Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

Стандарты оценки, используемые в работе, обоснование из применения

Стандарты оценки – нормативный документ, в котором формулируются методические требования к процедурам оценки. От правильности понимания профессиональных терминов зачастую зависят не только все оценочные процедуры, но и, в конечном счёте, получаемые результаты (в денежном выражении).

Стандарты оценки являются одной из форм регулирования оценочной деятельности, поскольку устанавливают определения фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества, и формулируют основные принципы осуществления оценочной деятельности.

Работа выполнена в соответствии с Федеральными стандартами оценочной деятельности:

Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденные приказами Минэкономразвития России № 256, № 255 и № 254 от 20 июля 2007 года, «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России № 611 от 24 сентября 2014 года, а также стандартами и правилами, установленными СРО НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО».

В соответствии с Федеральным Законом РФ № 135 (ст. 3) «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартах оценки (ФСО № 2 п. 6), заданием

на оценку Оценщиками определяется рыночная стоимость, а именно: наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть

отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было, платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Перечень документов, информации и ее источников, используемой Оценщиком

В процессе оценки Оценщиками были использованы следующие нормативные акты и специальная литература:

1. Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (с доп. и изм.)

2. Стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3) утвержденные Постановлением Правительства РФ 06.07.2001 № 519, стандарт оценки (ФСО-7) утвержденный приказом Минэкономразвития России
от «25» сентября 2014 г. № 611;

3. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для Вузов/под ред. П.Г. Грабового. СМоленск: Изд-во «Смолин-плюс», М: Изд-во «АСВ», 1999г

4. Оценка недвижимости: Учебник Под ред. А.А. Грязновой. Москва, «Финансы и Кредит», 2004 г.

Кроме того, Оценщиками была получена информация от Собственника оцениваемых объектов и открытых публичных источников информации.

Виды информации и ее источники представлены ниже в таблице №5.

Таблица № 5 - Перечень используемой информации и источников ее получения

№ п/п	Информация	Источник	Степень достоверности	Наличие приложений к Отчету, подтверждающих достоверность информации
	Аналитические показатели социально-экономического развития региона	www.chel-econ.ru, www.gks.ru, сайт Министерства экономического развития	Высокая	Информация представлена на публичном сайте в открытом доступе.
	Анализ рынка оцениваемого объекта	Аналитическая информация, полученная при помощи поисковой системы yandex.ru, сайтов www.chelreal.ru, www.domchel, www.expert.ru	Средняя	Информация представлена на публичном сайте в открытом доступе.
	Права на оцениваемые объекты	Свидетельство о государственной регистрации права	Предоставлены Заказчиком. Считаются достоверными.	Копии представлены в Приложении
	Технические характеристики	Информация, полученная при осмотре объекта	Предоставлены Заказчиком. Считаются достоверными	Копии представлены в Приложении
Окончание таблицы №5 - Перечень используемой информации и источников ее получения
	Информация об объектах аналогах, участвующих в расчетах	Интернет сайты www.chelreal.ru, www.domchel, www.dom74.ru, прочие сайты выбранные с помощью поисковой системы yandex.	Средняя	Подробная информация о выбранных аналогах представлена в Приложении

Ограничения, допущения и пределы применения полученного результата

Допущения и ограничения, на которых основана оценка

- Оценщик не берет на себя ответственность за полноту учета имущества и имущественных прав, а также обязательств и обременений, которые могли иметь место на дату оценки в отношении имущества и имущественных прав, а также за анализ юридических аспектов возникновения таких обязательств и обременений.

- В процессе анализа и подготовки отчета оценщики полагаются на добросовестность Заказчика в предоставлении информации и документации, а также на достоверность всей юридической, финансовой и технической информации и подлинность документов, предоставленных Заказчиком.

- Отчет основан на допущении о соблюдении собственником всех применимых федеральных, региональных, местных и нормативных актов в отношении оцениваемых активов, за исключением специально оговоренных случаев. Подразумевается эффективное и компетентное управление анализируемыми в ходе оценки активами.

- Оценщики исходят из того, что соблюден надлежащий порядок получения всех разрешительных документов, необходимых для использования анализируемых активов, а также соблюдение как до настоящего момента, так и в будущем условий, необходимых для того, чтобы разрешительные документы не были аннулированы. В обязанность оценщиков не входит удостоверение соблюдения условий разрешительных документов.

- Приводимые в отчете об оценке результаты не призваны отражать стоимость объекта оценки на какую-либо дату, отличную от даты оценки.

- Стоимость объекта оценки определяется исходя из отсутствия скрытых факторов, способных повлиять на его стоимость. Оценщики не несут

ответственности ни за наличие, обнаружение таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

- Отчет об оценке предназначен исключительно для цели оценки и не может быть использован для иных целей.

- Отчет является независимым оценочным суждением, которое может быть принято во внимание Заказчиком.

- В связи с отсутствием технического паспорта на нежилые помещения и здание, в котором расположены объекты оценки, конструктивные элементы были определены Оценщиком в результате визуального осмотра, со слов Заказчика.

Ограничения и пределы применения полученного результата

- Результаты оценки стоимости объекта оценки основываются на информации, существовавшей на дату оценки и могут быть признаны рекомендуемыми для целей совершения сделки с объектом оценки в течение 6 месяцев, с даты составления настоящего Отчета об оценке.

- В случае, если информация, предоставленная Заказчиком, которую Оценщик воспринимал как соответствующую действительности, таковой не является, о чем станет известно Оценщику, то Оценщик вправе, без применения каких-либо санкций к себе, заявить об отзыве Отчета. В данном случае плата за оказанные услуги возврату не подлежит, а новая оценка может быть проведена на основе нового договора.

Ни Оценщик, ни кто-либо из лиц, подписавших Отчет, не могут привлекаться к даче свидетельских показаний или к участию в судебных разбирательствах в связи с Отчетом, если это не предусмотрено конкретными предварительными договоренностями или решением суда.

Заявление о соответствии

Исходя из всей доступной информации, имеющей отношение к настоящей оценке, настоящим удостоверяем, что:

- с учетом всех имеющихся у нас данных, факты, изложенные в настоящем Отчете, являются достоверными и точными;

- Оценщик выполнил аналитические процедуры, сделал выводы и подготовил данный Отчет в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, № 255, № 256, и другими нормативными документами и инструктивными материалами по оценочной деятельности. Были использованы стандарты и правила оценочной деятельности Саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков»;

- приведенные в Отчете аналитические процедуры, заключения и выводы полностью и исключительно основаны на оговоренных допущениях и ограничительных условиях и являются нашими собственными профессиональными аналитическими процедурами, заключениями и выводами;

- мы не имели никакой коммерческой заинтересованности в бизнесе Компаний и оцениваемом имуществе и действовали непредвзято и без предубеждения;

- ни Оценщик, ни кто-либо из его сотрудников не имеет финансовой заинтересованности в оцениваемых Компаний, а причитающееся нам вознаграждение не зависит от стоимости, определенной в результате проведения оценки, получения какого-либо оговоренного результата или наступления какого-либо события после Даты оценки, в том числе в результате использования Отчета.

2.6. Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс оценки – это документально и логически обоснованная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта, основанная на общепринятых методах и подходах к оценке. Задача оценщика – определение и количественная интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. Суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта, резюмируется в итоговом суждении.

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:

Анализ правовой и технической документации: процесс оценки начинается с изучения правоустанавливающей, технической документации на объект оценки.

Обследование объекта оценки: осмотр, описание объекта оценки, его местоположения и окружения, выявление их особенностей, достоинств и недостатков.

Сбор общих данных и их анализ: сбор и анализ сведений, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки.

Сбор специальных данных и их анализ: сбор более детальной информации, относящейся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним объектам-аналогам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, публикаций в специализированных периодических изданиях, консультаций с представителями административных органов, сотрудниками агентств, коллегами-оценщиками.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений, будущего использования объекта оценки Заказчиком.

Применение подходов к оценке объекта: для оценки рыночной стоимости объекта рассматриваются три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Каждый из них приводит к получению различных ценовых характеристик, которые при дальнейшем сопоставлении позволяют установить окончательную оценку стоимости.

Подготовка отчета об оценке: на данном этапе согласовываются все результаты, полученные на предыдущих этапах, и обобщенно излагаются в виде отчета, содержащего сведения доказательственного значения и представляющего собой профессиональное суждение специалиста о стоимости, основанное на тщательном анализе факторов, влияющих на итоговую величину стоимости объекта оценки.

⇐ Предыдущая 1 234 5 6 7 Следующая ⇒