Согласование результатов оценки объектов недвижимости

⇐ ПредыдущаяСтр 7 из 7

В процессе оценки использовались различные методы. Решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, определяется обоснованным суждением Оценщика, которое оформляется путем взвешивания результатов использованных методов.

Существуют два базовых метода взвешивания: метод математического взвешивания и метод субъективного взвешивания. В настоящей работе оценщик воспользовался вторым методом определения итоговой величины стоимости.

Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются следующими критериями:

- Возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя.

- Качество информации, на основании которой проводится анализ.

- Способность подходов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.

- Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

Затратный подход позволяет определить затраты на изготовление и реализацию нового объекта оценки за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Использование затратного подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях ориентируются на затраты. Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения. Однако, следует учитывать, что затратный подход включает в себя стоимость земельного участка - наиболее дорогого актива в крупных городах. Цель оценки имущества определение величины залоговых (кредитных) обязательств, т. е. необходимо отразить стоимость объектов в условиях рыночной конъюнктуры, а затратный подход отражает только затраты на воссоздание объектов недвижимости. Поэтому мы приняли решение не учитывать результаты оценки недвижимости, полученные на основе затратного подхода по объектам являющимися коммерчески привлекательными, но учесть такие результаты для специализированных объектов недвижимости.

Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно учитывает выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Кроме того, данный подход основывается на данных о рыночных арендных ставках, что придает результатам, полученным с его применением, большую достоверность. К недостаткам данного подхода следует отнести то, что он учитывает будущие доходы от владения имуществом, т.е. основан на прогнозных данных, которые невозможно оценить точно (например, данные о загрузке объекта, данные о доходах и расходах, изменение налогового законодательства и пр.).

Сравнительный подход использует информацию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. С помощью сравнительного подхода рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов. Методы сравнительного подхода, при достаточной полноте и доступности информации об объекте-аналоге, позволяют получить расчетным путем стоимость объекта недвижимости, отражающую реальное состояние рынка недвижимости. Практически информации о сделках почти полностью закрыты, а информация о предлагаемых на продажу объектах бывает не вполне достаточной и полной.

При согласовании результатов применялся метод экспертной средневзвешенной оценки. При этом методе каждому из использованных в

оценке подходов и методов придаются различные весовые коэффициенты в зависимости от достоверности информации используемой при их применении. Максимальное значение оценки принято равным 5, минимальное 1. Максимальное значение – 5 – подход полностью отвечает выбранному критерию; 4 – подход отвечает выбранному критерию, но есть незначительные замечания «против»; 3 – подход отвечает критерию удовлетворительно, имеется достаточное количество фактов «против»; 2– подход плохо отвечает критерию; 1– подход очень плохо отвечает критерию, слегка затрагивает его суть.

В зависимости от степени отражения выбранного параметра сравнения, каждому подходу присваивается значение.

В условиях развитой экономики приоритет, как правило, отдается сравнительному подходу. В текущих условиях экономического спада, все три подхода практически равнозначны, т.е. при формировании цены рынок рассматривает объект не только с позиции среднерыночного уровня цен на аналогичные объекты, но и с позиции получения потенциального дохода и понесенных затрат на возведение аналогичного (идентичного) объекта, поэтому по параметру «способность отразить мотивацию покупателя/продавца» и «соответствие рассчитываемой стоимости» трем подходам присвоены равные значения.

Параметр «способность учитывать структуру ценообразующих рыночных факторов» большие значения присвоены доходному и сравнительному подходам, т.к. в основе их расчета лежат данные, полученные с рынка.

Степень достоверности и достаточности информации оценивалась Оценщиками в процессе сбора данных с рынка для использования их в расчетах. Наибольшее количество информации, полученной из публичных источников, используется в сравнительном подходе, в ходе проверки Оценщикам приходилось несколько раз уточнять детали по разным объектам аналогам в связи с получением некорректной информации. В связи с этим,

данному подходу было присвоено меньшее значение.

Для расчета весов результатов использованных методов в итоговой рыночной стоимости объекта оценки проделаем следующие простые вычисления:

- выстраивалась матрица (таблица) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;

- определялась сумма баллов каждого подхода;

- рассчитывалась сумма баллов всех используемых для оценки подходов;

- по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов вычислялся расчетный вес данного подхода в процентах;

- округлялись расчетные веса подходов с точность до 1% в целях использования данных весов для обобщения результатов.

Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата, что может нанести заинтересованному лицу больше вреда, чем кажущаяся чисто формальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат.

На основе округленных весов рассчитаем обобщенную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученной с помощью данного подхода стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях обобщения результатов оценки. Данные предоставлены в таблице №16.

Таблица №16 - Расчет весовых коэффициентов

Критерий	Оценка в баллах
Подход	Затратный	Сравнительный	Доходный
Применение в расчете	Нет	Да	Да
Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих рыночных факторов, специфичных для объекта
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя / продавца
Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости
Итого сумма баллов для данного подхода
Сумма баллов
Вес подхода, %		0, 50	0, 50
Вес подхода округленно до 1%		50%	50%

Результаты применения двух подходов дали следующие результаты оценки стоимости объекта:

Таблица №17 - Согласование результатов оценки объекта недвижимости

Оцениваемый объект	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход	Рыночная стоимость, полученная методом согласования, рублей
Нежилое помещение (административное) общей площадью 262, 3 кв.м.	Не использовался	13 336 471	13 965 619	13 651 045

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 5 67