Особенности оценки коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости имеет свои особенности в отличии от оценки других видов недвижимости. Коммерческой недвижимостью являются объекты, которые способны приносить доход. Разновидностью коммерческой недвижимости выступает торговая недвижимость, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг.

Перед началом проведения работ по оценке торговой недвижимости необходимо определить цель оценки. Чаще всего необходимость определения стоимости торговой недвижимости возникает при совершении сделок купли-продажи или при принятии решения об инвестировании средств. Исходя из цели оценки, будет определяться определенный вид стоимости: рыночная стоимость, ликвидационная стоимость или инвестиционная стоимость.

Оценка торговой недвижимости проводится в рамках тех же оценочных методов, что и оценка других видов недвижимости, однако особенности торговли как вида бизнеса накладывают свои требования к методологии оценки. При этом следует иметь в виду, что затратный метод дает наименее надежную оценку стоимости магазинов. Метод сравнения продаж может быть использован, когда имеются достоверные цифры о продажах аналогичных объектов, что в наших условиях бывает достаточно сложно. Чаще всего основным методом оценки выступает доходный.

Рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или более вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки. На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы.

 

При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.).

Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими. Одним из основных ценоформирующих факторов при определении рыночной стоимости практически всех видов недвижимости является местоположение. Поэтому при оценке торгового центра или магазина следует обязательно обращать внимание на доступность торгового объекта для покупателей, учитывая его месторасположение. При этом необходимо учесть множество факторов: выходит торговый объект на улицу или же располагается во дворе; каков состав населения демографического характера в данном районе; общая привлекательность микрорайона, где расположен объект торговой недвижимости; могут ли модифицироваться все эти факторы с течением времени (возможно, в районе планируется возведение крупных магазинов, реконструкция и так далее).

При анализе рынка торговой недвижимости нельзя не выделить такие значимые ценоформирующие факторы, как наличие парковки для автомобилей и особенности расположения торговых площадей относительно фронтальной части здания. Кроме того, на стоимость торговой недвижимости оказывают влияние и многие другие факторы, например наличие или отсутствие двора и доступа для погрузочно-разгрузочных работ в задней части здания, наличие подвала, общая площадь и конструктивное решение здания, общая инфраструктура и санитарно-экологическое состояние помещений и др.

 

Данное исследование при оценке торговой недвижимости позволяет определить ориентировочный оборот торговой точки и установить, какую продукцию будет наиболее выгодно реализовывать в ней. При этом при оценке торговых площадей происходит сравнение данного объекта торговой недвижимости с аналогичными, которые выставлены на продажу, и максимально достоверно определяется рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости

Задание на оценку, основные факты и выводы

В задании на оценку приведено подробное описание объекта оценки, а также допущения, на которых должна основываться оценка. Оно является, техническим заданием для оценщиков – необходимо понимать, что подлежит оценке, для каких целей оказывается данная услуга и прочие факторы.

Таблица № 1- Общие сведения

Объект оценки	1. Нежилое помещение (административное) общей площадью 262, 3 кв.м.; Местоположение объектов: г. Челябинск, ул. Производственная, д. 8/А
Имущественные права на объект оценки	Право собственности
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость
Цель и назначение оценки	Определение рыночной стоимости объектов оценки для оформления сделки купли – продажи, для принятия управленческих решений
Дата оценки	10 мая 2015 года
Дата осмотра объектов	10 мая 2015 года
Дата составления отчета	10 мая 2015 года
Период проведения оценки	10 мая 2015 года по 15 мая 2015 года
Основание для проведения оценки	Договор № 502-О/С от 10 мая 2015 года года между ООО «Редо-2 и ООО «Дом оценки»

Окончание таблицы № 1- Общие сведения

Применяемые стандарты оценки	Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7), утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256, № 255, № 254, № 611, стандарты и правила НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО»
Ограничение и пределы применения полученного результата	Результат оценки может быть рекомендован для использования в течение 6 месяцев от даты составления Отчета об оценке

Информация об Оценщиках, участвующих в оценке

Таблица № 2 – Информация об оценщике

Крылова Елена Владимировна – Свидетельство о членстве в СРО НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» № 3636 от 19.07.2013
Страхование ответственности	Ответственность оценщика на сумму 3 000 000 рублей застрахована страховой компанией ОСАО «Ингосстрах», страховой полис № 433-177-041745/14 (действителен до 17 июня 2015)
Диплом об образовании	Диплом ПП-3 № 001519 от 04.05.2012 о профессиональной переподготовке по специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» в Центре делового образования при Южноуральском Государственном Университете
Местонахождение	г. Челябинск, ул. Пушкина, 15
Стаж в оценочной деятельности	2 года

 

Информация об юридическом лице, с которым оценщики заключили трудовой договор

Таблица №3 – Информация об юридическом лице, с которым оценщики заключили трудовой договор

Наименование	Общество с ограниченной ответственностью «Дом оценки»
Юридический адрес	454091, г. Челябинск, ул. Пушкина, дом 15
Почтовый адрес	454091, г. Челябинск, ул. Пушкина, дом 15
ОГРН
Банковские реквизиты
Контактные телефоны	+7 (351) 729-83-42, 729-83-44
Сведения о страховании ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор	Наименование страховой компании ЗАСО «ЭРГО Русь», страховой полис № L26-13788, страховая сумма 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей 00 копеек, срок действия полиса с «24» апреля 2013 года по «23» апреля 2016 года

Основные факты и выводы

В процессе расчетов Оценщиками были получены следующие результаты, представленные в таблице № 4

Таблица № 4 – Результаты оценки

№ п/п	Наименование	Место расположения	Рыночная стоимость на 04.12.2014 с учетом НДС
	Нежилое помещение № 1 административное) общей площадью 262, 3 кв.м.	г. Челябинск, ул. Производственная, д. 8/А	13 651 045	Тринадцать миллионов шестьсот пятьдесят одна тысяча сорок пять рублей

 

Обобщая полученные результаты, на основе принятой методологии, а также с учетом всех допущений, изложенных в настоящем Отчете, мы получили следующее значение рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на дату оценки: 13 651 045 (Тринадцать миллионов шестьсот пятьдесят одна тысяча сорок пять) рублей с учетом НДС.

 

Определение вида стоимости

В соответствии с Договором на оценку и требованиями Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), Оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость в контексте Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 и Федерального стандарта оценки (ФСО № 2), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ № 255 от 20.07.2007 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» определяется следующим образом:

Рыночная стоимость – «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой, разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Международный стандарт оценки МСО 1, принятый Международным Комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) определяет, что рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между

заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

⇐ Предыдущая1234567Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. II. Особенности организации метакогнитивного опыта
2. IV.5. Особенности опробования тормозов у пересылаемого мотор-вагонного подвижного состава
3. Peculiarities of Passive Voice Особенности пассивных конструкций
4. VIII.l. ОСОБЕННОСТИ КЛИНИЧЕСКИХ ПРОЯВЛЕНИЙ НАСЛЕДСТВЕННЫХ БОЛЕЗНЕЙ
5. XI.6. Особенности графики аниме
6. А. Особенности восприятия цвета и света
7. Авиационная, космическая психология анализирует психологические особенности деятельности летчика, космонавта.
8. Автономной некоммерческой организацией (АНО)
9. Акт применения правовых норм: понятие, особенности, виды
10. Аллювий, его фации и их особенности. Полезные ископаемые, связанные с аллювием.
11. Анализ текущего состояния рынка жилой недвижимости в г. Екатеринбурга
12. Билет 1. Философское знание и социальная практика: особенности проявления в журналистике.