Оценка недвижимого имущества

⇐ ПредыдущаяСтр 5 из 7Следующая ⇒

Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки представляет собой составную часть программы управления объектом. Понятие наилучшего и оптимального использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется:

для участка земли как свободного;

для участка земли с существующими улучшениями:

- если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями;

- если стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.

Поскольку оцениваемый земельный участок застроен капитальными зданиями и намерений о сносе у собственника нет, рассматривать варианты использования земельного участка как не занятого безосновательно и нецелесообразно. Анализ ННЭИ земельного участка не занятого в настоящем Отчете не проводился.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с уже возведенными улучшениями способствует определению того использования, которое, согласно прогнозам, даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал и позволит сделать посылку для дальнейшей стоимостной оценки, при условии соответствия выше подробно

перечисленным критериям:

- Правомочность (юридическая допустимость)

- Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков (ст.36 Градостроительного кодекса РФ).

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

- фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

- возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

- функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

- видов территориальных зон;

- требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст.37 Градостроительного кодекса РФ).

В отношении объектов оценки в распоряжении Оценщиков имеются кадастровый план земельного участка, согласно которому разрешенным использованием (назначением) является использование земельного участка для служебной деятельности относительно зданий, расположенных в границах участка.

В соответствии с этим, расположение на земельном участке объектов оценки юридически допустимо.

Физическая осуществимость

Совершенно очевидно, что физически возможным вариантом использования объектов оценки, является их текущее использование в силу конструктивных особенностей и функционального назначения зданий и

сооружений.

Финансовая оправданность и максимальная продуктивность

В практике оценки анализ ННЭИ проводится преимущественно для объектов недвижимости, которые, с точки зрения возможных вариантов их использования, действительно часто являются универсальными.

Внутренняя планировка зданий полностью соответствует расположению в них административных помещений, как наиболее выгодных для собственника, обеспечивая при этом достаточно высокий общий доход на инвестированный капитал.

Принимая во внимание законодательно установленные факты относительно возможного использования объектов оценки, качество технических характеристик объектов оценки, можно сделать заключение, что наиболее эффективным на момент оценки для помещений нежилого здания является их текущая эксплуатация, в качестве административных.

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества сравнительным подходом

Сравнительный подход является наиболее рыночным из трех подходов оценки. Его использование позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании сравнения его с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени. Оценка сравнительным методом является наиболее объективной, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, который применительно к данному подходу предполагает, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретный объект собственности больше, чем обойдется приобретение другого объекта аналогичной полезности.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, которые определяют назначение, возможность и способы его использования,

а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Критерием полезности является и наличие иных позитивных факторов, вытекающих из владения и пользования объектом, таких как, престижность.

Рынки недвижимости являются обычно узкими, локализованными, сегментированными и персонализованными. Поэтому для того, чтобы выявить и проанализировать сделки, произведенные с объектами, сопоставимыми с оцениваемыми, необходимо выявить сегмент рынка, для которого такие объекты будут типичны.

Сегментирование рынка – это процесс разбиения рынка, который может быть охарактеризован как совокупность потенциальных и реальных потребителей, на секторы (сегменты), схожие по ряду параметров, которые можно условно разделить на две взаимосвязанные группы:

характеристики типичного для данного сегмента объекта рынка – назначение использование объекта, качество объекта, границы, в которых колеблются стоимости объектов, передаваемые права и ограничения, территориальная привязка.

Характеристики типичного для данного сегмента субъекты рынка – инвестиционная мотивация, платежеспособность, социально – юридический фактор, предпочтения, пути финансирования.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщики использовали данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщики справедливо сделали вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиками в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов и идентичных объектов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётные таблицы.

⇐ Предыдущая 1 2 3 456 7 Следующая ⇒