Перевод земельного участка из одной категории в другую

⇐ ПредыдущаяСтр 13 из 13

Регулируется ЗК, а более конкретно ФЗ №172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую».

Закон рамочный. Но требования там, конечно, пиздец. В отличие от ЗК, в котором в качестве объекта перевода названы земли, 172-ФЗ в качестве объекта перевода называет ЗУ и земли, но регулирует только перевод ЗУ. Перевод осуществляется органом, уполномоченным.

Что такое заинтересованное лицо закон не определяет, но можно предположить, что если участок предоставлен – это правообладатель, а если речь о предоставлении ЗУ и для него необходимо осуществить перевод, то заинтересованным лицом будет орган исполнительной власти.

В данном случае, то, что ЗУ поставлен на кадастровый учет не значит, что он правообладатель, но он не заинтересованное лицо. По логике закона, если тут не предоставлен, то все равно это будет ОИВ.

В любом случае лицо должно доказать свою заинтересованность, ибо одно из оснований отказа – подача заявления ненадлежащим лицом.

Прошлый год: вторым основанием для отказа в принятии ходатайства является неприложение к нему необходимых документов. Из смысла предполагается, что ч 4 ст 2 ФЗ содержит исчерпывающий перечень этих документов. Но в нек случаях приходится добавлять документы, например, если речь о переводе земель с\х назначения (подтверждение кадастровой стоимости), а где-то нет указанных в законе (согласие всех правообладателей). Принят приказ Минсельхоза 2010 года «Об описании и содержании ходатайств о переводе земель или ЗУ». Там подробно дается перечень документов к землям сельхоз назначения.

Если ЗУ на кадастровый учет не поставлен, то прежде чем осуществлять перевод такого ЗУ, необходимо осуществить его кадастровый учет. Если права на ЗУ не зарегистрированы, то до перевода этого ЗУ, нужно зарегистрировать на него права, так как закон требует приложения выписки из ЕГРП. Если категория ЗУ не определена, то нужно сначала отнести его к определённой категории, а потом перевести в нужную, так как в ходатайстве необходимо указать и нынешнюю и будущую категорию. Непонятно, почему нельзя сразу в нужную?

Прошлый год: Прилагается согласие всех правообладателей. В идеале, сам заявитель и является единственным правообладателем. Существует 2 случая, когда ЗУ можно перевести без согласия правообладателя:

- Создание особо охраняемой природной территории без изъятия ЗУ (заказники, памятники природы)

- Изменение черты НП. Не требуется, видимо, потому, что включение ЗУ в черту НП не влечет за собой прекращение прав на землю, а повышенные платежи (земельный налог) компенсируются соотв органом.

Отнесение ЗУ к определенной категории осуществляется ОМСУ, но это противоречит напрямую ЗК (там могут не только ОМСУ). При этом если есть правоустанавливающие документы, то в первую очередь ориентируются на них. Если правоустанавливающие документы выданы до закона принятия этого (допустим, в 2001) и эти сведения противоречат кадастровым сведениям, то в данном случае категория определяется по правоустанавливающим документам. А если в них категория не указана, то категория определяется по цели предоставления. Если вообще нет документов, то по фактической цели использования. Это все написано в гл. 3 ФЗ № 172.

По результатам рассмотрения ходатайства принимается либо решение о переводе, либо решение об отказе (может обжаловано). Временный перевод не допустим. Только две процедуры. Орган, принявший акт о переводе не может сам отменить этот акт, его отмена возможна только в судебном порядке.

Что касается оснований отказа в переводе, то мы ориентируемся на главу 2 ФЗ №172-ФЗ:

Установление ФЗ ограничения или запрета перевода

Наличие отрицательного заключения экологической экспертизы, когда она нужна

3. установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения документам территориального планирования.

Прошлый год: Порядок. Когда принято органом исп власти решение о переводе, копия акта о переводе направляется в Росреестр, кот вносит изменение в ЕГРП и уведомляет заинтересованных правообладатель. Перевод считается состоявшимся с момента внесения записи в ЕГРП. При этом переоформление правоустанавливающих документов не требуется. Доказательством изменения категории является выписка из ЕГРП и копия решения, правоустанавливающий документ не меняется.

Если ранее категория была определена с ошибкой, ее можно изменить в порядке исправления ошибки через заявление в кадастровый орган. При отказе – в суд. Например, если участок в собственности вдруг изменил категорию.

Статья 4.1 закона о введении в действие ГрадК. Это норма действует до 31.12.12. Речь идет о включении ЗУ в земли населенных пунктов и исключении их из таковых. Статью часто используют. Из землей с/х назначения включают ЗУ в земли населенного пункта и строим коттеджный поселок. Возможно 2 ситуации:

§ Генплан не утвержден. Решение о переводе принимается ОИВ СРФ путем изменения черты населенного пункта.

§ Генплан утвержден. Внесение изменений в генплан, которое осуществляется представительный орган путем закона. Ну или все равно изменение черты населенного пункта ОИВ СРФ. КАК ТАК-ТО БЛЕАТЬ???

Порядок: нужно обратиться с заявлением в ОМСУ и по результатам публичных слушаний, ОМСУ обращается с ходатайством к субъекту (на это дается 45 дней), а тот уже принимает решение.

Отсутствие общей границы не является основанием для отказа во включении ЗУ в НП.

Платность землепользования

Платность землепользования была введена в 91 году, в законе было три вида платы:

1) земельный налог,

2) арендная плата и

3) нормативная цена земли.

Как форма платы нормативная цена земли не рассматривалась. Сейчас она применяется для налогообложения в регионах, где не установлена кадастровая стоимость земельного участка (по результатам кадастровой оценки). Это подтвердил и Пленум ВАС в 2009 году №54.

Арендная плата

С арендной платой возникли проблемы. До введения в действие ЗК арендная плата на земли в публичной собственности со стороны государства никак не регулировалась, и размер определялся в самом договоре. Были какие-то ориентиры, но ничего похожего на ставку. ЗК после принятия в п.3 ст.65 указал, что теперь арендная плата является регулируемой. На уровне государства, СРФ и МСУ устанавливаются базовые ставки арендной платы путем принятия соответствующего НА.

После введения в действие ЗК были изменены примерные формы аренды (типовые формы договоров), в них включили дополнения и для заключения договоров после введения в действие ЗК, включается пункт, согласно которому в случае изменения НА РФ, СРФ и МО, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель в праве в одностороннем порядке менять размеры арендной платы, но не чаще чем 1 раз в год.

Это вызвало кучу вопросов со стороны арендаторов. Это же одностороннее изменение условий договора! С теоретической точки зрения эти дополнения объясняли так: при сдаче в аренду публичного имущества, нормы публичного права могут закреплять различные ограничения воли сторон, прежде всего, размера и сроков взимания арендной платы это касается. Это один из видов бюджетных доходов, типа.

Но судебная практика тех лет пошла по пути, что эти ограничения обязательны для частных лиц, то есть для арендаторов только в том случае, если они внесены в текст договора аренды. Заключили с этим новым пунктом – может менять, а если такого условия нет – то изменения базовых ставок на договоре сказываться не должны.

До 2010 года ориентировались на п.2 ст.422 ГК:

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Условия договора сохраняют силу. Было заключено очень много договоров аренды на срок 49 лет в 90-е годы. В итоге, размер был ниже, чем ставки установленные позже. В силу 422 ГК не получалось изменить цену. Власть предлагала заключать дополнительное приложение. Но естественно, кто умнее, это соглашение дополнительное не заключал, что можно изменить цену и так и платили по-старому.

В итоге ВАС вынужден был занять компромиссную[19] позицию. Поскольку в настоящее время действует много договоров аренды заключенных до введения в действие ЗК и не содержащих подобных оговорок и арендаторы не хотят добровольно вносить изменения в них, то в 2010 году ВАС было Определение на эту тему. ВАС указал, что поскольку ставки – регулируемые цены, то стороны обязаны руководствоваться ими и не вправе рассчитывать цену иначе с момента вступления ЗК.

В любом случае, размер арендной платы должен определяться в соответствии с действующими НПА, т.е. размер арендной платы является регулируемым, независимо от условий договора аренды. На ГК абсолютно похуй. А потом еще были решения судов с обратной силой. Пиздец.

Земельный налог

Земельный налог был введен так же законом 91 года и до 2006 платили по нему. 29 ноября 2004 года были внесены изменения в часть 2 НК, и вступила в силу глава 31 НК, которая регулирует исчисление земельного налога, эта глава прямым действием не обладала.

Чтобы она заработала в каждом МО, а так же МСК и СПБ, должен быть принят свой собственный закон регулирующий порядок исчисления земельного налога. Чтобы глава 31 вступила в конкретном регионе в 2005 году, нужно было принятие такого закона до 1 декабря 2004 года (т.е. за 2 дня). Единственный регион, который успел – Москва (у них все было уже подготовлено). Во всех остальных, закон о плате за землю действовал до 2006 и утратил силу за исключением п.25, который посвящен нормативной цене земли.

В СПб приняли 28 ноября 2005 года закон о земельном налоге, и он заработал с 2006 года.

В качестве налогоплательщиков были указаны лица, которым ЗУ принадлежит на ПС, ПБП и ПНВ. При этом должен быть правоустанавливающий документ на землю.

А что будут платить за землю фактические землепользователи? Пока действовал закон о плате за землю, ВАС сделал вывод (2002 год), что фактические землепользователи платят за землю земельный налог, ссылаясь на то, что в законе 91 года было указано.

После 2006 вопрос решается на уровне судебной практике иначе. У Минфина не было сомнений, и в 2005 он издал письмо и сказал, что фактические землепользователи обязаны. А вот арбитражная практика изначально шла по пути, что такие лица платят платеж в размере арендной платы (обязаны исходя из принципа платности). В 2006 ВАС пискнул про то, что должны платить земельный налог, но на это никто не обратил внимание. А в 2009 году в Постановлении №54, ВАС указал, что объектом налогообложения является ЗУ, а по ЗК он должен быть сформирован, то лица, имеющие правоустанавливающие документы на ЗУ, границы которого не определены (ЗУ не сформирован) не могут быть плательщиками налога. Уж фактические землепользователи тем более. Выход один: ОИВ (КУГИ) должен предъявлять иски о взыскании неосновательного обогащения по базовым ставкам арендной платы.

В Питере сложилось по-другому. КУГИ побежал в арбитраж с иском о неосновательно обогащении, а суд не удовлетворил иск и сказал, что они – плательщики земельного налога. Есть постановление о мерах по реализации в СПБ, где сказано, что при расчете размера платы на несформированные участки нужно применять закон СПб 2007 года. Получается у нас фактические землепользователи и лица, у которых ЗУ не сформирован, являются плательщиками арендной платы по методике 2007 года. А иски о неосновательном обогащении нельзя.

Объектом налогообложения является ЗУ в границах одного МО. Раньше такого требования не предъявлялось. Когда был введен налог, все бросились определять границы МО и возникали ситуации, когда ЗУ был не в одном МО. Возник вопрос: и как взыскивать налог с такого ЗУ?

НК не предусматривает ситуации, когда граница МО пересекает ЗУ. Эта ситуация была рассмотрена в письмах Минфина и он указал, что налоговая база в этом случае должна определяться как доля кадастровой стоимости ЗУ, пропорциональная доли площади на территории соответствующего МО.

Кадастровый инженер определяет точки, где границы проходит и после этого земельный налог рассчитывается исходя из площади к каждому МО. Самая тема, что в МО еще и разные ставки.

Основной момент главы 31 – определение налоговой базы. Это кадастровая стоимость ЗУ, которая определяется по результатам кадастровой оценки земель и фиксируется в соответствующем НА, где указывается кадастровая стоимость одного квадратного метра в каждом кадастровом квартале. Кадастровая стоимость определяется на первое января года, который является налоговым периодом и в течении всего года меняться не может.

Если сервитут особенно публичный – кадастровая стоимость очевидно меняется. Тоже говнецо получается, ведь менять-то нельзя.

Прошлый годпо кадастровой оценке: Правила проведения – в Постановлении Правительства от 8 марта 2008. При этом проводится оценочное зонирование территорий, устанавливаются оценочные зоны по результатам – карта оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади (за 1 м²). У нас введена 2 августа 2005 Постановления Правительства СПб.

Год может состоять из одного или нескольких отчетных периодов. Для ЮЛ – ежеквартально, для граждан гл. 31 установила 1 отчетный период, но каждый закон может установить иное, но не больше 2-х. Организации сами рассчитывают сумму налога, для ФЛ – налоговики.

В главе 31 НК устанавливаются максимальные ставки земельного налога в процентах от кадастровой стоимости различного вида использования. С/х назначение – столько-то процентов кадастровой стоимости, ну и так далее.

ВАС так же указал на моменты:

§ По поводу ТСЖ. В случае уплаты земельного налога под многоквартирным домом, плательщики – собственники помещений, а ТСЖ плательщиком земельного налога являться не может.

§ Плательщиками земельного налога при универсальном правопреемстве, реорганизации, наследования являются лица независимо от регистрации перехода права.

⇐ Предыдущая 4 5 6 7 8 9 10 11 1213