Расчет выкупной цены или затрат на приобретение права аренды земельного участка

⇐ ПредыдущаяСтр 15 из 20Следующая ⇒

Юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, а так же предоставленные под строительство, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приватизируют эти земельные участки, за исключением случаев, установленных законодательством. В статьях 27, 28 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат предоставлению в частную собственность земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности: ограниченные в обороте, за исключением случаев, когда их предоставление в собственность допускается федеральными законами; изъятые из оборота; на которые федеральным законом установлен запрет на приватизацию; зарезервированные для государственных и муниципальных нужд.

Границы и размеры выкупаемых земельных участков определяются с учетом фактически используемой площади и расположения объектов недвижимости, находящихся в собственности заявителя, в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Цена выкупа земельных участков устанавливается исходя из размеров ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (пункт 2 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137–ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и пункт 7 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178–ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

В соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, а так же предоставляемые под строительство, стоимость таких земельных участков устанавливается субъектом РФ исходя из размера земельного налога на земли поселений в следующих пределах:

― в поселениях с численностью населения свыше 3 млн. человек ― в размере от пяти до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

― в поселениях с численностью населения от 500 тысяч до 3 млн. человек ― в размере от пяти до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

― в поселениях с численностью населения до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений ― в размере от трех до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0, 7 до 1, 3.

Юридические лица, заинтересованные в приобретении земельного участка, подают заявление в департамент имущественных отношений субъекта Федерации или орган местного самоуправления, с приложением кадастровой карты (плана) земельного участка и иных документов, согласно утвержденному перечню материалов, необходимых для принятия соответствующего решения по вопросу отчуждения земельного участка.

Объектом сделки купли-продажи может быть только сформированный земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка решением органа местного самоуправления утверждаются проект границ земельного участка для последующей постановки сформированного земельного участка на государственный кадастровый учет.

Границы участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. В связи с чем, для решения вопроса о размерах земельного участка представляется необходимым привлечение органа архитектуры и градостроительства соответствующего муниципального образования, на территории которого расположен испрашиваемый в собственность земельный участок.

Таким образом, основополагающей величиной при определении стоимости земельного участка является не размер земельного налога, установленный для отдельных категорий налогоплательщиков, а ставка земельного налога, зависящая от местоположения земельного участка (город или иное муниципальное образование), категории земель (например, земли поселений, земли промышленности) и для земель поселений ― от численности населения (или дифференциации органом местного самоуправления ставок земельного налога по экономико-планировочным зонам отдельного населенного пункта).

Выкупная цена земельного участка рассчитывается на момент принятия решения уполномоченного органа о предоставлении в собственность за плату земельного участка. Расчет выкупной цены представлен в таблице 6.17.

В результате расчета выкупной цены за земельный участок, предоставленный под строительство промышленного объекта ― комбикормового завода будет получена сумма, которая составляет 372, 8 тыс. рублей.

Таблица 6.17

Расчет выкупной цены за земельный участок, предоставленный
под строительство комбикормового завода

№ варианта	Наименование промышленного объекта	Площадь, га	Ставка земельного налога, тыс. руб./га	Повышающий коэффициент к ставке земельного налога	Общий размер выкупной цены, тыс. руб.
I	Комбикормовый завод	4, 0	9, 32		372, 8
II	Комбикормовый завод	4, 0	9, 32		372, 8
III	Комбикормовый завод	4, 0	9, 32		372, 8

Современные методы расчета размеров арендной платы за земли, используемые для несельскохозяйственных целей, базируются на дифференциации ставок арендной платы, исходя из местоположения участка, категории земель, вида деятельности и категории арендатора, превышения фактических размеров по сравнению с нормативами и других особенностей.

Введение поправок в базовую ставку арендной платы осуществляется с помощью совокупности безразмерных коэффициентов, учитывающих вышеперечисленные особенности. За базовую ставку годовой арендной платы, как правило, принимается величина утвержденного земельного налога за 1 га, который по расчетам составляет 9, 32 тыс.руб.

Для расчета годовой ставки арендной платы рекомендуется использовать следующую формулу:

где

А_i - базовая ставка арендной платы за 1 га i-ой категории земель;

S_i - площадь арендуемых угодий i-ой категории;

i - категория земель;

m - количество категорий земель;

K₁ - корректирующий коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора и целевое использованные земли;

К₂- корректирующий коэффициент, учитывающий градостроительную и коммерческую ценность местоположения участка;

К₃- корректирующий коэффициент, учитывающий не целевое использование земельного участка по договору аренды, в т.ч. при его захламлении;

К₄- корректирующий коэффициент–дефлятор, соответствующий индексу изменения цен на услуги в РФ.

В данном случае земли отдаются под промышленное предприятие. Для такого использования земли ставки арендной платы устанавливаются на порядок выше, чем ставки земельного налога. Поэтому корректирующий коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора и целевое использованные земли K₁=2.

Коэффициент, учитывающий градостроительную и коммерческую ценность местоположения участков, устанавливаются в результате зонирования городской территории, поэтому этот коэффициент не учитывается.

Коэффициенты, учитывающие нарушение установленного градостроительного приоритета или режима разрешенного использования земель применяются в нескольких случаях. Например, за превышение нормативных сроков строительства, использование участков в границах земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения не в соответствии с установленным режимом, а также при захламлении участка. В данном случае этот коэффициент не используется, так как перечисленные нарушения отсутствуют.

Уровень инфляции учитывается через коэффициент–дефлятор, который пересматривается каждый год. В настоящее время с 1 июля 2003 принят коэффициент в размере – 1, 8.

Таблица 6.18

Расчет арендной платы за земли по вариантам

№	Наименование показателей	Ед. изм.	Варианты

	Площадь арендуемых земель	га	28, 8
	Базовая ставка арендной платы	Тыс.руб	9, 32	9, 32
	Коэффициент, учитывающий деятельность арендатора: - для строительства комплекса по переработке ТБО
	Коэффициент-дефлятор		1, 8	1, 8
	Срок аренды земель	лет
	Общий размер арендных платежей (1х2х3х4х5)	Тыс.руб.	24 157, 44	22 647, 6

Расчет размера платы за право аренды земельного участка при заключении договора аренды с лицом, имеющим право в установленных законом случаях заключить договор аренды земельного участка, осуществляется по следующей формуле:

C = S* Сср. * К6* К7 *К8 *К9* К5,

где С - размер платы за право аренды;

Сср. - средний размер платы за право аренды земельного;

S - площадь земельного участка (в га);

К6 - безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания, сооружения на земельном участке;

К7 - безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистрали;

К8 - безразмерный коэффициент корректировки размера платы, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади наземной части зданий, сооружений на земельном участке к площади земельного участка);

К9 - безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды на срок менее 49 лет.

К5 - корректирующий коэффициент–дефлятор, соответствующий индексу изменения цен на услуги в РФ.

Таблица 6.19

Расчет затрат на приобретение выкупа права аренды по вариантам

№	Наименование показателей	Ед. изм.	Варианты

	Площадь арендуемых земель	га	28, 8
	Средний размер платы за право аренды земельного участка	Тыс.руб	67, 5	67, 5
	Коэффициент корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания, сооружения на земельном участке		1, 0	1, 0
	Коэффициент, учитывающий удаленность от магистрали		1, 4	1, 2
	Коэффициент, учитывающий плотность застройки		1, 2	1, 2
	Коэффициент корректировки размера платы		0, 945	0, 945
	Коэффициент-дефлятор		1, 8	1, 8
	Размер платы за право аренды (1х2х3х4х5х6х7)	Тыс.руб.	5546, 25	4466, 25

6.11 Разработка предложений по сокращению
отрицательных последствий изъятия земель

Размещаемые в процессе курсового проектирования промышленные предприятия имеют небольшие площади землепользований и поэтому, как правило, затрагивают одно землепользование сельскохозяйственного предприятия или крестьянского хозяйства. Размещение таких несельскохозяйственных объектов существенно не нарушает организацию территории, но одновременно снижает агроэкономический потенциал сельских товаропроизводителей. Определенные площади могут предоставляться во временное краткосрочное пользование на время строительства, которые нарушаются, загрязняются и теряют первоначальное плодородие. Кроме того, плодородный слой почвы должен быть использован на улучшение малопродуктивных угодий. Поэтому при разработке предложений по сокращению отрицательных последствий изъятия земель должны быть решены следующие вопросы:

¾ землевания малопродуктивных угодий;

¾ рекультивации нарушаемых земель;

¾ передачи сельскохозяйственных угодий из фонда перераспределения;

¾ консервации сельскохозяйственных угодий.

При предоставлении земель несельскохозяйственным предприятиям в постоянное пользование плодородный слой почвы подлежит снятию, хранению и нанесению на малопродуктивные или непродуктивные угодья для повышения их плодородия. Этот процесс называется землеванием. Расчет объемов землевания малопродуктивных угодий выполняется в следующей последовательности.

Определяются по вариантам площади типов и подтипов почв на участках, отводимых в бессрочное пользование под промышленную площадку и подъездную автодорогу, мощность и объем снимаемого плодородного слоя согласно ГОСТ 17.5.3.06-85. На территории сельскохозяйственного предприятия или другого землепользования выявляются участки малопродуктивных угодий, на которые может быть нанесен плодородный слой почвы. Площадь землевания малопродуктивных угодий (табл. 6.20) рассчитывается путем деления объема наносимого плодородного слоя на его мощность.

Земля, предоставляемые во временное пользование (аренду) для размещения строительной базы, по истечению срока пользования подлежат рекультивации. Основные направления рекультивации земель: сельскохозяйственное ¾ под продуктивные угодья; лесохозяйственное — для создания лесов различного типа; водохозяйственное — для создания водоемов различного назначения; строительное — под места застройки и т. д. Задача проектирования состоит в том, чтобы определить площадь временно изымаемых земель, которые могут быть рекультивированы в сельскохозяйственные угодья.

Проектируемые изменения в составе и площадях угодий землепользований, затрагиваемых предоставлением земель для несельскохозяйственных нужд, отражаются в таблице 6.21. В этой таблице приводятся:

¾ виды, площади, балл оценки сельскохозяйственный угодий, изымаемых в бессрочное пользование; показатель уменьшения вследствие этого сельскохозяйственного потенциала в балло-гектарах;

¾ виды и площади угодий, подлежащих землеванию; прирост оценки земель в результате землевания и показатель увеличения сельскохозяйственного потенциала в балло-гектарах;

¾ виды, площади, балл оценки сельскохозяйственных угодий, передаваемых затрагиваемому строительством сельскохозяйственному предприятию или крестьянскому хозяйству из фонда перераспределения; показатель увеличения сельскохозяйственного потенциала хозяйства за счет осуществления этой передачи в балло-гектарах;

¾ виды, площади, балл оценки временно изымаемых сельскохозяйственных угодий; показатель временного снижения сельскохозяйственного потенциала в балло-гектарах;

¾ виды, площади, балл оценки сельскохозяйственных угодий после рекультивации временно изымаемых земель; показатель восстановления сельскохозяйственного потенциала в балло-гектарах.

В совокупности все названные выше мероприятия должны максимально обеспечить восстановление утрачиваемого каждым хозяйством сельскохозяйственного потенциала (в балло-гектарах).

Таблица 6.20

⇐ Предыдущая 10 11 12 13 141516 17 18 19 Следующая ⇒