Метод прямого сравнения продаж

⇐ ПредыдущаяСтр 5 из 15Следующая ⇒

Это надежный и наиболее используемый метод. В процессе его применения в качестве исходной информации выступают цены недавних продаж участков, имеющих сходные характеристики. Но необходимо внесение поправок к ценам для компенсации отличий, существующих между сравниваемыми и оцениваемыми объектами (физические характеристики, коммуникации, разница во времени).

Метод предполагаемого использования

Используется при оценке неосвоенного земельного участка, у которого имеется перспектива развития (из участка сельскохозяйственного использования в участок с жилой застройкой).

Этапы применения метода:

1. Построение наиболее вероятного плана застройки.

2. Прогноз цен и сроков реализации недвижимости.

3. Составление сметы строительных затрат и затрат по реализации.

4. Оценка стоимости земельного участка методом дисконтирования потоков денежных средств.

Доходный (остаточный) метод

Стоимость земельного участка определяется общим объемом доходов, которые земельный участок способен приносить при наилучшем использовании (NPV).

Используется метод дисконтирования.

Дисконтирование – это определение сегодняшней стоимости будущей суммы денег для сопоставления сегодняшних затрат и будущих доходов.

_n P_{k n}P_{k m}I_t

PV = å -------, NPV = PV – IC = å ------- - å -------

^{k =1} (1+ r)^{k k =1} (1+ r)^{k t =1} (1+ r)^t

PV – общая накопленная величина дисконтированных доходов от эксплуатации земельного участка (текущая стоимость земельного участка)

NPV – чистая текущая стоимость земельного участка

IC – общая накопленная величина дисконтированных издержек на освоение земельного участка

n – количество лет использования земельного участка

m – количество лет освоения земельного участка

1/ (1+ r)^k– коэффициент дисконтирования;

r - норма прибыли (уровень доходности); r = i + MP +R

i – темп инфляции;

MP – наименьший уровень доходности;

R – коэффициент степени риска.

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРИРОДОПОЛЬЗОВАНИЯ И ОХРАНЫ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ

СИСТЕМА ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Система экологического законодательства состоит из двух подсистем: природоохранительного и природноресурсового. Предметом экологического законодательства являются экологические отношения, возникающие при взаимодействии общества и природы.

Предмет экологического законодательства

- земельные; - горные; - водные; - лесные; - по использованию животного мира; - по использованию атмосферного воздуха

- земельноохранительные; - водоохранительные; - лесоохранительные; - по охране недр; - по охране животного мира; - по охране атмосферного воздуха; - природозаповедные

· В подсистему природоохранительного законодательства входит Закон РФ «Об охране окружающей природной среды»; другие законодательные и нормативные акты.

Головным законом природоохранительного законодательства является Закон РФ «Об охране окружающей природной среды», который был принят в декабре 1991г. Задачи, преследуемые данным Законом, следующие:

1. сохранение природной среды;

2. предупреждение и устранение вредного влияния хозяйственной деятельности на природу и здоровье человека;

3. оздоровление и улучшение качества окружающей природной среды.

Генеральная линия Закона состоит в обеспечении научно обоснованного сочетания экономических и экологических интересов под приоритетом охраны здоровья человека и естественных прав человека на здоровую, чистую окружающую среду.

Центральная тема Закона – человек, который рассматривается в двух аспектах: как субъект воздействия на окружающую среду, несущий ответственность за последствия своей деятельности; как объект такого воздействия, наделенный правами и гарантиями на возмещение причиненного вреда.

Закон эффективен только совместно с комплексом определенных организационных, правовых, экономических и воспитательных мер.

· В подсистему природноресурсного законодательства входят:

- Земельный кодекс РФ (1991г.);

- Воздушный кодекс РФ (1997г.);

- Лесной кодекс РФ (1997г.);

- Водный кодекс РФ (1995г.);

- Закон РФ о недрах (1992г.);

- Закон РФ о животном мире (1995г.);

- другие законодательные и нормативные акты.

Природноресурсные законодательные акты регулируют конкретные виды природноресурсных отношений и содержат следующее:

· в них приводится перечень объектов природноресурсовых отношений;

· определяются субъекты этих отношений, их права и обязанности;

· указывается форма собственности на природные ресурсы;

· приводится порядок лицензирования конкретного вида природопользования;

· указываются виды пользования природными ресурсами;

· устанавливаются виды платежей за использование природных ресурсов;

· определяются задачи государственного управления в области использования и охраны природных ресурсов;

· указывается на обязательность осуществления контроля за использованием и охраной природных ресурсов, а также ведения кадастров конкретных природных ресурсов;

· приводятся виды ответственности за нарушение данных законов; устанавливается возможность разрешения споров по поводу использования и охраны природных ресурсов.

СТРУКТУРА И КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ЗАКОНА РФ «ОБ ОХРАНЕ ОКРУЖАЮЩЕЙ ПРИРОДНОЙ СРЕДЫ»

Раздел 1. Общие положения.

В данном разделе определяется следующее: задачи природоохранительного законодательства РФ, система природоохранительного законодательства, основные принципы охраны окружающей природной среды, объекты охраны окружающей природной среды, компетенция государственных органов власти различных уровней в области охраны окружающей природной среды.

Система природоохранительного законодательства строится по тому же принципу, что и головной закон.

Раздел 2. Право граждан на здоровую благоприятную окружающую среду.

Закрепляется право граждан на охрану здоровья от неблагоприятного воздействия окружающей природной среды, вызванного хозяйственной или иной деятельностью; последствиями аварий, катастроф, стихийных бедствий, которое обеспечивается:

- планированием и нормированием качества окружающей природной среды;

- социальным страхованием граждан;

- предоставлением реальных возможностей для проживания в благоприятных для жизни и здоровья условиях;

- возмещением вреда, причиненного здоровью;

- государственным контролем за состоянием окружающей природной среды.

Далее перечисляются права и обязанности граждан и общественных экологических объединений в области охраны природы.

Раздел 3. Экономический механизм охраны окружающей природной среды.

В данном разделе раскрывается следующее:

- задачи экономического механизма;

- необходимость ведения кадастров природных ресурсов;

- источники финансирования экологических мероприятий;

- порядок выдачи лицензии на комплексное природопользование;

- лимиты на природопользование (изъятия природных ресурсов, выбросов и сбросов загрязняющих веществ в окружающую природную среду, размещения отходов производства);

- виды платежей за природные ресурсы (за право пользования природными ресурсами в пределах установленных лимитов, за сверхлимитное и нерациональное использование природных ресурсов, на воспроизводство и охрану природных ресурсов);

- механизм экономического стимулирования охраны окружающей среды (налоговые скидки, отсрочка платежа, льготные кредиты, поощрительные цены и надбавки на экологически чистую продукцию и т.д.).

Раздел 4. Нормирование качества окружающей природной среды.

В разделе приводятся основные требования к нормированию качества окружающей природной среды, дается перечень предельно-допустимых норм воздействия на окружающую природную среду.

Раздел 5. Государственная экологическая экспертиза.

В разделе определяется цель проведения государственной экологической экспертизы (проверка соответствия хозяйственной и иной деятельности экологической безопасности общества), объекты экспертизы, возможность проведения общественной экологической экспертизы.

Раздел 6. Экологические требования при размещении, проектировании, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию предприятий, сооружений и иных объектов.

В разделе внимание уделяется необходимости учета экологической безопасности при разработке технико-экономических обоснований (ТЭО) проектов.

Раздел 7. Экологические требования при эксплуатации предприятий, сооружений, иных объектов и выполнении иной деятельности.

В разделе приводятся экологические требования отдельно:

- в сельском хозяйстве;

- при мелиоративных работах;

- к энергетическим объектам;

- при реконструкции и строительстве городов и других населенных пунктов;

- при использовании химических веществ;

- к военным и оборонным объектам.

⇐ Предыдущая 1 2 3 456 7 8 9 10 Следующая ⇒