Договоры аренды недвижимого имущества: особенности аренды зданий и сооружений, предприятий, земельных участков.

⇐ ПредыдущаяСтр 5 из 16Следующая ⇒

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную договором арендную плату п. 1 ст. 650 ГК РФ. По данному договору предусматривается передача как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью. Условия пользования земельным участком должны быть изложены в договоре, однако их отсутствие не влечет недействительность договора. Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Форма договора: письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если договор заключается на срок более одного года, он подлежит государственной регистрации.

Срок договора аренды здания или сооружения законодательством не установлен. Следовательно, стороны вправе по своему усмотрению определить его краткосрочный или долгосрочный.

Передача арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта или иного акта о передаче ст. 655 ГК РФ. Отказ стороны от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответственные последствия. Возврат арендованного имущества осуществляется также путем составления передаточного акта, подписанного сторонами. Расходы по передаче, по составлению акта несет передающая сторона, если иное не установлено соглашением. До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Существенные условия договора:

1Предмет договора — объект аренды: здания и сооружения. Здание — родовое понятие, обозначающее постройку капитального характера, с фундаментом; видовое понятие — его составляющие. Здания могут быть как жилыми, так и нежилыми.

2 Размер арендной платы. Плата за пользование зданием, сооружением должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено ст. 654 ГК РФ. Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания — 1 кв.м.

В ходе пользования зданием, сооружением арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания без согласия арендодателя.

Особенности арены земельных участков. Ст. 22 ЗК.

Существенные условие — Предмет — Любой земельный участок кроме следующих: земель заповедников и национальных парков, во вторых кроме земельных участков на которых находятся объекты вооруженных сил, органов государственной безопасности, исправительное учреждение, земельные участки, где проведены захоронения.

Форма договора: Письменная форма, если он заключен на год и более. Т.е. Семейный кодекс устанавливает такие особенности.. Если размер арендной платы не указан, то она определяется исходя из среднерыночных цен. Передача в аренду и из аренды осуществляется по передаточному акту. Арендатор вправе передать земельный участок в субаренду или в перенайм, и т.д. Без согласия арендодателя, но при условии его уведомления. Обязанным перед арендодателем становится новый пользователь без заключения самостоятельного договора. Кроме случая когда передан в залог. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок кроме тех случаев, когда на земельном участке имеется чужое здание или сооружение. Право собственности принадлежит собственнику или владельцу.

Договор аренды земельного участка м.б. расторгнут по инициативе арендодателя, если:

а участок используется не по назначению.

б участок используется таким образом. Что ведет к снижению его плодородия.

в арендатор допустил неустранимое земельное правонарушение.

гЕсли земельный участок предоставленный для сх или строительства не используется более 3х лет. Договор аренды не м.б. прекращен в период полевых работ.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие в целом как имущественный комплекс за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату п. 1 ст. 656 ГК РФ.

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Форма договора: письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с последующей государственной регистрацией ст. 658 ГК РФ.иначе недействителен.

Подлежит государственной регистрации. Срок договора не является существенным условием. Если он не определен, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. В этом случае он может быть расторгнут любой из сторон с предупреждением другой стороны за три месяца, в соответствии с общими положениями о договоре аренды.

Существенные условия договора: предмет и цена-размер арендной платы.

1 Предметом договора выступает предприятие любой формы собственности как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности.

В состав предприятия могут входить:

1-основные фонды земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п.

2-оборотные средства сырье, материалы, продукция

3-исключительные права право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания

4-права требования и долги. Не могут передаваться по договору аренды права, полученные на основании разрешения лицензии на занятие определенным видом деятельности.

2Цена устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. В соответствии со ст. 654 ГК РФ, ее отсутствие влечет признание договора незаключенным.

До передачи предприятия в аренду арендодатель должен письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду ст. 657 ГК РФ. Кредитор, не давший согласия на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, не уведомленный об аренде предприятия, вправе заявить те же требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия. Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту расходы по составлению при сдаче несет арендодатель, при возврате арендатор. Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс. При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Данные правоотношения регулируются Трудовым кодексом.

Арендатор вправе: 1без согласия арендодателя сдавать предприятие в субаренду, передавать его в перенаем, продавать, обменивать материальные ценности и т.п., но с условием, чтобы не уменьшать стоимость предприятия ст. 660 ГК РФ; 2без согласия арендодателя вносить в состав предприятия улучшения; 3возмещать расходы на производство любых неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором. Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного его расторжения перечислены в общих положениях ГК РФ об аренде ст. 618-620. Обязанность текущего и капительного ремонта лежит на арендаторе. Арендодательль обязан возместить стоимость неотделимых улучшений, даже если он не давал на них разрешений.

16. Договор финансовой аренды лизинга. Понятие, форма, содержание и виды.

Параграф 6 главы 34.

ФЗ О финансовой аренде лизинге от 29 октября 1998 года.

Договор, по которому одна сторона — лизингодатель обязуется приобрести в собственность имущество указанное другой стороной — лизингополучателем и предоставить это имущество лизингополучателю во временное владение и пользование за плату.

Лизингодатель и продавец имущества — договор купли-продажи

Консенсуальный, возмездный и взаимный договор.

Предмет договора лизинга — любые непотребляемые вещи, предназначенные для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Субъектный состав

7 лизингодатель — субъект предпринимательской деятельности, занимающийся сдачей имущества в лизинг

8 лизингополучатель — любое физическое или юридическое лицо, как правило, субъект предпринимательской деятельности

9 продавец — любое физическое или юридическое лицо. Не является стороной в договоре.

Форма договора: обязательная письменная форма. Если предметом лизинга является недвижимое имущество, то договор подлежит государственной регистрации.

Во исполнение договора лизинга заключается обязательный договор договор купле-продажи и сопутствующие договоры кредитный, договор поручительства и т.п.

Существенные условия: предмет договора имущество, подлежащее передаче в лизинг

Виды договора лизинга:

1. Финансовый лизинг. п.1 ст.19 Закона о лизинге. Договор лизинга, в соответствии с которым предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения.

2. Оперативный договор лизинга — договор, в соответствии с которым по истечении срока договора, который меньше срока полной амортизации имущества, лизингополучатель возвращает предмет лизинга лизигнодателю.

3. Возвратный лизинг п.1 ст.4 закона о лизинге — договор, в котором лизингополучатель одновременно является продавцом имущества, передаваемого в лизинг.

4. Револьверный лизинг — договор, в соответствии с которым лизингодатель обязуется в течение срока действия договора заменять предмет лизинга по мере его устаревания на новый, более современный.

5. Компенсационный лизинг — договор, по условиям которого лизингополучатель выплачивает лизинговые платежи в виде части продукции, выработанной с использованием предмета лизинга.

6. Договора сублизинга — договор, по которому лизингополучатель передает имущество во временное владение и пользование третьим лицам. Заключение возможно только с письменного согласия лизингодателя ст.8 Закона о лизинге.

1. Мокрый лизинг — договор, в соответствии с которым лизингодатель обязуется оказывать дополнительные услуги, например по техническому обслуживанию предмета лизинга или по обучению персонала лизингополучателя.

2. Чистый лизинг — договор, в котором у лизингодателя нет обязанности по предоставлению услуг.

Формы договора лизинга ст.7 договора о лизинге:

1. внутренний лизинг лизингодатель и лизингополучатель — резиденты РФ

2. международный лизинг одна из сторон является не резидентом РФ

Обязанности лизингодателя:

1. приобрести имущество, указанное лизингополучателем у определенного им продавца. По условиям договора выбор продавца и приобретаемого имущества может осуществляться лизингодателем. В этом случае он несет солидарную с продавцом ответственность по требованиям, возникающим из договора купли-продажи п.2 ст.670.

2. Лизингодатель обязан передать качественное имущество со всеми принадлежностями и техническими документациями.

3. Обязан уведомить лиингополучателя о всех правах третьих лиц на предмет лизинга ст.18 закона о лизинге.

Права лизингодателя:

Лизингодатель вправе использовать предмет лизинга в качестве залога.

Вправе в бесспорном порядке получить задолженность по лизинговым платежам в случае их неперечисления более двух раз подряд ст.13 Закона о лизинге.

Обязанности лизингополучателя:

1. использовать предмет лизинга о его назначению

2. осуществлять техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивать его сохранность.

3. Обязанность капитального и текущего ремонта

4. обязанность выплачивать лизинговые платежи размер определяется договором, а если не указано — то по среднерыночным ценам

5. по истечении срока договора лизинга обязан вернуть предмет лизинга лизингодателю.

6. Риск случайной порчи или утраты предмета лизинга лежит на лизингополучателе с момента фактической приемки предмета лизинга, если иное не установлено договором.

Права:

лизингополучатель вправе предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования, вытекающие из договора купли-продажи.

Договором лизинга указывается на чье имя будет регистрироваться предмет лизинга. Также договором лизинга определяется кто не сет обязанность по страхованию предмета лизинга. В случаях обязательного страхования лизингополучатель обязан заключить такой договор страхования. Требование о расторжении договора купли-продажи лизингополучатель может предъявить только с согласия лизингодателя.

⇐ Предыдущая 1 2 3 456 7 8 9 10 Следующая ⇒