ОСНОВЫ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

ОСНОВЫ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

(пособие для собственников помещений)

ВВЕДЕНИЕ

Для большинства людей, проживающих в многоквартирных домах, стали важными и волнующими вопросы капитального ремонта. Что ремонт общего имущества нужен, понимают все: собственники квартир и нежилых помещений, представители всех уровней власти и рядовые чиновники. Но остаются главные вопросы:

Кто отвечает за капитальный ремонт? Когда, кем, в каком объеме он будет проводиться? За чей счет?

Многочисленные обращения к депутатам и их помощникам, в Законодательное Собрание Новосибирской области и его комитеты, в Фонд модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований Новосибирской области, побудили подготовить это пособие для собственников.

Надеемся, что оно будет понятно, полезно, поможет найти многие ответы и подскажет, какие последовательные шаги необходимо предпринять собственникам квартир в многоквартирных домах для организации и подготовки, а затем и проведения капитального ремонта общего имущества

В конце декабря 2012 года в Жилищном кодексе Российской Федерации появился новый раздел IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме»^{^[1]}, а в июне 2015 года в раздел Жилищного кодекса «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» были внесены существенные дополнения.

Новое федеральное законодательство определило главное: система проведения капитального ремонта многоквартирных домов претерпела значительные изменения. Изменения касаются каждого собственника помещений в многоквартирном доме, появляются новые возможности для проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома. Одновременно определены новые обязанности собственников, связанные с накоплением средств на капитальный ремонт в виде ежемесячных взносов.

С целью детализации норм Жилищного кодекса в июле 2013 года принят Закон Новосибирской области «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Новосибирской области»[2].

Комитетом Законодательного Собрания Новосибирской области по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам ранее уже были подготовлены информационные материалы и краткие разъяснения основных понятий и изменений в законодательстве в части капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. Материалы размещены на интернет-сайте Законодательного Собрания Новосибирской области ( www.zsnso.ru/999/ ). Но поскольку не каждый имеет дома компьютер, группой депутатов и специалистов подготовлено настоящее пособие для того, чтобы рассказать собственникам помещений в многоквартирных домах о новом законодательстве, которое всем придется соблюдать, разъяснить сложные моменты, помочь сделать правильный выбор при принятии решений о капитальном ремонте своего дома и о возможностях рационального сбора средств на ремонт. В тексте будут приводиться ссылки на статьи, части статей Жилищного кодекса и закона Новосибирской области, чтобы читатель при желании мог легко сам найти необходимую ему законодательную норму.

I. ИЗМЕНЕНИЕ ОбязанностЕЙ собственников помещений по оплате расходов на капитальный ремонт ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА многоквартирного дома

Зачем законодательно введены обязательные взносы на капитальный ремонт?

Наличие собственности с неизбежностью влечет расходы на содержание и ремонт этой собственности. Но расходы на капитальный ремонт бывают достаточно велики и быстро собрать столько денег собственники не могут, поэтому принято решение о постепенном накапливании средств собственниками на проведение капитального ремонта дома.

Жилищный кодекс установил обязательные взносы на капитальный ремонт для того, чтобы для каждого многоквартирного дома создать фонд капитального ремонта – запас денег, за счет которого будут оплачиваться расходы на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений (часть 2 статьи 158 ЖК).

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливает субъект Российской Федерации (законом Новосибирской области). Платить меньше, чем установленный минимальный размер взноса собственники помещений не вправе (часть 1 статьи 169 ЖК). Но при желании собственников быстрее провести капитальный ремонт, либо выполнить дополнительные работы сверх запланированных, они могут на общем собрании принять решение об увеличении размера взноса на капитальный ремонт общего имущества дома, вносить ежемесячно больше, чем установленный минимальный размер (часть 8.2 статьи 156 ЖК).

В Новосибирской области минимальный размер взноса устанавливается в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным органом, - Министерством регионального развития Российской Федерации[3], в порядке, установленном региональным законом (законом Новосибирской области).

Минимальный размер взноса устанавливается постановлением Правительства Новосибирской области на трехлетний период с разбивкой по годам и может индексироваться на второй и третий год указанного трехлетнего периода, но не более уровня инфляции. Так постановлением Правительства Новосибирской области от 22.11.2013 № 512-п установлен минимальный размер взноса на 2014 год – 5, 60 руб., на 2015 год – 6, 10 руб., на 2016 год –6, 10 руб.

Минимальный размер взноса устанавливается в срок до 1 октября года, предшествующего очередному трехлетнему периоду реализации региональной программы капитального ремонта в рублях в расчете на 1 квадратный метр общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику помещения. Поэтому ежемесячный размер взноса на капитальный ремонт, который должен оплачивать собственник, определяется умножением установленного минимального размера взноса на общую площадь его помещения.

Когда возникает обязанность вносить обязательные взносы на капитальный ремонт?

Общее правило состоит в том, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт возникает с момента возникновения права собственности на помещение в многоквартирном доме (часть 3 статьи 158 ЖК). Но поскольку обязательные взносы на капитальный ремонт введены в Жилищный кодекс только в декабре 2012 года, в нем специально указано, с какого момента собственники помещений в многоквартирном доме должны вносить эти взносы. Жилищный кодекс не устанавливает какую-то конкретную дату, с которой начинается уплата обязательных взносов на капитальный ремонт. Возникновение этой обязанности связано с опубликованием региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов, в которую вошел многоквартирный дом.

Согласно Жилищному кодексу обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом (часть 3 статьи 169 ЖК). Р егиональная программа капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Новосибирской области, утверждена и опубликована в ноябре 2013 года, следовательно, восьмимесячный период заканчивается в июле 2014 года, а с августа 2014 года собственники помещений должны начать платить взносы на капитальный ремонт.

Главной особенностью этого способа формирования фонда капремонта является то, что взносы на капитальный ремонт, которые собственники перечисляют на счет регионального оператора, могут быть направлены на проведение капитального ремонта других домов (принцип взаимопомощи).

Согласно Жилищному кодексу (часть 1 статьи 182) региональный оператор вправе расходовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в одних многоквартирных домах, на проведение капитального ремонта других многоквартирных домов, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора (схема 1). Именно поэтому способ формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора часто называют «общий котел».

Схема 1. Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора

Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора (то есть на «общем котле»), в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта. В случае если для финансирования капитального ремонта какого-то дома в срок, определенный региональной программой, недостаточно средств фонда капитального ремонта, собранных собственниками этого дома, региональный оператор использует для финансирования ремонта средства, полученные от собственников помещений в других многоквартирных домах, в которых в этом году ремонт проводиться не будет (часть 1 статьи 182 ЖК). Таким образом, фактически, через регионального оператора собственники помещений в одном доме берут в долг деньги собственников помещений в других многоквартирных домах, которые также платят взносы на капитальный ремонт в «общий котел».

Собственники помещений в доме, на ремонт которого израсходовано средств больше, чем они накопили в фонде капитального ремонта, возмещают региональному оператору заемные средства своими последующими взносами на капитальный ремонт (часть 7 статьи 182 ЖК).

УВЕДОМЛЕНИЕ

Уполномоченный решением общего собрания:

________________________________________________________________________________

(Ф.И.О, адрес помещения собственника, контактные телефоны, адрес электронной почты, если имеется)

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от______________________20___г. прилагается.

__________________ «____»___________20__г.

(подпись) (дата)

Приложение 2

Руководителю Фонда модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований Новосибирской области

УВЕДОМЛЕНИЕ

Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании (либо по результатам заочного голосования) приняли решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого и лицом, уполномоченным на совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, протоколом от «____» ____________ 20__ г. определено: _______________________________ (указывается наименование владельца специального счета: региональный оператор, ТСЖ, ЖК или УК).

Просим перечислить средства фонда капитального ремонта многоквартирного дома по адресу ________________________________________ на специальный счет после вступления в силу решения оформленного протоколом от «____» ____________ 20__ г. (через один год после направления региональному оператору данного решения, но не ранее наступления условия, указанного в части 2 статьи 173 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от______________________20___г. прилагается.

Уполномоченный решением общего собрания:

_______________________________________________________________________________

(Ф.И.О, адрес помещения собственника, контактные телефоны, адрес электронной почты, если имеется)

__________________ «____»___________20__г.

(подпись) (дата)

Приложение 3

Протокол № ____

внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: __________________________________________, ул. ____________________, д. _____, проводимого в форме общего собрания в очной форме «____» _______________ 20 ____ г.

Инициатор проведения общего собрания собственников помещений: ____________________

(наименование юридического лица, инициатора общего собрания или Ф.И.О. членов инициативной группы, № их жилых помещений)

Форма проведения общего собрания: очная. Время проведения: __________________________________.

Место проведения: ________________________________________________________________________.

Общая площадь многоквартирного дома - ____________. Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме: ____________ голосов (1 голос = 1 кв.м.).

Площадь многоквартирного дома, находящаяся в собственности граждан - _________________.

Площадь многоквартирного дома, находящаяся в собственности юридических лиц - _________.

Площадь многоквартирного дома, находящаяся в государственной (муниципальной) собственности - __________.

Присутствовали:

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

(Необходимо указать собственников (представителей собственников) жилых и нежилых помещений: ФИО, наименование юр. лиц, номер помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности, подписи указанных лиц. В случае присутствия более 15 собственников информация о них может быть оформлена отдельным списком-реестром)

Итого участвовало в голосовании:

Собственники (представители собственников) жилых помещений - _________________ голосов;

Собственники (представители собственников) нежилых помещений - _______________ голосов.

Всего присутствовало собственников (представителей собственников), обладающих ________ % голосов от общего количества голосов.

На собрание приглашены:

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

(Необходимо указать ФИО лиц, приглашенных участвовать в собрании, реквизиты документов, подтверждающих личность или полномочия приглашенных представителей, подписи указанных лиц)

Кворум - _______________ (указать имеется/не имеется).

Общее собрание собственников помещений - __________________ (указать правомочно/не правомочно).

Повестка дня:

1. Выбор председателя собрания, секретаря собрания, состава счетной комиссии общего собрания.

2. Принятие решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома № _____ по ул. __________________ в соответствии со статьей 173 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) со счета регионального оператора на специальный счет (решение вступает в силу через один год после направления протокола общего собрания региональному оператору).

3. Принятие решения по выбору лица, уполномоченного собственниками помещений многоквартирного дома № _____ по ул. __________________ на представление интересов собственников помещений многоквартирного дома №_____ по ул. __________________ во взаимоотношениях с региональным оператором по вопросам проведения капитального ремонта многоквартирного дома.

4. Принятие решения по размеру ежемесячного взноса собственниками помещений на проведение капитального ремонта многоквартирного дома № _____ по ул.__________________, который должен быть не менее минимального размера, установленного в Новосибирской области.

5. Принятие решение по выбору владельца специального счета.

6. Принятие решение по определению кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет.

7. Принятие решения по выбору юридического лица (и согласование с ним), уполномоченного собственниками помещений многоквартирного дома № _____ по ул. __________________ на оказание услуг по представлению платежных документов в соответствии с п. 3.1 ст.175 ЖК РФ.

8. Принятие решения по определению размера дополнительных расходов, связанных с представлением платежных документов, порядок представления платежных документов, (периодичность: ежемесячно, ежеквартально, ежегодно) и согласовать с юридическим лицом (по данному вопросу необходимо принять решение в случае, если пунктом 7 утверждается юридическое лицо на оказание услуг по предоставлению платежных документов собственникам помещений в многоквартирном доме).

9. Принятие решения о необходимости начислении пени в размере, установленном законодательством (п. 14 ст. 155 ЖК РФ), за несвоевременную или неполную уплату взносов на капитальный ремонт собственниками помещений многоквартирного дома №______ по ул. ________________. Принять начисление пени с __________________.

Решения общего собрания:

№ п/п	Пункты повестки дня	Результаты голосования (% от общего числа голосов)
1.	По первому вопросу повестки дня слушали: (Ф.И.О., содержание сообщения/выступления/доклада) Общее собрание постановляет избрать: председателем собрания ____________________________________________________________ (Ф.И.О.) секретарем собрания ____________________________________________________________ (Ф.И.О.) счетную комиссию в количестве _______ человек в составе: ____________________________________________________________ (Ф.И.О.) ____________________________________________________________ (Ф.И.О.) __________________________________________________________________ (Ф.И.О.)	За: _______, Против: _______, Воздержался: _______.
Решение по первому вопросу повестки дня - ___________________ (указать принято/не принято).
2.	По второму вопросу повестки дня слушали: (Ф.И.О., содержание сообщения/выступления/доклада) Общее собрание постановляет изменить способ формирования фонда капитального ремонта со счета регионального оператора на специальный счет МКД.	За: _______, Против: _______, Воздержался: _______.
Решение по второму вопросу повестки дня - ___________________ (указать принято/не принято).
3.	По третьему вопросу повестки дня слушали: (Ф.И.О., содержание сообщения/выступления/доклада) Общее собрание постановляет избрать: Уполномоченным представителем собственников: ____________________________________________________________ (Ф.И.О., адрес, конт.телефон)	За: _______, Против: _______, Воздержался: _______.
Решение по третьему вопросу повестки дня - ___________________ (указать принято/не принято).
4.	По четвертому вопросу повестки дня слушали: (Ф.И.О., содержание сообщения/выступления/доклада) Общее собрание постановляет определить размер взноса на капитальный ремонт в размере _________ руб/кв.м.	За: _______, Против: _______, Воздержался: _______.
Решение по четвертому вопросу повестки дня - ___________________ (указать принято/не принято).
5.	По пятому вопросу повестки дня слушали: (Ф.И.О., содержание сообщения/выступления/доклада) Общее собрание постановляет выбрать владельцем специального счета ____________________________________________________________.	За: _______, Против: _______, Воздержался: _______.
Решение по пятому вопросу повестки дня - ___________________ (указать принято/не принято).
6.	По шестому вопросу повестки дня слушали: (Ф.И.О., содержание сообщения/выступления/доклада) Общее собрание постановляет определить кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет: _________________________________________________.	За: _______, Против: _______, Воздержался: _______.
Решение по шестому вопросу повестки дня - ___________________ (указать принято/не принято).
7.	По седьмому вопросу повестки дня слушали: (Ф.И.О., содержание сообщения/выступления/доклада) Общее собрание постановляет выбрать _____________________________________________ в качестве юридического лица, уполномоченного собственниками помещений многоквартирного дома № _____ по ул. __________________ на оказание услуг по представлению платежных документов в соответствии с п. 3.1 ст.175 ЖК РФ	За: _______, Против: _______, Воздержался: _______.
Решение по седьмому вопросу повестки дня - ___________________ (указать принято/не принято).
8.	По восьмому вопросу повестки дня слушали: (Ф.И.О., содержание сообщения/выступления/доклада) Общее собрание постановляет определить порядок представления платежных документов и утверждает дополнительные расходы, связанные с представлением платежных документов, в размере: ___________________________________________	За: _______, Против: _______, Воздержался: _______.
Решение по восьмому вопросу повестки дня - ___________________ (указать принято/не принято).
9.	По девятому вопросу повестки дня слушали: (Ф.И.О., содержание сообщения/выступления/доклада) Общее собрание постановляет принять решение о начислении пени в размере, установленном законодательством, с ___________________.	За: _______, Против: _______, Воздержался: _______.
Решение по девятому вопросу повестки дня - ___________________ (указать принято/не принято).

Место (адрес) хранения протокола общего собрания: ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Приложения:

1. Реестр собственников (представителей собственников) помещений в многоквартирном доме на ______ листах.

2. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений на ______ листах.

3. Реестр вручения собственникам помещений извещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на ______ листах.

4. Список регистрации собственников помещений, присутствовавших на собрании, на ______ листах.

5. Доверенности представителей собственников помещений в количестве ______ штук.

Председатель общего собрания		/	Ф.И.О.	/
	(подпись)

Секретарь общего собрания		/	Ф.И.О.	/
	(подпись)

Члены счетной комиссии:		/	Ф.И.О.	/
	(подпись)
		/	Ф.И.О.	/
	(подпись)
		/	Ф.И.О.	/
	(подпись)

Приложение №1 к протоколу №___

от «___»_________ 20__ г.

РЕЕСТР

регистрации собственников помещений многоквартирного дома № __ по

ул. ____________, участвующих в общем собрании собственников

помещений дома в форме очного голосования

NN п/п	Ф.И.О. (наименование - собственника помещения)	N помещения	площадь по документу о праве собственно-сти	Представитель собственника (если имеется) и реквизиты документа, удостоверяющего его полномочия	Подпись


















ИТОГО:

Приложение 4

Перечень правовых актов, регламентирующих проведение капитального ремонта многоквартирных домов на территории Новосибирской области

 Жилищный кодекс Российской Федерации;

 Постановление Правительства Новосибирской области от 06.04.2015 № 132-п «Об утверждении Порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме»;

 Закон Новосибирской области от 05.07.2013 № 360-ОЗ " Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Новосибирской области".

 Постановление Правительства Новосибирской области от 22.11.2013 № 512-п «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Новосибирской области»;

 Постановление Правительства Новосибирской области от 13.11.2013 № 490-п " О наделении некоммерческой организации " Фонд модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований Новосибирской области" полномочиями регионального оператора, осуществляющего деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на всей территории Новосибирской области, за исключением города Новосибирска.

 Постановление Правительства Новосибирской области от 03.02.2014 № 39-п " Об установлении Порядка осуществления контроля за обеспечением сохранности денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме".

 Постановление Правительства Новосибирской области от 03.02.2014 № 38-п " О Порядке выплаты владельцем специального счета и (или) региональным оператором средств фонда капитального ремонта собственникам помещений в многоквартирном доме, а также использование средств фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома".

 Постановление Правительства Новосибирской области от 15.05.2014 № 200-п «Об утверждении Порядка привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах».

 Постановление Правительства Новосибирской области от 15.05.2014 № 201-п «Об утверждении Порядка принятия решения о предоставлении государственной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и методики ее расчета»;

 Приказ министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области от 11.06.2014 № 134 «Об утверждении методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных в соответствии с Законом Новосибирской области от 05.07.2013 № 360-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Новосибирской области».

 Постановление Правительства Новосибирской области от 27.06.2014 № 252-п «О Порядке утверждения краткосрочных (сроком на три года) планов реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Новосибирской области».
Приложение к постановлению.

 Постановление Правительства Новосибирской области от 23.06.2014 № 242-п «Об утверждении Порядка проведения и условий конкурса по отбору региональным оператором российских кредитных организаций на открытие счетов».

 Постановление Правительства Новосибирской области от 01.07.2014 № 261-п «Об определении размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме».

[1] Изменения в Жилищный кодекс внесены Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

[2] Закон Новосибирской области от 5 июля 2013 года № 360-ОЗ

[3] Методические рекомендации по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт утверждены приказом министерства регионального развития РФ от 10 июля 2013 г. № 288

[4] Приказ Минстроя России от 04.08.2014 N 427/пр " Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме"

[5] Постановление Правительства Новосибирской области от 15.05.2014 № 201-п.

ОСНОВЫ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

(пособие для собственников помещений)

ВВЕДЕНИЕ

Кто отвечает за капитальный ремонт? Когда, кем, в каком объеме он будет проводиться? За чей счет?

12 3 4 Следующая ⇒