Характеристика местоположения земельного участка

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 6Следующая ⇒

Документы на отвод и право пользования земельным участком заказчиком не предоставлены. В соответствии со структурой города квартал с рассматриваемым участком находится в центральной части города, недалеко от градообразующей магистрали и окружен кварталами с исторически сложившейся планировкой. Через квартал на север от участка, в пешеходной доступности, находится станция метро, рядом спортивный комплекс. Северо-восточнее от участка расположен районный парк. Вышеперечисленные факторы окружения являются преимущественными для расположения на рассматриваемом участке жилого комплекса. Участок ориентировочной площади 3, 2 га имеет простую геометрическую форму. Рельеф участка имеет значительные перепады высот на всем своем протяжении с уклоном в западном направлении. Минимальная и максимальная относительные отметки соответственно составляют: 130, 30-140, 00 м.

Условия на участке

В данный момент на участке проектирования расположены производственные и административные корпуса завода, которые находятся в удовлетворительном состоянии. При реконструкции производственных корпусов и реорганизации их под иную функцию необходимо выполнить технический отчет о состоянии несущих конструкций зданий. На участке присутствуют инженерные сети, которые обслуживают в основном существующие производственные корпуса завода. Вышеперечисленные инженерные сети подлежат переносу, перекладке и являются удорожающим фактором проекта. Выходом из данной ситуации является расположение зданий таким образом, чтобы избежать перекладки сетей, но это накладывает ограничение на планировку будущего объекта недвижимости.

Анализ местоположения участка

Положительные факторы: расположение в центре города, высокая деловая активность в районе, низкая плотность населения в ближней зоне, хорошая транспортная доступность, близость метро, высокий статус места, объекты городского значения, близко расположенная спортивно-рекреационная зона.

Отрицательные факторы: перегруженные центральные улицы, ограниченная автомобильная доступность, низкие потоки по прилегающим улицам, отсутствие фасада на главную магистраль, ограниченная визуальная доступность, ограниченная пропускная способность узких прилегающих улиц.

Выводы по анализу местоположения

Факторы, влияющие на выбор типа недвижимости, можно условно разбить на три группы: размер и форма участка, расположение участка, ситуация на рынке. В данном разделе были рассмотрены факторы, связанные с расположением участка и его характеристиками. Это определяющие факторы. Каким бы перспективным ни был рынок, физические возможности участка ограничивают его потенциал. И наоборот, очень часто даже при прогнозах насыщения рынка расположение участка создает конкурентные преимущества для объекта коммерческой недвижимости. Таким образом, данные факторы являются первоочередными. На основании анализа месторасположения и физических характеристик участка можно сделать три основных вывода:

а) участок имеет как положительные, так и отрицательные характеристики расположения, которые ограничивают форматы типов недвижимости или дают возможности для позиционирования. Главными из них являются отсутствие фасада на магистраль с высокими потоками, расположение в центре города, ограничения, связанные с существующей застройкой;

б) расположение участка является в большей степени неблагоприятным для торговой недвижимости. Ограничивает данный тип недвижимости отсутствие потоков по прилегающим улицам, их плохая пропускная способность, отсутствие фасада и визуальной доступности. В меньшей степени факторы расположения неблагоприятны для офисной и жилой недвижимости, что связано центром города, высоким статусом района, наличием объектов федерального значения. Отсутствуют весомые неблагоприятные факторы для жилья;

в) градостроительных и правовых ограничений на участке для того или иного типа недвижимости нет. Размер участка является подходящим для всех типов недвижимости и многофункционального комплекса.

Таким образом, наиболее существенные ограничения имеются на торговую составляющую. В целом рассмотренные факторы наиболее благоприятны для жилой составляющей. Факторов, исключающих наличие того или иного типа недвижимости, на участке нет.

Конкурентные преимущества проекта

1) Уникальное месторасположение жилого комплекса (географический центр городах, удобные транспортные развязки, перспектива развития инфраструктуры района). Качество строительства (монолитно-кирпичная и кирпичная технологии строительства, свободная планировка квартир, современные лифты).

2) Прилегающая территория (охраняемая, благоустроенная закрытые внутренние дворики, детский сад, авторский ландшафтный дизайн; все пространства и территории связаны с транспортной системой микрорайона проездами и пешеходными дорожками).

3) Единая система электронного мониторинга и управления системами тепло- и электроснабжения, водообеспечения, безопасности, освещения и т.д., повышающая эффективность функционирования всех систем жизнеобеспечения жилой и нежилой застройки, автостоянок, снижающая затраты по эксплуатации.

4) Комплексность застройки (благодаря развитой инфраструктуре жилая застройка будет выглядеть гармоничным целым).

Социальная значимость проекта

Настоящий проект имеет важное социальное значение. В результате его реализации решаются жилищные проблемы горожан, повышается комфортность и безопасность их проживания, значительно улучшается архитектурный облик города.

Стратегия продаж продукции проекта

В процессе моделирования доходов при реализации проекта предусмотрена поэтапная продажа площадей жилой застройки. С целью оптимизации сроков окупаемости проекта, а также сроков и сумм, необходимых для погашения кредитов и займов, реализация жилых и нежилых помещений предусмотрена в основном посредством авансовых продаж, т.е. оплаты покупателем полной стоимости приобретаемых им площадей до сдачи соответствующих объектов жилой застройки в эксплуатацию. Реализация жилых и нежилых помещений (торговых, офисных, складских площадей и паркинга) каждого объекта недвижимости начинается в среднем за два месяца до начала строительно-монтажных работ, когда практически будет завершено отселение и обустройство строительных площадок, что даст возможность оптимизировать стартовые цены продаж. Завершается реализация площадей, как правило, в месяц сдачи объекта в эксплуатацию.

Характеристики проекта

Основной целью проекта является проектирование и строительство регионального делового центра (РДЦ), современного по своей архитектуре и соответствующего международным стандартам, в целях формирования деловой инфраструктуры в регионах и создания благоприятных условий для предпринимательской среды и государственных структур, способствующих повышению эффективности ведения бизнеса и привлечению деловых кругов и инвестиций в экономику региона.

Региональный деловой центр общей площадью 43 300 м⁸, отвечающий высоким европейским стандартам, ориентирован на предоставление полного комплекса услуг, в том числе обеспечивает возможность слияния в едином ансамбле деловых, гостиничных и культурно-развлекательных структур. Он станет местом притяжения деловой элиты, центром деловой жизни региона. Уникальный комплекс услуг, необходимость для региона в которых настоятельно назрела, предлагаемый в рамках функционирования РДЦ, предполагает, прежде всего, развитие инфраструктуры обслуживания предпринимательской деятельности в части:

1. информационно- маркетинговое обеспечение

2. презетанционной и выставочное-ярмарочное деятельности

3. оказание экспертных услуг

4. инновационное-технического обеспечения

5. подготовки специалистов в сфере предпринимательства

удовлетворения потребностей в качественных бизнес-услуг

Исходя из этих данных мы можем рассмотреть краткое содержание всех этапов девелопмента.

.
Инициирование проекта девелопмента

В качестве инициатора проекта девелопмента могут выступить и собственник объекта, заинтересованный в повышении ценности объекта недвижимости за счет его качественного преобразования, и инвестор, ведущий поиск наиболее выгодного вложения средств, но чаще всего инициатива исходит от девелопера, ищущего сферу для приложения своего капитала и профессиональной активности. Сама инициатива при этом является следствием из наличия определенного инвестиционного замысла (идеи) проекта, возникающего на основе знания рынка, наиболее перспективных направлений его развития, потенциального спроса, уровня конкуренции на рынке, перспектив развития того или иного региона.

Оценка инициативы

Возникая как результат сопоставления «потенциала рынка» и «потенциала объекта» (земельного участка, нуждающегося в реконструкции здания и пр.), инициатива, прежде чем она найдет свое продолжение в практических действиях по реализации проекта, подлежит предварительной оценке, которая включает определение физической осуществимости, наличия правовых и финансовых условий для реализации проекта и с учетом этих возможностей и ограничений возможной эффективности проекта (в подавляющем большинстве случаев речь идет о коммерческой эффективности предполагаемого к реализации проекта с учетом прогнозируемых доходов и затрат).
Оценка инициативы имеет два основных аспекта: оценка состояния и перспектив развития рынка (анализ возможностей рынка) и оценка местоположения потенциального объекта недвижимости (анализ потенциала местоположения). Эти два аспекта органически связаны друг с другом, поскольку оценка потенциала местоположения во многом опирается на анализ рынка, однако логически они могут рассматриваться как относительно обособленные этапы оценки инициативы.

Оценка возможностей, которые предоставляет рынок, по сути, может быть сведена к оценке и прогнозированию спроса, предложения и конкурентной среды.
Основным ориентиром для принятия решения о продолжении работы над проектом является оценка наиболее вероятной доходности проекта, уровень которой определяется в зависимости от представлений девелопера о разумной норме доходности для данного рынка.

⇐ Предыдущая 1 234 5 6 Следующая ⇒