Методы оценки недвижимого имущества

Методы оценки недвижимого имущества в рамках затратного подхода:

Процедура оценки объекта недвижимости по затратному подходу включает следующие последовательные шаги (в терминах «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности»):

- расчет рыночной стоимости земельного участка;

- расчет в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, затрат на строительство объекта недвижимости, аналогичного объекту оценки или объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий (стоимости замещения или воспроизводства без учета износа;

- определение величины накопленного износа объекта оценки;

- уменьшение рассчитанной стоимости на сумму износа для получения стоимости замещения или стоимости воспроизводства объекта оценки;

- расчет рыночной стоимости объекта оценки по затратному подходу как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости замещения или воспроизводства объекта недвижимости.

Расчет в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, затрат на строительство объекта недвижимости, аналогичного объекту оценки или объекта, идентичного объекту оценки, с применением

идентичных материалов и технологий (стоимость замещения или стоимость воспроизводства без учета износа) можно использовать методы, относящиеся к прямой оценке, такие как:

метод количественного анализа (сметного расчета), требует подсчета всех издержек на возведение или установку всех составных элементов нового объекта, прямых и косвенных издержек, прибыли застройщика. Для применения этого метода составляется количественный перечень всех материалов и оборудования и расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента;

метод разбивки по компонентам, подразумевает определение стоимости строительства объекта, используя показатели затрат по отдельным компонентам, включая их установку. В качестве исходной информации при применении метода используется показатели стоимости возведения одного квадратного, кубического или погонного метра отдельных компонентов объекта (стены, крыши и т.д.), которые включают все прямые и косвенные издержки. Эти показатели умножаются на объемы строительства и складываются в стоимость строительства, к которой добавляется прибыль застройщика;

метод сравнительной единицы, определение стоимости строительства объекта исходя из показателя восстановительной стоимости одного кубического, квадратного или погонного метра объекта в целом, который включает все затраты на строительство. Этот показатель умножается на объем строительства объекта, что и дает стоимость затрат на строительство, к которой добавляется прибыль застройщика.

Износ – это обусловленное различными причинами уменьшение стоимости объекта оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:

Физический износ, связанный с физическим устареванием объекта;

Функциональный износ, проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям и отражающий его обесценение по

причине наличия в нем конструктивных и функциональных отличий от современных аналогов;

Внешний или экономический износ, возникающий в результате неблагоприятного воздействия внешних по отношению к объекту факторов (экономических, политических и/или экологических); применительно к объектам недвижимости внешнее устаревание (экономический износ) может проявляться в недополучению прибыли вследствие влияния внешних факторов.

Суммарный накопленный износ рассчитывается по формуле:

(1)

где:

Иф – физический износ, %

Ифн – функциональный износ, %

Ивн – внешний износ, %

Физический износ зданий и сооружений может определяться по формуле:

(2)

где:

Ифкi – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

Вi – удельный вес конструктивного элемента, соответствующий доле стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей стоимости здания.

i – порядковый номер отдельной конструкции, элемента или системы в здании

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков при этом может оцениваться экспертным путем на основе выявленных в результате визуального обследования признаков физ. износа.

Физический износ при применении метода срока жизни определяется по следующей формуле:

(3)

где:

Тхр – хронологический возраст (период от даты ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки);

То - оставшийся срок экономической жизни – срок, в течение которого объект может приносить прибыль.

Сумма Тхр + То обычно приравнивается к нормативному сроку службы (сроку полезного использования) и определяется на основании данных учета либо действующих нормативных актов.

В случае, если оцениваемый объект эксплуатируется больше нормативного срока службы, физический износ данным методом принимался максимально допустимым в рабочем состоянии (для зданий и сооружений обычно 60% – 80%)

В оценке постулируются два метода определения внешнего износа:

Сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;

Капитализация потери дохода, относящегося к изменению внешних условий:

Внешний износ = Потеря дохода / Ставка капитализации

Методы оценки недвижимого имущества в рамках доходного подхода

В рамках доходного подхода стоимость может быть определена:

- методом капитализации дохода;

- методом дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на составлении прогнозов получения будущих доходов и их переводе к показателям текущей стоимости.

Метод капитализации дохода - метод определения стоимости объекта путем деления чистого операционного дохода, получаемого от эксплуатации объекта оценки на коэффициент капитализации.

Основные этапы процедуры оценки доходным подходом:

- оценка потенциального валового дохода, приносимого объектом оценки;

- расчет издержек и расходов на содержание объекта оценки, потерь от его недоиспользования;

- расчет чистого операционного дохода;

- пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта оценки.

Методы оценки недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на анализе сделок купли-продажи сопоставимых объектов, а также запрашиваемых цен на аналогичные объекты собственности.

Этапами расчета является выбор сопоставимых аналогов и анализ ценовых показателей сравниваемых объектов с целью приведения последних к единой базе (характеристикам и условиям приобретения объекта оценки).

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к сделкам купли-продажи с объектами сравнимой полезности в регионе расположения объекта оценки.

Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

Сопоставление объекта оценки с выбранными объектами сравнения с целью корректировки цен их продажи или исключения из списка аналогов.

Приведение показателей стоимости сравнимых объектов к стоимости объекта оценки.

Выделяют следующие основные элементы сравнения: объем прав на недвижимость, условия финансирования и продажи, место расположения объектов недвижимости, физические характеристики объектов сравнения.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

- прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

- прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

- корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

- определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

- экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

Заключительным этапом оценки является сравнение результатов оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение их к итоговой

стоимости оцениваемых объектов недвижимости. Процесс сведения включает в себя учет слабых и сильных сторон каждого метода, определение их влияния на объективное отражение рынка, присвоение весовых коэффициентов каждому из примененных методов, вычисление окончательного значения.

Таблица №9 - Методы оценки недвижимого имущества, используемые в данной оценке

⇐ Предыдущая 1 2 345 6 7 Следующая ⇒