Расчет операционных расходов

Операционные расходы (эксплуатационные расходы) включают следующие статьи:

- Постоянные расходы – расходы, которые не зависят от степени занятости объекта арендаторами. Обычно сюда включают налог на имущество, платежи за землю, расходы на страхование объекта и другие.

- Переменные расходы – расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки площадей арендаторами и уровнем предоставляемых услуг. Состав переменных расходов зависит от особенностей оцениваемого объекта. Как правило, – это расходы на управление зданием, коммунальные платежи, охрана, уборка помещений общего пользования, вывоз мусора и другие.

- Резерв на замещение – величина средств, необходимых для замены и ремонта элементов с коротким сроком службы. Поскольку это обычно крупные единовременные суммы, для стабилизации расходов следует открыть специальный счет, на который затем ежегодно переводить часть средств на покрытие предстоящих затрат.

Итоговая величина операционных расходов рассчитывается как сумма вышеприведенных расходов. Оценщик считает, что необходимо учесть следующие расходы:

- Расходы, связанные с управлением объектом.

- Налог на прибыль.

- Налог на имущество

Оценщики считают, что величина резерва на замещение при нормальном управлении объектом должна соответствовать уровню амортизационных отчислений, поэтому данные расходы из действительного дохода не вычитались и при формировании чистого операционного дохода не прибавлялись.

Расходы, связанные с управлением объектом

Управление объектом может осуществляться собственными силами или с привлечением сторонней специализированной организации.

Стоимость услуг сторонних организаций соответствует среднерыночному показателю –5% – 15% от Действительного валового дохода. В данном случае был использован минимальный показатель – 5%, поскольку управление аналогичной недвижимостью не связано с какими-либо скрытыми проблемами, обстоятельствами.

Среднерыночная арендная ставка, рассчитанная ранее, предполагает оплату коммунальных платежей сверх платежей за аренду помещений, поэтому данные расходы при формировании чистого операционного дохода не учитываются.

Чистый операционный доход

Чистый операционный доход (ЧОД) – ожидаемый доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода операционных расходов за год.

Определение ставки капитализации

Ставка капитализации – коэффициент, преобразующий доход в стоимость, учитывая одновременно и прибыль и возмещение капитала.

Для определения адекватной величины безрисковой ставки, применяемой оценщиками, может быть рассмотрен рынок государственных ценных бумаг ГКО-ОФЗ. Поскольку мы исследуем долгоживущий объект недвижимости, Оценщики логично рассмотрели доходность бумаг с максимальным сроком гашения 30 лет, которая на дату оценки составила 8, 79%:

Данная ставка является номинальной, а значит должна быть приведена к реальной ставке, то есть, очищена от инфляции. В проект федерального бюджета РФ на 2015 год заложен прогноз инфляции (уточненный) – 4, 7%. Известно, что при инфляции менее 15% в год известная формула Фишера преобразуется в выражение:

Ср = (Сн – I), (8)

где:

Ср – реальная ставка;

Сн – номинальная ставка;

I – инфляция.

Таким образом, реальная безрисковая ставка составит: 8, 79 – 4, 7 = 4, 09% (в долях – 0, 0409).

Далее определялась премия за неликвидность.

Премия за низкую ликвидность – при расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата воженных в объект недвижимости инвестиций. То есть, здесь подразумевается размер компенсации, которую следует закладывать в стоимость объекта недвижимости при его продаже, возникающую за счет невозможности использования денежных средств в течение срока экспозиции. Для оцениваемого объекта период экспозиции составит 3 месяца. Следует предполагать, что данная сумма, полученная сразу, могла бы быть реинвестирована с доходом на уровне безрисковой ставки. Соответственно данный вид премии может быть рассчитан следующим образом:

P₁ = r₀/12 × T_эксп, (9)

где:

Т_эксп – нормальный период экспозиции объекта недвижимости оцениваемого типа на рынке.

Норма возврата на капитал для помещений рассчитана исходя из оставшегося срока жизни. Данные предоставлены в таблице №13

Таблица №13 - Определение ставки капитализации

Компоненты ставки дисконтирования	Значение

Безрисковая ставка	5, 37
Премия за низкую ликвидность	1, 34
Норма возврата капитала	0, 01
Ставка капитализации	6, 72

Рыночная стоимость, рассчитанная доходным подходом, будет определяться по формуле:

, где (10)

FVn – чистый операционный доход;

R – ставка капитализации.

Расчет рыночной стоимости объектов доходным подходом

Таблица №14 - Расчет стоимости нежилого помещения доходным подходом

Наименование	Единица измерения	Базовая величина

Общая площадь объекта оценки	кв.м.	262, 3
Годовой валовый доход от сдачи в аренду помещения с учетом НДС, рублей	рублей/год	1 310 802, 54
Коэффициент недозагрузки	доля	0, 87
Действительный валовый доход с учетом НДС	рублей/год	1 136 028, 87
Операционные расходы:
Расходы на управление объектом	рублей/год	56 801, 44
Налог на прибыль (13%)	рублей/год	140 299, 57
Налогооблагаемая база для расчета налога на имущество, руб.		11 302 093, 67
Налог на имущество (2, 2%)	рублей/год	248 646, 06
Чистый операционный доход	рублей/год	938 927, 86
Ставка капитализации	%	6, 72
Рыночная стоимость с учетом НДС	рублей	13 965 619

Рыночная стоимость нежилых помещений в рамках доходного подхода представлена в таблице №15.

Таблица №15 - Рыночная стоимость недвижимого имущества по доходному подходу

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 567 Следующая ⇒