Общая собственность на земельные участки

⇐ ПредыдущаяСтр 9 из 40Следующая ⇒

Регулирование отношений, связанных с общей собственностью, осуществляется нормами гл. 16 ГК РФ. Общая собственность — это собственность на земельный участок двух или нескольких лиц. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимого земельного участка, а на делимый участок — в случаях, предусмотренных законом или договором. Так, в общей долевой собственности может находиться делим ый земельный участок, на котором расположены здания и сооружения, принадлежащие на праве собственности нескольким семьям, если им удобно вести хозяйство таким образом и не возникает споров об использовании земельного участка.

Общая собственность может быть двух видов: 1) долевая, когда определены доли каждого из собственников в праве собственности. Допустим, земельный участок 0, 10 га находится в общей собственности трех лиц, доля каждого из которых определена и составляет 1/3, или 0, 033 га. Доли определяются на основании закона, соглашения всех ее участников или считаются равными и могут быть изменены по соглашению сторон, а также в случаях, установленных законом; 2) совместная, когда доли каждого собственника не определены. Совместная собственность возникает в установленных законом случаях. По соглашению участников такой собственности либо по решению суда совместная собственность может быть преобразована в долевую собственность этих лиц. В настоящее время ГК РФ предусматривает возникновение общей совместной собственности у супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

Долевая собственность. Владение и пользование земельным участком, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — если сособственники претендуют на использование одной и той же части земельного участка и т.п. — в порядке, установленном судом.

При этом каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части земельного участка, соразмерной его доле. Однако на практике это может оказаться невозможным, если на части земельного участка, приходя- щегося на долю одного участника, находятся постройки других участников, их многолетние насаждения и т.п. В таком случае участник общей собственности вправе требовать от собственников таких построек соответствующей компенсации.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям. Иное может быть предусмотрено соглашением между ними. Так, участники общей долевой собственности могут договориться о том, что каждый из них имеет право на ту часть урожая, которую каждый из них вырастил на своей части.

Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности (уплата земельного налога, издержки по содержанию земельного участка), несет каждый участник долевой собственности соразмерно своей доле.

Распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Однако распоряжение свой долей каждый участник осуществляет по своему усмотрению: может ее продать, подарить, завещать и т.п. При возмездном отчуждении доли в общей собственности необходимо обеспечить соблюдение преимущественного права иных участников общей собственности на покупку продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Соблюдение преимущественного права обеспечивается в следующем порядке: 1) продавец доли извещает в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее; 2) продавец вправе продать свою долю любому лицу, если остальные участники долевой собственности отказались от покупки или не приобрели ее в течение месяца со дня извещения.

Если при продаже доли будет нарушено преимущественное право покупки, то любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Раздел земельного участка. Делимый земельный участок может быть разделен между участниками общей долевой собственности, если они желают стать собственниками отдельных земельных участков. Такой раздел осуществляется по соглашению сторон либо в судебном порядке и влечет прекращение общей долевой собственности на земельный участок и возникновение права собственности на вновь образованные земельные участки.

Кроме того, каждый участник вправе требовать выдела в натуре своей доли из земельного участка, находящегося в общей собственности. В таком случае образуются два земельных участка: один становится собственностью лица, требовавшего произвести выдел доли, другой остается в общей долевой собственности остальных ее участников, не пожелавших выделить свои доли.

При этом может оказаться, чтр выделяемый в натуре земельный участок несоразмерен доле участника в праве общей собственности. Такая несоразмерность устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Вместо выдела доли в натуре участнику долевой собственности с его согласия может быть выплачена остальными собственниками компенсация. С получением такой компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Неделимый земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, не может быть разделен между участниками такой собственности, поэтому участнику, желающему выделить свою долю в натуре, выплачивается стоимость его доли другими участниками.

Совместная собственность. Владение и пользование земельным участком, находящимся в совместной собственности, осуществляются участниками такой собственности.сообща, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Порядок владения, пользования и распоряжения земельным участком фермерского хозяйства определяется соглашением о создании фермерского хозяйства, заключаемым гражданами, изъявившими желание совместно вести такое хозяйство.

Распоряжение земельным участком осуществляется по согласию всех участников, а для совершения сделки по распоряжению земельным участком одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Распоряжение же земельным участком крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется его главой в интересах такого хозяйства.

Раздел земельного участка или выдел из него доли могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на земельный участок. Доли, как правило, признаются равными.

Раздел земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в общем порядке при прекращении такого хозяйства в связи с выходом из него всех его членов. Если же из крестьянского (фермерского) хозяйства выходит один из его членов, то земельный участок разделу не подлежит, а гражданин, вышедший из такого хозяйства, имеет право на денежную компенсацию, соразмерную его доле в праве собственности на общее имущество.

Защита права собственности

Собственники земельных участков имеют право требовать от иных лиц ненарушения их прав на земельный участок, а иные лица обязаны воздерживаться от действий, нарушающих права собственников земельных участков.

В случаях, когда иные лица не выполняют свою обязанность и нарушают право собственника, он вправе использовать механизмы защиты принадлежащего ему права, закрепленные законодательством. Глава 20 ГК РФ предусматривает следующие механизмы защиты права собственности на земельный участок:

1) истребование имущества из чужого незаконного владения. Если сосед установил забор таким образом, что занял часть земельного участка, находящегося в собственности другого лица, то такое лицо вправе истребовать часть земельного участка из незаконного владения соседа;

истребование имущества от добросовестного приобретателя. Если земельный участок возмездно приобретен у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник вправе истребовать этот земельный участок от приобретателя в случае, когда имущество выбыло из владения собственника или того лица, которому оно было передано, помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Так, имея на руках свидетельство о праве собственности на земельную долю, выданное до 1998 г., гражданин отчуждает ее добросовестному приобретателю в 2001 г. Юридическое лицо, которому этот гражданин передал ту же самую долю в уставный капитал в 1997 г. в соответствии с действовавшим законодательством, вправе истребовать земельную долю из незаконного владения ее добросовестного приобретателя;

3) требование об устранении всяких нарушений права собственника, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В частности, если на соседнем земельном участке дом построен таким образом, что вода с его крыши попадает на чужой земельный участок и размывает почву, собственник этого участка вправе требовать устранения таких нарушений его права собственности;

4) возмещение государством убытков, причиненных собственнику в результате принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, в том числе стоимости имущества. Данный механизм защиты права собственности на землю можно условно распространить на случаи прекращения права собственности на земельные участки в связи с необходимостью их изъятия для государственных или муниципальных нужд.

Такое изъятие осуществляется после предоставления лицу равноценного земельного участка или возмещения рыночной стоимости изымаемого земельного участка; возмещения стоимости зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, а также возмещения в полном объеме иных убытков, причиненных изъятием земельного участка.

Иные виды прав на землю

Право собственности является основным, первичным правом, так как каждый земельный участок находится в частной, государственной или муниципальной собственности. Однако собственники земельных участков не всегда непосредственно осуществляют землепользование на принадлежащих им земельных участках.

Так, государство, являясь собственником земель, не имеет возможности самостоятельно использовать их, поэтому предоставляет земельные участки непосредственным пользователям — гражданам и юридическим лицам. Следовательно, помимо права собственности, необходимо существование и иных имущественных прав на земельные участки, которые определяли бы имущественные права и обязанности лиц, использующих земельные участки, но не являющихся их собственниками.

Различные виды имущественных прав на землю образуются за счет различного сочетания правомочий владения, пользования и распоряжения, включаемых в содержание такого права. В частности, обладатель права пожизненного наследуемого владения осуществляет владение и пользование земельным участком наравне с собственниками земельных участков, но распорядиться земельным участком может только путем передачи по наследству. Обладатели же права постоянного (бессрочного) пользования вправе владеть и пользоваться земельными участками, но распорядиться земельным участком не могут.

По общему правилу, лица, не являющиеся собственниками земельного участка, осуществляют владение и пользование земельным участком на условиях и в пределах, определенных законом или договором с собственником, распоряжение — только в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

При этом обладатели иных имущественных прав на земельные участки, так же, как и частные собственники земельных участков, являются субъектами частных земельных отношений, приобретают права и обязанности по использованию и охране земель¹.

В ЗК РФ установлены следующие виды имущественных прав на земельные участки: право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, сервитут, право аренды и право безвозмездного срочного пользования. Иные вещные права, предусмотренные ГК РФ, — право хозяйственного ведения и право оперативного управления — к земельным участкам неприменимы.

⇐ Предыдущая 4 5 6 7 8910 11 12 13 Следующая ⇒