ИНВЕСТИЦИОННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ (МСФО (IAS) 40)

Определения:

Балансовая стоимость – это стоимость актива, указанная в бухгалтерском балансе.

Фактическая стоимость – это сумма уплаченных денежных средств (или эквивалентов денежных средств) и справедливая стоимость любого другого возмещения, переданного для приобретения актива на момент его приобретения или создания. В случае выплат, основанных на акциях, см. МСФО (IFRS) 2.

Справедливая стоимость - это сумма средств, на которую можно обменять актив или погасить обязательство при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию сторонами.

Инвестиционная собственность – это собственность, представленная следующими видами активов:

1 земля

2 здания

3 часть здания

4 земля и здания

К инвестиционной собственности не относится собственность, принадлежащая владельцу или арендатору:

1 используемая владельцем или арендатором в производстве, поставках товаров, услуг или в административных целях;

2 предназначенная для продажи в ходе обычной коммерческой деятельности.

Инвестиционная собственность предназначена для получения прибыли от сдачи ее в аренду или с целью увеличения стоимости капитала, или по обеим причинам.

Примеры инвестиционной собственности:

(1) земля, предназначенная для долгосрочного увеличения стоимости капитала, а не для продажи в ходе обычной деятельности компании;

(2) земля, предназначенная для возможного коммерческого использования в будущем. Земля рассматривается как собственность, предназначенная для увеличения стоимости капитала компании;

(3) принадлежащие компании здания (в том числе полученные по финансовой аренде), а также сдаваемые в операционную аренду;

(4) незанятое здание, предназначенное для сдачи в операционную аренду.

Средства, находящиеся в собственности компании, могут быть предназначены одновременно для:

1 получения дохода от сдачи в аренду или с целью увеличения стоимости капитала,

2 производства товаров, продукции, работ, услуг, или в административных целях.

Если объекты, используемые в разных целях, могут по отдельности продаваться или сдаваться в аренду по договору финансовой аренды, то ведется их обособленный учет.

Если части одного объекта не могут быть проданы по отдельности, такой объект признается в качестве инвестиционной собственности при условии, что часть объекта, используемая для собственных нужд, несущественна для целей продажи, поставки товаров, услуг или для административных целей.

Инвестиционная собственность учитывается в качестве актива только когда:

1. существует вероятность того, что инвестиционная собственность в будущем принесет экономические выгоды и

2. стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.

Компания не включает затраты на ремонт и текущую эксплуатацию в стоимости инвестиционной собственности. Такие затраты отражаются в отчете о прибылях и убытках по мере их возникновения.

Примеры затрат, которые должны отражаться в качестве расходов и не могут быть капитализированы:

(i) затраты, связанные с пуском предприятия (за исключением ситуаций, когда существует необходимость приведения объектов в состояние, при котором они могут функционировать в производственном режиме, определяемым руководством компании),

(ii) эксплуатационные расходы, которые возникли до того, как объекты инвестиционной собственности достигли запланированных эксплуатационных характеристик,

(iii) сверхнормативная величина материальных расходов, расходов на оплату труда, других ресурсов, используемых в строительстве или реконструкции объектов собственности.

Справедливая стоимость отличается от стоимости использования.

Справедливая стоимость отражает цену объекта инвестиционной собственности на открытом рынке.

Стоимость использования отражает расчеты компании относительно стоимости объекта инвестиционной собственности, которые могут быть неприменимы при наличии открытого рынка. В связи с этим, справедливая стоимость не отражает следующих факторов, которые не доступны осведомленным, желающим осуществить сделку покупателям и продавцам:

(1) добавленная стоимость, созданная в результате формирования портфеля инвестиционной собственности, имеющей разное местонахождение;

(2) синергии (объединения) инвестиционной собственности и других активов;

(3) юридические права или юридические ограничения, характерные только для настоящего владельца собственности; а также

(4) налоговые привилегии или налоговые издержки, характерные для настоящего владельца.

Эти элементы будут включаться в потребительскую стоимость.

При определении справедливой стоимости инвестиционной собственности компания учитывает конструктивно сочлененные предметы (основные средства) в составе инвестиционной собственности.

Справедливая стоимость объектов инвестиционной собственности:

q не отражает будущих капитальных затрат по усовершенствованию или расширению объектов

q не отражает экономических выгод от будущих затрат.

Согласно МСФО (IAS) 17 владелец инвестиционной собственности должен раскрывать в своей финансовой отчетности информацию обо всех активах, сданных в аренду.

Компания, которая распоряжается инвестиционной собственностью на правах аренды, должна раскрывать информацию о финансовой аренде с позиции арендатора, а об операционной аренде – с позиции арендодателя.

Компания должна раскрывать:

(1) какой метод учета она использует, по справедливой стоимости или по фактической стоимости;

(2) если она использует метод учета по справедливой стоимости, то классифицирует и учитывает ли она имущественный интерес, связанный с операционной арендой, как инвестиционную собственность, и если да, то при каких условиях;

(3) если классификация затруднительна, то какие критерии использует компания для разграничения инвестиционной собственности и средств, используемых для собственных нужд, а также инвестиционной собственности и средств, предназначенных для продажи в ходе обычной деятельности;

(4) способы и допущения, применяемые для определения справедливой стоимости, включая информацию о том, была ли справедливая стоимость определена на основе подтвержденной рыночной информации или с учетом других факторов, определяемых характером собственности или отсутствием сопоставимой рыночной информации;

(5) была ли справедливая стоимость инвестиционной собственности определена в результате проведения оценки независимым оценщиком, имеющим соответствующую профессиональную классификацию и свежий опыт в оценке инвестиционной собственности. Если такой оценки не проводилось, этот факт также подлежит раскрытию;

(6) суммы, признанные в отчете о прибылях и убытках и отражающие:

q доход от сдачи в аренду инвестиционной собственности;

q прямые операционные расходы (включая расходы на ремонт и техническое обслуживание), связанные с инвестиционной собственностью, по которой был получен арендный доход в отчетном периоде;

q прямые операционные расходы (включая расходы на ремонт и техническое обслуживание), связанные с инвестиционной собственностью, которая не принесла дохода от сдачи в аренду в течение периода;

q суммарные изменения в справедливой стоимости, учтенные в отчете о прибылях и убытках по продаже инвестиционной собственности из банка активов, где используется модель учета по фактической стоимости, в банк активов, где используется модель учета по справедливой стоимости;

q наличие и размер ограничений, связанных с продажей инвестиционной собственности, уменьшением дохода или поступлений, причитающихся компании при выбытии инвестиционной собственности;

q контрактные обязательства по приобретению, строительству объектов инвестиционной собственности, или по ремонту, техническому обслуживанию, реконструкции.

Компания, использующая метод учета по справедливой стоимости, должна раскрывать информацию о сверке балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало и конец периода, отражающую:

(1) прирост инвестиционной собственности, с раздельным раскрытием прироста в результате новых приобретений и в результате последующих расходов, включаемых в балансовую стоимость актива;

(2) прирост инвестиционной собственности в результате приобретений, связанных с объединением компаний

(3) выбытие;

(4) чистую прибыль или убыток, возникающие в результате корректировок справедливой стоимости;

(5) курсовые разницы, возникающие при переводе финансовой отчетности из одной валюты в другую и при переводе операций в иностранной валюте в валюту отчетности отчитывающейся компании;

(6) перевод объектов из запасов, а также из учитываемых в составе средств, используемых для собственных нужд, в инвестиционную собственность, и обратно;

(7) прочие изменения.

В случае существенной корректировки оценки в целях подготовки финансовой отчетности, компания должна раскрывать информацию о сверке первоначальных данных и скорректированных, включенных в финансовую отчетность, с раздельным отражением совокупной суммы признанных обязательств по договорам аренды в результате продажи с обратной арендой и любых других существенных корректировок

Компания должна дополнительно раскрывать следующее:

(1) описание объектов инвестиционной собственности;

(2) объяснение, почему справедливая стоимость инвестиционной собственности не может быть достоверно оценена;

(3) если это возможно, привести количественные границы, в которых могла бы находиться справедливая стоимость по приблизительным оценкам; и

(4) при выбытии инвестиционной собственности, которая учитывалась не по справедливой стоимости:

(i) факт того, что компания продала инвестиционную собственность, учитываемую не по справедливой стоимости;

(ii) балансовую стоимость этой инвестиционной собственности на момент продажи; и

(iii) сумму признанной прибыли или убытка.

Компания, использующая метод учета по фактической стоимости, должна также раскрывать:

(1) используемые методы начисления амортизации;

(2) применяемые сроки полезной службы или нормы амортизации;

(3) валовую балансовую стоимость и накопленную амортизацию (в совокупности с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец периода;

(4) сверку балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало и конец периода, отражающую:

(i) прирост инвестиционной собственности, с раздельным раскрытием прироста в результате новых приобретений и в результате последующих расходов, признаваемых в качестве актива;

(ii) прирост инвестиционной собственности в результате приобретений, связанных с объединением компаний;

(iii) выбытие;

(iv) амортизацию;

(v) сумму убытков от обесценения, признанных в отчетном периоде, и сумму убытков от обесценения, компенсированных в отчетном периоде, в соответствии с МСФО 36;

(vi) курсовые разницы, возникающие при переводе финансовой отчетности из одной валюты в другую и при переводе операций в иностранной валюте в валюту отчетности отчитывающейся компании;

(vii) перевод средств из запасов и не сдаваемых в аренду основных средств в состав инвестиционной собственности, и обратно; и

(viii) прочие изменения; и

(5) справедливую стоимость инвестиционной собственности. Если компания не может достоверно оценить справедливую стоимость инвестиционной собственности, она должна раскрывать следующее:

(i) описание объектов инвестиционной собственности;

(ii) объяснение, почему справедливая стоимость инвестиционной собственности не может быть достоверно определена; и

(iii) если это возможно, указать количественные границы, в которых могла бы находиться справедливая стоимость по приблизительным оценкам.

Вопросы для самоконтроля (множественный выбор)

1. Справедливая стоимость – это сумма за которую актив:

1. Может быть обменен между связанными сторонами.

2. Может быть реализован в качестве утильсырья.

3. Может быть обменен осведомленными независимыми сторонами, заинтересованными в совершении сделки.

2. Инвестиционной собственностью может быть:

1. Земля.

2. Здание.

3. Часть здания.

4. Земля и здание вместе.

5. Все вышеперечисленное.

3. Инвестиционная собственность может учитываться у:

1. Владельца.

2. Арендодателя, в рамках финансовой аренды.

3. Арендатора, в рамках финансовой аренды.

4. 1 и 2

5. 1 и 3

6. Все вышеперечисленное

4. Используемые собственником средства:

1. Могут учитываться в качестве инвестиционной собственности.

2. Не могут учитываться в качестве инвестиционной собственности.

3. Иногда могут учитываться в качестве инвестиционной собственности.

5. Средства, которые находятся у арендатора в операционной аренде, могут учитываться в качестве инвестиционной собственности, но только если:

1. Этими средствами является гостиница.

2. Арендатор учитывает имущество по справедливой стоимости.

3. Срок операционной аренды превышает 20 лет.

6. Если средства находятся у арендатора в операционной аренде и классифицируются в качестве инвестиционной собственности, то:

1. Все арендованные средства в рамках операционной аренды классифицируются в качестве инвестиционной собственности.

2. Вся инвестиционная собственность будет учитываться по справедливой стоимости.

3. Амортизация не будет начисляться.

7. Что является примером инвестиционной собственности:

1. Земля, предназначенная для долгосрочного увеличения стоимости капитала.

2. Земля, предназначенная для будущего использования. Такая земля считается предназначенной для увеличения стоимости капитала.

3. Здание, которым компания владеет (в том числе на условиях финансовой аренды) и сдает его в операционную аренду.

4. Не занятое здание, предназначенное для сдачи в операционную аренду.

5. Средства, предназначенные для продажи в ходе обычной деятельности.

6. Средства, создаваемые для третьих лиц.

7. Не сдаваемые в аренду средства.

8. Средства, приобретаемые для использования в качестве инвестиционной собственности.

9. Существующая инвестиционная собственность, перестроенная с целью длительного использования в качестве инвестиционной собственности.

10. Средства, сдаваемые в финансовую аренду.

1. 1-10.

2. 1-7.

3. 1-4.

4. 1-4 + 9.

5. 1-7+ 10

8. Если средства частично являются инвестиционной собственностью, и частично не сдаются в аренду, компания должна учитывать их в качестве:

1. Инвестиционной собственности.

2. В качестве средств, используемых для собственных нужд.

3. Каждая часть должна учитываться отдельно.

9. Если компания предоставляет значительные дополнительные услуги арендаторам, связанные со сданными им в аренду объектами:

1. Средства должны классифицироваться в качестве не сдаваемых в аренду, а не в качестве инвестиционной собственности.

2. Средства должны классифицироваться в качестве инвестиционной собственности, а не в качестве используемых для собственных нужд.

3. Оплата за услуги должна капитализироваться.

10. Материнская компания сдает в аренду средства своей дочерней компании.

Средства могут классифицироваться в качестве инвестиционной собственности:

1. В отчетности дочерней компании.

2. В консолидированной финансовой отчетности.

3. В отдельной финансовой отчетности материнской компании.

11. Затраты на ремонт и техническое обслуживание обычно:

1. Капитализируются.

2. Признаются в качестве расходов в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения.

3. Учитываются как отложенные расходы.

12. Если затраты, связанные с капитальным ремонтом (например, заменой стен) капитализируются:

4. Они должны отражаться в качестве отдельного актива.

5. Любые оставшиеся затраты с момента предыдущей проверки технического состояния здания должны быть списаны.

6. Совет директоров должен быть немедленно поставлен в известность о произведенных затратах.

13. Элементами затрат на объект инвестиционной собственности являются:

i. Цена покупки

ii. Юридические услуги.

iii. Налог на передачу титула собственности.

iv. Накладные расходы, связанные с приобретением объекта.

9. i-iv

10. i-iii

11. i-ii

12. i

14. Следующие затраты:

(i) затраты, связанные с пуском предприятия (за исключением ситуаций, когда существует необходимость приведения средств в состояние, при котором они могут функционировать в режиме, который определяют менеджеры компании),

(ii) операционные убытки, возникающие до того, как инвестиционная собственность достигает запланированного уровня эксплуатации,

(iii) сверхнормативный объем производственных отходов, расходов на оплату труда, других ресурсов, привлеченных к строительству или реконструкции объекта собственности, должны учитываться в качестве:

7. Непредвиденных расходов.

8. Капитализироваться в качестве основных средств.

9. Расходов.

15. Если платеж за объект инвестиционной собственности отложен за пределы периода кредитования, то любой дополнительный платеж, превышающий стоимость актива, будет учитываться в качестве:

7. Затрат на основные средства.

8. Затрат по займам.

9. Ремонта и технического обслуживания.

16. Процентный доход от арендованной собственности должен оцениваться:

1. По справедливой стоимости.

2. По текущей стоимости минимальных арендных платежей.

3. По наибольшей величине из 1и 2.

4. По наименьшей величине из 1и 2.

17. В случае, когда один или более активов обмениваются на новый актив, новый актив оценивается:

1. По стоимости замещения имущества.

2. По справедливой стоимости.

3. По ликвидационной стоимости.

18. В случае обмена активов, когда приобретенный актив не может быть точно оценен:

1. Используется стоимость переданного актива.

2. Используется ликвидационная стоимость.

3. Актив не может капитализироваться.

19. Компания в учетной политике может принять способ учета инвестиционной собственности либо по фактической стоимости приобретения либо по переоцененной стоимости. Выбранный способ учета должен применяться:

1. Ко всем основным средствам.

2. Ко всей инвестиционной собственности.

3. К крупным объектам основных средств.

20. Доход, возникающий в результате изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности, должен включаться:

1. В резерв переоценки.

2. В качестве непредвиденных или чрезвычайных статей.

3. В отчет о прибылях и убытках.

21. Справедливая стоимость включает:

1. Специальные финансовые условия.

2. Операционные издержки, возникающие при продаже.

3. И 1 и 2.

4. Ни 1 ни 2.

22. Справедливая стоимость включает:

a. дополнительную стоимость, полученную в результате создания портфеля инвестиционной собственности;

b. количественную оценку эффекта синергии (объединения) объектов инвестиционной собственности и других активов;

c. юридические права или правовые ограничения, связанные с конкретным владельцем инвестиционной собственности;

d. налоговые льготы или налоговое бремя, связанные с конкретным владельцем инвестиционной собственности.

e. Все из 1-4.

f. Ничего из 1-4.

23. Стоимость использования включает:

1. дополнительную стоимость, полученную в результате экономического эффекта от приобретения собственности в разных районах (диверсификация инвестиций в недвижимость);

2. количественную оценку эффекта синергии (объединения) объектов инвестиционной собственности и других активов;

3. юридические права или правовые ограничения, связанные с конкретным владельцем;

4. налоговые льготы или налоговое бремя, связанные с конкретным владельцем.

5. Все из 1-4.

6. Ничего из 1-4.

24. Справедливая стоимость учитывает будущие капитальные затраты, связанные с улучшением собственности:

1. Дисконтируя их до текущей стоимости.

2. Как условные обязательства.

3. Не отражает их.

25. При использовании модели учета по фактической стоимости актив учитывается по:

1. Фактической стоимости.

2. Фактической стоимости за вычетом накопленной амортизации.

3. Фактической стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения.

26. Перевод объектов в инвестиционную собственность, или из нее, осуществляется только в случае изменения порядка эксплуатации объекта, подтвержденного следующими событиями:

1. начало использования объекта владельцем – перевод из инвестиционной собственности в состав средств, не сдаваемых в аренду;

2. начало подготовки к продаже – перевод из инвестиционной собственности в запасы;

3. сдача в аренду – перевод из состава средств, не сдаваемых в аренду, в инвестиционную собственность;

4. начало сдачи в операционную аренду – перевод из запасов в инвестиционную собственность;

5. окончание строительства или реконструкции – перевод из средств, находящихся в процессе строительства или реконструкции, в инвестиционную собственность.

6. Любого из 1-5.

7. Ни одного из 1-5.

27. Если компания принимает решение продать объект инвестиционной собственности без проведения работ по реконструкции, эта собственность:

Переводится в запасы.

⇐ Предыдущая 6 7 8 9 101112 13 14 15 Следующая ⇒