Метод расчета ставки дисконтирования (R) зависит от вида дохода и типа денежного потока.

⇐ ПредыдущаяСтр 6 из 6

1. Модель роста прибыли (модель Гордона). Производится на основе анализа информации фондового рынка, касающейся текущих цен акций сопоставимых предприятий (Р) и ожидаемых темпов роста (g) чистой прибыли (Е) оцениваемого предприятия.

2. Метод кумулятивного построения(метод суммирования) заключается в прибавлении процентных составляющих (премий) отражающих дополнительные риски, присущие предприятию, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.

Rf – безрисковые ставки дохода

R1…Rn – премии за инвестирование в данное предприятие

R=Rf+R1+…+Rn

Формула Фишера для определения безрисковой ставки в инфляционной экономике:

Rfн – Номинальная безрисковая ставка дохода

I – темп инфляции

Rfp – реальная безрисковая ставка

Rfp = (Rfн – I)/(1+I)

Номинальная ставка – процентная ставка без учета инфляции.

Реальная ставка – процентная ставка, очищенная от инфляции. Исчисляется как разница между номинальной процентной ставкой и уровнем инфляции.

3. Модель оценки капитальных активов (САРМ). Модель в которой стоимость капитала для акции или портфель акций представляет собой безрисковую норму доходности и премию за риск, пропорциональную уровню систематического риска акций или портфеля.

R=Rf+β (Rm - Rf)

Rf – безрисковые ставки дохода

Rm – среднерыночная ставка дохода

Β – мера систематического риска, корреляция между изменением цен на акцию изменением индекса

R=Rf+β (Rm - Rf)+S1+S+С

S1 – премии за риск для малых предприятий (за малую капитализацию)

S2 – премия за специфический риск (за риск инвестирования в конкретное предприятие)

C – страновой риск

4. Метод средневзвешенной стоимости капитала (собственный капитал + долговое финансирование)

Средневзвешенная стоимость капитала – стоимость капитала, определяемая взвешиванием рыночной стоимости всех источников финансирования по их доле в структуре капитала предприятия.

WACC = Rd(1-Tc)*Rd*Wd+Re*We

WACC – Средневзвешенная стоимость капитала

Rd – стоимость заемного капитала

Tc - ставка налога на прибыль предприятия

Wd – доля заемного капитала в структуре капитала предприятия

Re – стоимость собственного капитала

We – доля собственного капитала в структуре предприятия

47.

Сравнительный подход - с овокупность методов оценки недвижимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах сделок.

При отсутствии информации о ценах сделок с аналогичным объектом допускается использование цен предположения(спроса).

Сравнительный подход является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации (действительной) по аналогам объекта оценки.

Аналог объекта оценки – объект, сходный по основным экономическим, финансовым, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В сравнительном подходе применяются принципы оценки собственности, связанные с рыночной средой (спроса и предложения, конкуренции, соответствия рыночным стандартам, изменения зависимости от внешних факторов), а так же принцип замещения.

Принцип спроса и предложения

Заключается в требовании выявления взаимосвязи между потребностью в объекте имущества и ограниченностью его предложения. Равновесие между спросом и предложением определяет величину цены имущества.

Принцип конкуренции

При определенных рыночных условиях уровень прибыли на данном сегменте рынка превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном сегменте рынка обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходности.

Принцип жизненного цикла (изменение основных свойств имущества)

Стоимость имущества обычно не остается постоянной, а изменяется с течением времени. Типичный жизненный цикл объекта состоит из четырех основных этапов: этап выведения объекта имущества на рынок; этап роста (развития); этап зрелости; этап упадка.

Принцип соответствия

Показывает, в какой мере архитектурный стиль, уровень соответствующих удобств и услуг, предлагаемых к продаже объектов недвижимого имущества, адекватен потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип зависимости (внешнего развития) Стоимость конкретного объекта недвижимого имуществаподвержена влиянию окружающих объектов и сама влияет настоимость других объектов в данном районе.)

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

48.

Методы сравнительного подхода.

1. Метод сделок. Основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи объектов, аналогичных оцениваемому объекту.

2. Метод рынка капитала. Основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах акций аналогичных компаний, сформированных открытым фондовым рынком.

1 и 2 предполагают поэтапный анализ.

1. Сбор информации

2. Составление списка аналогичных предприятий

3. Финансовый анализ

4. Выбор и расчет оценочных мультипликаторов

5. Выбор величины мультипликатора

6. Определение итоговой величины стоимости

7. Внесение итоговых корректировок

3. Метод сделок по оцениваемому предприятию. Основан на информации о купле-продаже долей участия в оцениваемом бизнесе.

4. Метод прямой капитализации. Основан на информации о котировках акций оцениваемого предприятия на фондовом рынке. Стоимость предприятия определяется по формуле:

Стоимость предприятия = цена одной акции на фондовой бирже * количество акций.

5. Метод отраслевых коэффициентов (формульный метод). Основывается на использовании отраслевых коэффициентов, представляющих соотношение между ценой продажи бизнеса, относящегося к определенному отраслевому сегменту и соответствующего финансового или производственного показателя. Область применения данного метода – оценка малых предприятий.

Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

49.

Оценочный мультипликатор - коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акций предприятия-аналога и финансовым показателем (финансовая база ценового мультипликатора). К показателям, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия относят не только прибыль, но и денежный поток, дивиденды, выручку, чистые активы и т.д.

При выборе ценовых мультипликаторов нужно придерживаться правилам:

1. Финансовая база ОМ должна быть достоверной, соответствующей показателям, складывающимся в случаях

1. Реализации продукции/услуг по рыночным ценам

2. Отсутствия значительных искажений значений статей активов м обязательств аналогов и объекта оценки

3. Возможности достоверной оценки значений стоимости непрофильных активов объекта-аналога.

2. Финансовая база, используемая для расчета ценового мультипликатора должна в наибольшей степени отражать специфику оцениваемого бизнеса, которая проявляется в:

1. Наличии арендуемых или собственных основных средств

2. Наличии или отсутствии фондоемкого производства

В оценке предприятия применяются следующие виды мультипликаторов

1. Цена / доход (прибыль, денежный поток) (оценка убыточных предприятий или предприятий с низким уровнем дохода)

2. Цена / Дивидендные выплаты (оценка предприятий, которые регулярно выплачивают дивиденды)

3. Цена / выручка от продаж (оценка мелких и средних предприятий; Реорганизуемых путем слияния предприятий)

4. Цена / физический объем производства

5. Цена / балансовая стоимость собственного капитала (оценка предприятий со значительными вложениями в собственность)

Мультипликатор рассчитывается по формуле

М = Ц/ФП

Ц – цена продажи

ФП – финансовый показатель, характеризующий деятельность предприятия.

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 56