Определение расчетного рентного дохода.

Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход объектов государственной кадастровой оценки определяется по формуле:

Р_I=(В₁~3₁Н₀)+∆ Р_тi+∆ Р_М1,

где Рi. дифференциальный рентный доход 1-го объекта кадастровой оценки, руб./га;

Вi - валовая продукция, обусловленная плодородием почв 1-го объекта кадастровой оценки, руб./га;

3i _ затраты на использование 1-го объекта кадастровой оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель, руб./га;

Н₀ - минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности 'по отношению к затратам (Н₀ = 1, 07);

(В, - 3, Н„), ∆ Р_т, + ∆ Рmi - рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением 1-го объекта государственной кадастровой оценки, руб./га.

Валовая продукция объекта государственной кадастровой оценки (Вi) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объекта кадастровой оценки по формуле:

Вi= (В₀: Б₀)*Б_i

где В₀ _ базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району), руб./га;

Б₀ и Бi _ балл бонитета групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ земельно-оценочного района) и 1-го объекта кадастровой оценки.

Затраты на использование 1-го объекта кадастровой оценки (ЗГ) определяется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

3i = 3₀ (1 -Д_зу) + 3₀ *Д_зу * (В, : Б₀),

где 3₀ ^базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району), руб./га;

Дзу _ доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки {АРт 0 определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (Зо) пропорционально индексу технологических свойств 1-го объекта кадастровой оценки:

∆ Р_т_i= 3₀*Н₀ *Д_зт * (1-Итi: И_то),

где И_т( и И_то _ индексы технологических свойств 1-го объекта кадастровой оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району);

Д_зт - доля затрат, обусловленных технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Рентный доход, обусловленный местоположением объекта кадастровой оценки (АРми) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (Со, руб./га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (С1, руб./га):

∆ Р_м1=(С₀-Сi)*Н₀,

Со=Эро*Т*Го

Сi= Э_р1* Т* Г_i

где Э_ро и Э_рг - средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок соответственно по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и 1-му объекту кадастровой оценки, км;

Г₀ и Г, _ внехозяйственная нормативная грузоемкостъ 1 га с/х угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и 1-му объекту кадастровой оценки, тонн; Т- затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб.

Для получения кадастровой стоимости объектов кадастровой оценки, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на 1-ом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по РФ в размере 1 % стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов кадастровой оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае если дифференциальный рентный доход отрицателен, то он принимает нулевое значение.

Определение кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость единицы площади (1 га) объекта кадастровой оценки определяется умножение расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого объекта на срок его капитализации, равным 33 годам.

ГЛАВА IX

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ

ПРОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ

СТОИМОСТИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ

ЗЕМЕЛЬ

ГЛАВА IX. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ.

Эффективность проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных земель находит свое отражение в следующих показателях кадастровой оценки земель:

• оптимизируя размещения посевов сельскохозяйственных культур и ведения севооборотов в муниципальных образованиях;

• обоснование мероприятий по повышению плодородия почв, улучшения технологических свойств земельных участков и внутрихозяйственных дорог;

• планирования урожайности сельскохозяйственных культур и нормативных затрат на производство на производство продукции;

• дифференциация по рабочим участкам и полям сменных норм выработки агрегатов, формирование транспортно-технологических подразделений на уборочных работах;

• изъятие и отводов земель;

• исчисление ставок земельного налога;

• создание нормативной базы для компьютеризации земельного кадастра;

• разработка проектов землеустройства, мелиорации и других, связанных с использованием земель;

• управление и охраны земель.

Реформирование налоговой системы в РФ предусматривает изменение подходов к налогообложению земли.

В связи с этим намечается переход к налогообложению земельных участков в зависимости от их кадастровой стоимости. Принцип определения ставок земельного налога в строгом соответствии с кадастровой стоимостью земельных участков исключительно важен. Этот принцип дает возможность полного и наиболее точного учета всех факторов и свойств земельного участка как объект предмета и объекта человеческой деятельности.

В целом, систематическое проведение кадастровой оценки земель позволит своевременно получать информацию о действительной стоимости земель, что в свою очередь, позволит создать" механизмы, обеспечивающие проведение более рациональной налоговой и инвестиционной, политики, повысить эффективность управления земельными ресурсами, что в итоге приведет к увеличению доходной части бюджетов всех уровней и будет способствовать качественному решению социально-экономических проблем.

Разработан проект федерального закона «О внесении дополнения в часть первую Налогового Кодекса РФ (глава «Земельный налог»)». В отличие от действующего земельного налога, при котором устанавливаются фиксированные размеры ставок в рублях или копейках за 1 га или 1 кв. м., ставка нового налога, скорее всего, будут устанавливаться в процентах от налоговой базы в размере от 0, 1 до 2 %, т.е. максимальный размер налоговой ставки не будет превышать 2 % от налоговой базы.

Применение и установление налоговых ставок в процентах от кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель, рассчитываемых с помощью дифференциального рентного дохода по исключительно важным факторам, которые придают каждому земельному участку уникальность и неповторимость и обеспечивают в отличие от экономической оценки, дающей сравнительную оценку только внутри отдельного региона, их объективность и сопоставимость по Российской Федерации.

Прямая эффективность определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель рассчитывается сравнением земельного налога по фиксированным ставкам налога и по налоговым ставкам в процентах от налоговой базы (таблица 30) (Картограмма на основе кадастровой стоимости единицы площади объекта оценки (фрагмент) - приложение № 3)..

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе земельной реформы земля приобрела особые правовые черты: стала «имуществом» и предметом гражданского права. Использование земли в Российской Федерации платное. На землю, как и на недвижимость, с 1991 года распространяется земельный налог. Однако существовавшее налогообложение не учитывало качества земель, не отражало действительной ценности земельных участков.

Вопрос налогообложения с учетом природно-экономических условий каждого конкретного субъекта земельных отношений приобретает в настоящий момент особую значимость в связи с резко изменившимися аграрными отношениями и появлением новых форм собственности. Следовательно, точное и объективное определение величины размера кадастровой стоимости в настоящее время выходит на ведущие позиции.

Методика Государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий по сравнению с другими существующими в настоящее время методиками более приемлема для практического применения в связи с отсутствием ряда экономических показателей, получение которых в настоящий момент представляет определенные трудности.

При производстве вычислительных работ в процессе оценки земель возникает настоящая необходимость применения современных технологий и технических средств вычисления, и в первую очередь программного обеспечения и ПЭВМ. При этом достигается значительная экономия материальных средств, рабочего времени, повышается точность вычислительных работ, сокращается объем промежуточных материалов, повышается качество выходных материалов, появляется возможность создания широкого банка данных по субъектам земельных отношений с характеристиками природного и экономического характера.

Учитывая разнокачественность земель сельскохозяйственных предприятий, в районе целесообразна разработка программы оптимизации землепользования: эффективного использования земель лучшего качества, возделывания наиболее важных в сельскохозяйственном отношении культур, перемещения на эти земли ресурсов удобрений.

Применение земельно-оценочных данных органами местного самоуправления позволит эффективно управлять земельными ресурсами, проводить рациональную земельную и налоговую политики.

Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике с использованием единого программного обеспечения, поэтому результаты этой оценки, а именно кадастровые стоимости земельных участков, являются сопоставимыми для всей территории Российской Федерации. Это позволяет использовать результаты государственной кадастровой оценки не только для целей налогообложения, но и для целей формирования государственной политики в области земельных отношений. Без наличия информации о стоимости объекта (как фактической, так и потенциальной) эффективное развитие земельных отношений невозможно, так как информация о стоимости объекта является ключевым фактором принятия социально-значимых решений. Моделирование последствий, связанных с развитием территорий по результатам кадастровой оценки земель, позволяет прогнозировать их эффективность управления земельными ресурсами и регулировать изменение налоговой базы.

Кадастровая стоимость земельных участков, имея рентную основу, позволяет сделать вывод о потенциальном доходе, который может быть получен от реализации прав владения, пользования и распоряжения этими участками, и, соответственно, степени эффективности их использования.

Таким образом, результаты государственной кадастровой оценки земель должны быть использованы в качестве критерия оценки эффективности использования земельного участка и какой-либо территории, что должно являться предметом государственного контроля за использованием земель, прежде всего, с экономической точки зрения.

Работы по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственных угодий не закончены. Более того, постановлением Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2005 = года № 560 перечнем мероприятий подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)» федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра» предусмотрено проведение работ по актуализации государственной кадастровой оценки земель. И уже в 2006 году в рамках реализации мероприятий подпрограммы проводились работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Дифференциальный рентный доход дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения.

Абсолютный рентный доход - минимальный доход, устанавливаемый в едином размере на 1 га сельскохозяйственных угодий, независимо от их качества и местоположения для всех субъектов РФ.

Расчетный рентный доход - сумма дифференциального и абсолютного рентных доходов.

В данном курсовом проекте мы определяли интегральные значения показателей объектов кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению.

Расчет кадастровой стоимости единицы площади (1 га) объекта кадастровой оценки включает (таблицы №№ 28, 29):

дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам кадастровой оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам -плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

- определение по объектам кадастровой оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.

В таблице № 28 и № 29 мы рассчитали кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий по I и II варианту. В результате мы получили одинаковые значения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

В таблице № 30 произведен анализ экономической эффективности проведения оценки сельскохозяйственных земель.

В результате выполнения курсового проекта были приобретены теоретические знания и практические навыки по количественному и качественному учету земель в землевладении (землепользовании), учету земель в административном районе, определению кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий с расчетом размера земельного налога на основе кадастровой стоимости (на примере ТОО «Марьино» Вологодского муниципального района Вологодской области).

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 8 910