Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

Ст.35 ЗК РФ:

1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Статья 35 ЗК тоже востребована на практике. 36 говорит о том, как впервые оформить права на землю под объектом недвижимости, а 35 – о том, как продать объект недвижимости с ЗУ без торгов и т.д., что очень хорошо.

Термин часть означает, что к покупателю может перейти не весь ЗУ, а только часть, необходимая для обслуживания данного здания. Допустим, был огромный ЗУ, а по СНИПам нужно намного меньше. Перейдет целый ЗУ или часть зависит от того, на каком праве был ЗУ и каков механизм перехода.

В случае перехода ПС на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования определяется с учетом размера долей или сложившегося порядка пользования ЗУ.

Есть ст. 35 ЗК и ст. 552 ГК. Они не содержат механизма перехода права на ЗУ у покупателя, приобретателя здания. На практике вопрос разрешается дифференцировано.

Объем – означает, что у покупателя будут те же права, что и у продавца.

Какие могут быть ситуации?

ЗУ у продавца на праве собственности.

До июня 2007 года ст. 273 и 552 позволяли продавцу, имеющему здание с участком на праве собственности, продать здание, а землю сдать в аренду. С июля 2007 273 ГК приведена в соответствии со статьей 35 ЗК и с этого момента арбитражная практика придерживается позиции ЗК и действует правило, что если ЗУ на праве собственности, то покупатель переходит ЗУ на ПС, если иное не предусмотрено законом.

Какие нюансы?

По поводу размеров ЗУ: маленький объект недвижимости и огромный ЗУ. Покупателю может перейти весь ЗУ, а может быть так, что продавец раздели ЗУ и продаст один ЗУ с объектом недвижимости, а второй пустой – может оставить себе, главное его обособить.

Продавец здания сам при этом определяет продавать ли весь ЗУ или часть ЗУ сформировать в самостоятельный ЗУ, образовав, таким образом, два ЗУ и продать либо застроенный, либо пустой. Или и то, и то.

Продавец может разделить ЗУ и передать покупателю меньшую часть, то есть решить этот вопрос сам. При этом новый участок все равно должен соответствовать СНИПам.

Если ЗУ на кадастровый учет не поставлен, то он заключает куплю-продажу на здание, а про ЗУ заключают предварительный договор на месяц. В ФРС приносят, ФРС отказывает. ВАС вспомнил Постановление 2005 года и решил, что воля сторон направлена на отчуждение здания и ЗУ. Он указал, что регистрация перехода права собственности на здание возможна и в том случае, если у продавца здания имеется несформированный ЗУ на праве собственности (правоустанавливающие документы есть, а кадастрового паспорта нет) и стороны приложили к купле-продаже здания предварительный договор купли-продажи ЗУ. Жаркова говорит, что это полный бред и прямое противоречие ГК, ибо такого объекта нет, разрыв прав на здание и на ЗУ похож и с точки зрения принципа единства судьбы (ст.1 ЗК) это неверно.

Ст. 552 ГК:

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В этой ситуации может быть заключено как два договора купли-продажи как здания, так и ЗУ, так и один договор купли-продажи здания и ЗУ, но во втором случаи, стоимости здания и ЗУ должны быть указаны раздельно. Ибо НДС (так как с ЗУ НДС не взимается, а со здания взимается).

Самый провокационный момент 35 статьи – по поводу отчуждения помещений. Статья 35 содержит 3 правила в отношении лиц, у которых объект недвижимости и ЗУ находятся на праве собственности:

1) Не допускается отчуждение здания без ЗУ

2) Отчуждение доли в ПС на здание происходит с отчуждением пропорциональной доли в праве собственности на ЗУ.

3) Отчуждение части здания, которое не может быть выделено в натуре (т.е. помещения) осуществляется без прав на ЗУ. Доля в ПС следует судьбе ЗУ, только если оформлено ЗУ в долевую собственность. А если вся земля и помещения в собственности одного лица, то уже так нельзя. Это правило рассчитано уже на эту ситуацию: нельзя из индивидуальной собственности взять и выделить долю. Хотя Жаркова с этим не совсем согласна, ибо нет исчерпывающего перечня оснований возникновения общей долевой собственности. Но в законе-то четко указано, что права на землю при отчуждении не переходят. ФАС СЗО указал, что в соответствии с п.4 ст.35 отчуждение проводится вместе с ЗУ, за исключением отчуждения помещений. Продажа помещений без ЗУ не противоречит законодательству. А то, что потом другому продали другое помещение + ЗУ, то это окей и воля сторон. ВАС как раз такой точки зрения не придерживается, но Жарковой это не нравится. Он пишет, что согласно п.4 ст.35 истец в праве претендовать на часть ЗУ. Т.о., однозначной практики нет, ВАС сказал, что исходя их принципа единства судьбы земли и недвижимости к покупателю помещения в таком случае должна перейти и доля в праве собственности на ЗУ пропорциональная доле помещения, но эта позиция ВАС является расширительным толкованием ч.4 ст.35 ЗК. Жаркова полагает, что стоит придерживаться узкого толкования.

В прошлом году сказала так: данную норму, следует трактовать в свете письма ВАС от 5.11.09 № 134, п. 8 которого указывает, что объектом договора купли-продажи может быть только зарегистрированный объект недвижимости, договор купли-продажи здания или части помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект => под «частью здания» как предмета договора купли-продажи мы можем понимать только помещение как вторичный объект недвижимости => если у продавца помещения права на землю были оформлены, то отчуждение помещения допускается только с одновременной передачей прав на землю (но это, я так понимаю, , такая ситуация, когда у него только одно помещение в здании и участок под помещением).

ЗУ на праве аренды

Тут у нас вмешался ВАС опять и ввел всех в заблуждение. Опять, ориентируясь на постановление 2005 года №11. Трактовали как то, что у покупателя права аренды возникает «автоматически». Но такого быть не может!

Право аренды к покупателю здания не может перейти в силу закона, поскольку (ЗК рассматривает аренду как вещное право, но все остальные – обязательственным) аренда – обязательственное право, а раз так, оно не может перейти в силу закона. Поэтому автоматически ничего не возникает.

Судебная практика традиционно исходит из того, что есть 2 схемы:

А) покупатель здания заключает новый договор аренды

У покупателя здания возникает фактическое землепользование, которое он должен будет оформить путем заключения нового договора аренды. Жаркова настаивает, что если ЗУ был на праве аренды, то покупатель может только заключать договор аренды, но на практике встречаются случаи и продажи в собственность. Жаркова негодуе

Самый большой минус данной системы – размер ЗУ может быть ужат (КЗР на основе плана…см.ранее). Но зато задолженность по арендной плате продавца по общему правилу не переходит и за период фактического землепользования покупатель платит платеж в размере арендной платы. Если возникает задолженность со стороны покупателя здания, то пени за просрочку платежа (неустойка) к покупателю здания не применяется, поскольку неустойка была вписана в старый договор аренды и носит договорный характер, а здесь у нас новый договор аренды.

Б) замена стороны в договоре аренды

Традиционно в московском округе применялось. Хороший момент – размер ЗУ останется неизменным и изменен не будет. Но раз замена стороны, то переходят и долги по арендной плате, и неустойка за просрочку платежа.

ЗУ у продавца на праве ПБП

До июля 2007 года в законе о введении в действие ЗК было следующее положение: при продаже здания, когда ЗУ на праве ПБП, покупатель переоформляет это право на право аренды или приобретает ЗУ в собственность по своему выбору. В 2007 она были исключена, но до 2010 года судебная практика исходила из следующего: у покупателя здания возникает фактическое землепользование, которое он должен оформить этими двумя договорами. При такой схеме есть 2 вопроса:

1. каким образом у продавца прекратится право ПБП и

2. что покупатель здания будет платить за период фактического землепользования?

Итак, доктрина в ответе на первый вопрос, до сих пор исходит из того, что продавец должен отказаться от ПБП, но с практической точки зрения это очень неудобно и, начиная с 2003 года, судебная практика и ВАС исходили из того, что отказ не нужен, ПБП прекращается в силу закона в момент регистрации перехода права собственности на здание.

Что касается второго вопроса, то пока был закон о плате за землю (до 2005), фактические землепользователи платили за землю земельный налог, но глава 30 НК, вступившая в силу с 2005 года дает исчерпывающий перечень налогоплательщиков. Фактических землепользователей там нет, поэтому практика шла по двум направлениям: одни считали, что все равно земельный налог, но большинство судов сходилось на том, что покупатель здания должен вносить платеж в размере арендной платы. Что это такое никому не понятно. Хотя единственно правильным решением этого вопроса являлось бы предъявление иска о взыскании неосновательного обогащения, ибо платность землепользования.

Потом грянуло Постановление №54 2009 года, где было указано, что не только фактические землепользователи не платят налог, но и у тех у кого на ПБП, но ЗУ не сформирован. Решение только через неосновательное обогащение, но ведь за этим еще следить нужно…и если КУГИ еще у нас справляются, то муниципалы обычно не очень.

ВАС вспомнил в Постановлении Пленума №11, что если продавцу ЗУ принадлежал на праве ПБП, то после перехода к покупателю ПБП ЗУ, в связи с приобретением здания, он может оформить свое право на ЗУ путем заключения договора аренды или выкупа ЗУ. В дальнейшем ВАС указал, что это положение можно трактовать двумя способами: как традиционный способ (через возникновение у покупателя фактического землепользования), но можно трактовать и так, что ПБП переходит в силу закона и никакого переоформления тогда уже не надо (практика московского округа).

В результате длительного обсуждение, вышло Постановление Президиума ВАС 23 марта 2010, где ВАС констатирует, что право ПБП переходит в силу закона, но если покупатель здания не является лицом, указанным в п.1 ст.20 (кто может пользоваться ЗУ на ПБП), то до 1.01.2012 они должны переоформить на аренду или собственность.

⇐ Предыдущая 4 5 6 7 8 9 101112 13 Следующая ⇒