Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости

Стр 1 из 7Следующая ⇒

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………...………………….……………….……..…….3

1.1.Особенности рынка недвижимости. 5

1.2.Особенности оценки коммерческой недвижимости. 9

2.1. Задание на оценку, основные факты и выводы.. 12

2.2 Определение вида стоимости. 16

2.3. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения. 17

2.4 Ограничения, допущения и пределы применения полученного результата 21

2.5 Заявление о соответствии. 23

2.6. Последовательность определения стоимости объекта оценки. 24

2.7 Обзор рынка к которому относится объект оценки. 26

2.8. Точное описание объектов оценки. 31

2.9. Выбор подходов и методов определения стоимости объекта оценки. 35

2.10 Оценка недвижимого имущества. 44

2.11 Оценка недвижимости в рамках доходного подхода. 53

2.12 Согласование результатов оценки объектов недвижимости. 60

2.13 Обобщение полученных результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. 66

3.1. Федеральный стандарт оценки «ФСО №7»…………………….……….…67

ЗАКЛЮЧЕНИЕ...……………...………………………………….…….…...69

Список используемой литературы..………………….…………..….……..67

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

Оценка стоимости недвижимости в последнее время пользуется стабильно высоким спросом. И причин в этом несколько. Одной из них является активное формирование и развитие рынка недвижимости в России, условием существования, которого является институт независимой оценки стоимости недвижимости.

В данном дипломном проекте будет рассмотрена оценка стоимости объекта недвижимости на примере нежилого помещения.

Цель данной дипломной работы — изучить особенности оценки офисных помещений.

Объект исследования – нежилое помещение, общей площадью 262, 3 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Производственная, д. 8-а

Предметы исследования – оценка офисных помещений затратным, сравнительным и доходным подходами.

Задачи исследования:

- Описать процедуру оценки объектов недвижимости и общую характеристику офисных помещений.

- Провести оценку на примере офисных помещений.

Оценка офисных помещений необходима:

- для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования

- для целей привлечения инвестиций

- при их страховании, для определения величины страхового возмещения.

- для целей налогообложения, проводится с целью оптимизации налогооблагаемой базы предприятия

- для постановки на баланс компании проводится, если недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи.

- при процедуре снятия с баланса недвижимости для последующего его отчуждения.

- для внесения их в уставной капитал

- для внесения её в уставной капитал ООО

- при совершении сделок купли продажи

- при передаче их в доверительное управление

- для решения имущественных споров

Таким образом, оценка стоимости офисных помещений необходима при совершении практически любой операции, будь то купля-продажа, сдача в аренду, внесение доходной недвижимости в уставной капитал. Список можно продолжать до бесконечности – настолько оценка коммерческой недвижимости востребована.

Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости

Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Объекты коммерческой недвижимости - это офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты – все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды.

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики. Недвижимость – важнейшая часть мирового богатства (более 50 %). Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как для осуществления любой экономической деятельности необходимо иметь (или арендовать) помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Специалисты, работающие в области недвижимости, сталкиваются с невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. Недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости.

Понятие, принципы и цели оценки недвижимости

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

- здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

- обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

- инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

- стационарные сооружения благоустройства территории участка;

- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

- другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости

Задание на оценку, основные факты и выводы

В задании на оценку приведено подробное описание объекта оценки, а также допущения, на которых должна основываться оценка. Оно является, техническим заданием для оценщиков – необходимо понимать, что подлежит оценке, для каких целей оказывается данная услуга и прочие факторы.

Таблица № 1- Общие сведения

Объект оценки	1. Нежилое помещение (административное) общей площадью 262, 3 кв.м.; Местоположение объектов: г. Челябинск, ул. Производственная, д. 8/А
Имущественные права на объект оценки	Право собственности
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость
Цель и назначение оценки	Определение рыночной стоимости объектов оценки для оформления сделки купли – продажи, для принятия управленческих решений
Дата оценки	10 мая 2015 года
Дата осмотра объектов	10 мая 2015 года
Дата составления отчета	10 мая 2015 года
Период проведения оценки	10 мая 2015 года по 15 мая 2015 года
Основание для проведения оценки	Договор № 502-О/С от 10 мая 2015 года года между ООО «Редо-2 и ООО «Дом оценки»

Окончание таблицы № 1- Общие сведения

Применяемые стандарты оценки	Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7), утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256, № 255, № 254, № 611, стандарты и правила НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО»
Ограничение и пределы применения полученного результата	Результат оценки может быть рекомендован для использования в течение 6 месяцев от даты составления Отчета об оценке

Основные факты и выводы

В процессе расчетов Оценщиками были получены следующие результаты, представленные в таблице № 4

Таблица № 4 – Результаты оценки

№ п/п	Наименование	Место расположения	Рыночная стоимость на 04.12.2014 с учетом НДС

	Нежилое помещение № 1 административное) общей площадью 262, 3 кв.м.	г. Челябинск, ул. Производственная, д. 8/А	13 651 045	Тринадцать миллионов шестьсот пятьдесят одна тысяча сорок пять рублей

Обобщая полученные результаты, на основе принятой методологии, а также с учетом всех допущений, изложенных в настоящем Отчете, мы получили следующее значение рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на дату оценки: 13 651 045 (Тринадцать миллионов шестьсот пятьдесят одна тысяча сорок пять) рублей с учетом НДС.

Определение вида стоимости

В соответствии с Договором на оценку и требованиями Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), Оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость в контексте Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 и Федерального стандарта оценки (ФСО № 2), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ № 255 от 20.07.2007 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» определяется следующим образом:

Рыночная стоимость – «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой, разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Международный стандарт оценки МСО 1, принятый Международным Комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) определяет, что рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между

заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Заявление о соответствии

Исходя из всей доступной информации, имеющей отношение к настоящей оценке, настоящим удостоверяем, что:

- с учетом всех имеющихся у нас данных, факты, изложенные в настоящем Отчете, являются достоверными и точными;

- Оценщик выполнил аналитические процедуры, сделал выводы и подготовил данный Отчет в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, № 255, № 256, и другими нормативными документами и инструктивными материалами по оценочной деятельности. Были использованы стандарты и правила оценочной деятельности Саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков»;

- приведенные в Отчете аналитические процедуры, заключения и выводы полностью и исключительно основаны на оговоренных допущениях и ограничительных условиях и являются нашими собственными профессиональными аналитическими процедурами, заключениями и выводами;

- мы не имели никакой коммерческой заинтересованности в бизнесе Компаний и оцениваемом имуществе и действовали непредвзято и без предубеждения;

- ни Оценщик, ни кто-либо из его сотрудников не имеет финансовой заинтересованности в оцениваемых Компаний, а причитающееся нам вознаграждение не зависит от стоимости, определенной в результате проведения оценки, получения какого-либо оговоренного результата или наступления какого-либо события после Даты оценки, в том числе в результате использования Отчета.

2.6. Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс оценки – это документально и логически обоснованная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта, основанная на общепринятых методах и подходах к оценке. Задача оценщика – определение и количественная интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. Суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта, резюмируется в итоговом суждении.

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:

Анализ правовой и технической документации: процесс оценки начинается с изучения правоустанавливающей, технической документации на объект оценки.

Обследование объекта оценки: осмотр, описание объекта оценки, его местоположения и окружения, выявление их особенностей, достоинств и недостатков.

Сбор общих данных и их анализ: сбор и анализ сведений, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки.

Сбор специальных данных и их анализ: сбор более детальной информации, относящейся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним объектам-аналогам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, публикаций в специализированных периодических изданиях, консультаций с представителями административных органов, сотрудниками агентств, коллегами-оценщиками.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений, будущего использования объекта оценки Заказчиком.

Применение подходов к оценке объекта: для оценки рыночной стоимости объекта рассматриваются три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Каждый из них приводит к получению различных ценовых характеристик, которые при дальнейшем сопоставлении позволяют установить окончательную оценку стоимости.

Подготовка отчета об оценке: на данном этапе согласовываются все результаты, полученные на предыдущих этапах, и обобщенно излагаются в виде отчета, содержащего сведения доказательственного значения и представляющего собой профессиональное суждение специалиста о стоимости, основанное на тщательном анализе факторов, влияющих на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Подбор аналогов

Для расчета потенциального валового дохода необходимо произвести анализ ставок арендной платы по объектам, аналогичным по своим характеристикам оцениваемому. Информация о подобранных аналогах приведена в приложении Г.

Объекты-аналоги, сдаваемые в аренду, находятся в хорошем состоянии, пригодном для использования, имеют одинаковое назначение, но отличаются по местоположению.

Расчет арендной ставки предоставлен в приложении Д.

Корректировки, используемые при расчетах

Корректировка на торг. Корректировка принята в размере 8% на основе «Справочника оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода». Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014 год.

Расчет корректировки на местоположение. За основу для расчета корректировки было принято решение взять соотношение стоимости одного квадратного метра жилья, расположенного в различных районах г. Челябинска. Сведения о величине рыночной стоимости 1 кв.м. жилья приняты на основании аналитических данных сайта www.74dom.ru. Таблица №12 - Расчет величины корректировки на местоположение для офисного помещения

Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Местоположение	Курчатовский р-н	Советский р-н	Курчатовский р-н	Центральный р-н	Ленинский р-н
Стоимость 1 кв.м. жилья	48 500	47 220	48 500	50 270	42 270
Величина корректировки		1, 027	1, 000	0, 970	1, 147

Таким образом, арендная ставка для офисных помещений на дату оценки с учетом корректировок составляет 416 рублей за 1 кв.м.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Возможны три подхода к оценке объектов недвижимости.

Доходный подход состоит в определении стоимости оцениваемого объекта, исходя из сумм тех доходов, которые он сможет генерировать в будущем, и чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости.

Затратный подход определяет стоимость, исходя из затрат на строительство аналогичного объекта (стоимость материалов, транспортных расходов и пр.), и основывается на том, что у оцениваемого объекта стоимость не может быть выше.

Метод сравнения продаж (сравнительный подход) заключается в поиске наиболее близких оцениваемому объекту аналогов и внесении в их стоимость корректировок, учитывающих имеющиеся различия между ними и оцениваемым объектом. Данный подход является основным при оценке нежилой недвижимости, так как на рынке имеется достаточное для корректной оценки количество предложений по продаже нежилых помещений.

Целью оценки, представленной в практической части моей работы, являлось определение рыночной стоимости нежилого помещения (административное), общей площадью 262, 3 кв.м, расположенное по адресу: г.Челябинск, ул. Производственная, д. 8-а. Для объекта оценки использовались методы доходного, затратного и сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты:

- Сравнительный подход: 13 336 471 (Тринадцать миллионов триста тридцать шесть тысяч четыреста семьдесят один) рубль;

- Доходный подход 13 965 619 (Тринадцать миллионов девятьсот шестьдесят пять тысяч шестьсот девятнадцать) рублей

Совершенствование затратного подхода к оценке нежилой недвижимости заключается в разработке документов, сборников, отражающих реальные затраты на строительство аналогичных объектов, поскольку нормативные сборники, используемые оценщиками в ходе своей работы были изданы в 70-х гг. прошлого века и давно устарели, а корректирующие коэффициенты, применяемые в этих подходах ничем не обоснованы.

В качестве основного направления совершенствования рыночных подходов к оценке выступает применение статистических моделей в процессе оценки стоимости объектов недвижимости.

Список используемой литературы

1. Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (с доп. и изм.)

2. Стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3) утвержденные Постановлением Правительства РФ 06.07.2001 № 519, стандарт оценки (ФСО-7) утвержденный приказом Минэкономразвития России
от «25» сентября 2014 г. № 611;

3. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для Вузов/под ред. П.Г. Грабового. СМоленск: Изд-во «Смолин-плюс», М: Изд-во «АСВ», 1999г

4. Оценка недвижимости: Учебник Под ред. А.А. Грязновой. Москва, «Финансы и Кредит», 2004 г.

5. улгаков С.Н., Наназашвили И.Х., Мирошниченко А.С., Дарков А.К., Гольцов И.Н., Дукич Д.Й., Рыбалко И. «Система экспертиз» и оценка объектов недвижимости". М., 2007. - 352 с.

6. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. 560 с.

7. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. - 344 с.

8. Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий: Учебник. М.: 2006. - 268 с.

9. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации. - М., 2007. - 144 с.

10. Луков А.В., Владимирова И.Л., Холщевников В.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культура на рынке недвижимости. Научно-учебное издание: - М., 2006 - 344 с.

11. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб., 2007. - 536 с.

12. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. – 2006. – 448 с.

13. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости», под редакцией В.А. Швандара, Учебное пособие, Изд-во «ЮНИТИ-ДАНА», М. – 2004;

14. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. — 504 c.

15. «Справочника оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014 год. Автор: Лейфер Л.А.;

16. «Справочника оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для доходного подхода» Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014 год. Автор: Лейфер Л.А