая упущенную выгоду Убытки, включая упущенную выгоду, причиненную изъятием или временным занятием земельных участков для государственных, муниципальных (городских) и других нужд, а также ограничением прав землепользователей (кроме случаев установления сервитутов, охранных зон или округов санитарной охраны вокруг земель природоохранного, природно-заповедного и оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения) или ухудшением условий использования и качества земель в результате влияния, вызванного деятельностью предприятий, учреждений, организаций и граждан, подлежат возмещению в полном объеме пользователям земли, понесшим эти убытки. Возмещению подлежат следующие виды убытков: ¾ стоимость жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затраты по их переносу на новое место; ¾ стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений; ¾ стоимость незавершенного производства; ¾ убытки (затраты), вызываемые возникающими неудобствами землепользования; ¾ убытки (затраты), связанные с ограничением права пользователей земли; ¾ затраты, необходимые на восстановление ухудшенного качества земель; ¾ затраты на переработку, внесение изменений в ранее разработанную проектно-сметную документацию или разработку новой; ¾ затраты, связанные с определением убытков, потерь, в том числе на почвенные, агрохимические, почвенно-мелиоративные обследования и другие обследования; ¾ затраты, связанные с переоформлением прав землепользователей; ― стоимость (остаточная) права аренды земельного участка (в случае, если такое право выкупалось арендатором участка у городских, муниципальных органов); ― компенсационные выплаты увольняющимся работникам; ¾ упущенная выгода. Оценка зданий и сооружений, расположенных на изымаемом участке, а также находящихся за пределами этого участка, если дальнейшее их использование окажется невозможным, производится по сметной стоимости строительства новых зданий, объектов и сооружений, равных имеющимся по полезной площади, вместимости, емкости и уровню механизации. Предприятия, учреждения и организации, которым отведены изымаемые земельные участки, по согласованию с заинтересованными землепользователями вместо возмещения стоимости расположенных на этих участках зданий, объектов и сооружений могут осуществляться своими силами и средствами (а также силами привлекаемых организаций) перенос их на новое место либо строительство новых зданий и сооружений. При расчетах размеров убытков применяют текущие цены действующие на момент изъятия земельных участков. Стоимость оборудования определяется с учетом степени его износа по ценам на материалы и расценкам на строительно-монтажные работы, действующие на момент составления акта их оценки. В случае, если при строительстве новых зданий, объектов и сооружений предусматривается их модернизация или расширение, то дополнительные затраты на это оплачиваются землепользователем, для которого ведется строительство. Расчет размеров убытков, вызываемых сносом зданий и сооружений, производится в таблице 6.5
Таблица 6.5 Расчет размеров убытков землепользователей, вызванных сносом
Оценка плодоносящих плодово-ягодных насаждений, а также защитных и других многолетних насаждений производится по стоимости саженцев и затратам на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон в ценах на момент изъятия земельных участков в таблице 6.6. Незавершенное строительство и неплодоносящие плодово-ягодные насаждения оцениваются по фактически произведенным землепользователем объема работ и затратам в ценах на момент изъятия земельных участков.
Таблица 6.6
Расчет стоимости передаваемых (переносимых) плодово-ягодных
Убытки незавершенного сельскохозяйственного производства оцениваются по фактически произведенным землепользователям объемам работ и затратам в ценах на момент изъятия земельных участков. В состав убытков незавершенного сельскохозяйственного производства входят: а) материальные затраты: ¾ стоимость семян; ¾ стоимость электроэнергии, воды, тепла; ¾ стоимость горюче-смазочных материалов; ¾ стоимость удобрений; ¾ стоимость средств защиты растений; ¾ транспортные затраты; б) фиксированные платежи: ¾ затраты на погашение кредита и его оплату; ¾ страховые платежи; ¾ земельный налог; в) амортизационные отчисления на полное восстановление основных производственных фондов: г) прочие расходы: ¾ оплата наемного труда; ¾ оплата посреднических и юридических услуг; ¾ другие непостоянные по количественной оценке затраты. Расчет размеров убытков, вызываемых незавершенным производством, производится в таблице 6.7.
Таблица 6.7 Расчет размеров убытков землепользователей, вызванных
При изъятии или временном занятии земельных участков, в результате которого частично или полностью нарушается работа оросительных, осушительных и противоэрозионных объектов и сооружений (систем), убытки определяются исходя из сметной стоимости работ на строительство или реконструкцию существующих объектов и сооружений (систем), включая стоимость проектно-изыскательских работ, по нормам, расценкам и ценам, действующим на момент изъятия земель. Оценка неиспользованных затрат труда и средств, вложенных в строительство объектов, неразрывно связанных с землей, производится по сметной стоимости нового строительства аналогичных объектов, включая стоимость проектно-изыскательских работ. К объектам неиспользованных затрат относятся: ¾ объекты водоснабжения (колодцы, пруды, плотины, системы водоснабжения, скважины и др.); ¾ объекты складского хозяйства (подвалы, овощехранилища, силосные ямы и траншеи, ледники и др.); ¾ объекты транспорта (дороги, мосты, гати, насыпи и т. п.); ¾ линии связи и энергоснабжения; ¾ прочие объекты. Затраты (убытки), необходимые для восстановления ухудшенного качества земель, включая затраты на проведение почвенных, агрохимических и других специальных обследований и изысканий, а также мероприятий, обеспечивающих восстановление качества земель, определяются проектной документацией. Убытки (затраты), вызванные возникшими неудобствами в использовании земли (нарушение транспортных связей, разобщение территории коммуникациями и т. п.), определяются суммой единовременных затрат на строительство мостов, дорог, подъездов и других сооружений, необходимых для ведения сельскохозяйственного производства в проектных условиях.При этом, общая стоимость затрат от нарушения транспортных связей и разобщения территории включает: ¾ стоимость недополученной продукции; ¾ дополнительные транспортные расходы, связанные с увеличением расстояний перевозимых грузов: ¾ дополнительные затраты на холостые повороты, пробеги и обработку клиньев и неудобных земель; ¾ дополнительные затраты на обустройство территории (строительство объездной дороги, строительство и обустройство переездов, ремонт и восстановление мелиоративной сети, строительство водоводов и водопроводов, подвоз воды для скота, затраты на ликвидацию последствий нарушения транспортных связей). На основании данных об общем объеме потерь урожая и ценах 1 центнера продукции производится расчет стоимости недополученной продукции (табл. 6.8).
Таблица 6.8 Популярное:
|
Последнее изменение этой страницы: 2016-03-25; Просмотров: 2137; Нарушение авторского права страницы
