Страхование на рынке недвижимости

Страхование на рынке недвижимости

Понятие страхования.
Федеральный закон от 10.12.2003 N 172-ФЗ «Об организации страхового дела в РФ» даёт следующее определение страхования:

Страхование – это «отношения по защите интересов физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований при наступлении определенных страховых случаев за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков».

Можно уточнить, что страхование – это деятельность, при которой страховщик оказывает финансовую услугу, продавая страхователю обещание при наступлении определенного события выплатить обусловленную денежную сумму (в накопительных видах страхования), или защитить его имущественные интересы путем денежного или натурального возмещения вреда или ущерба (в рисковых видах страхования).

Виды страхованияна рынке недвижимости

Страхование подразделяется на три основные отрасли: Личное страхование (страхуется жизнь, здоровье, трудоспособность людей), имущественное страхование (страхуется имущество и имущественные интересы) и страхование ответственности, формально являющееся частью имущественного страхования (страхуется ответственность застрахованных перед третьими лицами).

Самым известным является классическое страхование, предусматривающее страхование имущества. К специальным видам страхования относится страхование финансовых рисков, связанных с приобретаемой недвижимостью. На вторичном рынке недвижимости – титульное страхование (финансовых рисков, связанных с утратой права собственности на объект), а на первичном – страхование финансовых рисков участников нового строительства. Ипотечное страхование имеет ряд различий на первичном и вторичном рынке недвижимости и представляет собой комбинацию имущественного страхования объекта недвижимости в сочетании с личным страхованием жизни и профессиональной трудоспособности заёмщиков. Кроме названных видов страхования в особую группу следует выделить страхование профессиональной ответственности риэлторских фирм.

Развитие объектов недвижимости (девелопмент, ленд-девелопмент, редевелопмент

Значительное место на рынке недвижимости занимает предпринимательская деятельность, связанная с освоением и развитием земельных участков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости. В странах с развитой рыночной экономикой эта деятельность называется девелопментом.

Сущность явления девелопмента можно выразить так:

1) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;

2) преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта.

В настоящее время почти все организации, занимающиеся жилищным строительством, называют себя девелоперами. Причем не без основания, так как в большинстве своем земельные участки, на которых можно вести строительство, были абсолютно неподготовленными: отсутствовало юридическое оформление, не было инженерных сетей и т. д. Строительным организациям приходилось решать и задачи по подготовке земельных участков, при этом каждая из них занималась девелопментом, как правило, под свой бизнес: на подготовленной земле строительная организация строила жилье, привлекала в него инвестиции, а впоследствии организовывала обслуживание построенных объектов.

В отечественной практике юридическое или физическое лицо, владеющее на правах собственности или аренды участком земли, принявшее решение о строительстве или реконструкции объекта (комплекса объектов), определяющее схемы финансирования строительства (реконструкции) и осуществляющее координацию работ по его реализации от предпроектной стадии до ввода объекта в действие или эксплуатационной стадии, получило название застройщик. Возникает закономерный вопрос: эквивалентны ли эти понятия? Безусловно, нет! В данном случае есть совмещение застройщиком функций девелопмента.

Роль девелопера как профессионала-предпринимателя определяется его функциями. Важнейшие из них – выбор наилучшего из возможных вариантов развития объектов недвижимости, обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, реализация проекта, а также реализация созданного объекта путем его продажи, сдачи в аренду и пр.

Девелопмент – это направление, в которое другие прибыльные направления бизнеса передают значительную часть доходов, а широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательства, зависит от инвестиционного климата в регионе.

В соответствии с главным принципом рыночной экономики девелопер может не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой степенью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестиционным проектом.

Рост объема инвестиций в сфере отечественной недвижимости привел к увеличению спроса и росту цен на земельные участки (особенно под коммерческое строительство), как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса. Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности.

Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям.

В российских условиях сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий, ] а результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Для достижения этого результата необходимо решить три группы проблем:

- разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);

- правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель;

- инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).

Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам.

В ближайшем будущем на отечественном рынке недвижимости появятся компании, предлагающие комплексные услуги по решению правовых, финансовых, организационных исогласовательных вопросов, т. е. решающие все вопросы – от заключения сделки до получения свидетельства о собственности и сдачи объекта в эксплуатацию.

В обязанности девелопера обычно входят выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей данной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа.[96] Всему этому предшествует анализ наилучшего развития объекта. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый объект, с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта возрастает, в западной экономике называется редевелопментом. В отечественной практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территорий[97] (вторичная застройка). Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий.

Рабочим инструментом позволяющим привлекать инвестиции на разных этапах развития девелоперского проекта и снижать его риски является мастер-план. Этот термин можно перевести как прообраз, предвидение проекта, попытку взглянуть на будущее развитие территории. Классический мастер-план необходим при реализации проектов, связанных с редевелопментом (регенерацией территорий), а также с освоением крупных первичных (более 100 га) земельных территорий, и для так называемых opportunity проектов, подобных проектам олимпийской территории в Лондоне, бывшей территории ЗИЛа в Москве, «Набережной Европы» в Санкт-Петербурге, т. е. в проектах реализуемых общими усилиями нескольких собственников объектов недвижимости.

12, Управление недвижимостью: цели, определения, подходы Управление недвижимостью

Управление недвижимостью -- это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним[3].

Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости.

а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

- создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;

- введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;

- контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

- регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

- лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

- налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

- реализация государственных целевых программ;

- установление амортизационных норм;

- реформирование жилищно-коммунального хозяйства;

- комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.

2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

3. Управление определенными объектами недвижимости:

- операционной недвижимостью -- недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

- инвестиционной недвижимостью -- недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

- управление системами жилой недвижимости;

-управление системами нежилой недвижимости.

Маркетинговый подход

Маркетинговое обеспечение должно являться базовым элементом при разработке всей совокупности мероприятий в области планирования, организации, регулирования, учета и контроля.

Современная концепция маркетинга — это концепция ориентации любой деятельности на потребителя. Эта концепция подразумевает осуществление следующих основных функций в сфере управления недвижимостью:

— комплексное изучение рынка, особенно изменений в области личных и общественных потребностей;

— применение полученных знаний о рынке для разработки новых проектов, нужных рынку, способных удовлетворить новые или старые потребности, но полнее, лучше и эффективнее, чем существующие;

— использование знаний о рынке для организации строительства и продажи (перепродажи, сдачи в аренду) объекта и для достижения наибольшего коммерческого аффекта от реализации проекта.

Управление маркетингом недвижимости — это комплексная система по обеспечению конкурентоспособных параметров проектируемого объекта либо комплексная система по реализации концепции маркетинга созданного объекта недвижимости.

Прежде чем инвестировать капитал в недвижимость, необходимо изучить рынок и разработать нормативы обеспечения конкурентоспособности объекта. Другими словами, следует определить, что создавать, с какими показателями качества, в каком объеме, с какими затратами, в какие сроки, кому и по какой цене реализовывать.

Содержание объекта недвижимости.

Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Технический паспортобъединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Одна из задач применения техпаспорта объекта недвижимости - передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

Содержание отчета об оценке

ПРАВОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ:

Федеральный закон РФ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации;
Федеральный закон РФ “О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон РФ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”;
Федеральный закон РФ №157-Ф3 от 27.072006 г;
Федеральные стандарты оценки, утверждённые правительством Российской Федерации.

Содержание отчёта об оценке не является постоянным. Оно может несколько варьироваться. Например, если проводится оценка автомобиля, то отчет об оценке будет содержать сведения о владельце ТС, его документах, сраховке, состояние автомобиля и т.п. Содержание будет зависеть от того объекта, который оценивают, цели данной процедуры и определяемой стоимости.

СОДЕРЖАНИЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ:

дата, когда был составлен отчёт;

порядковый номер отчёта об оценке;

причины проведения оценки;

задание на оценку, которое составлено в соответствии с федеральными требованиями и стандартами;

главные факты и составленные выводы (здесь должны присутствовать данные, которые определяют объект оценки, её результаты, приобретённые в процессе применения разнообразных методик), а также итоговый уровень стоимости объекта оценки;

информация об эксперте, проводящем оценку (его местонахождение, а также сведения о том, в какой компании работает);

полноценное описание объекта оценки (если он находится в собственности у юридического лица, то нужно указывать балансовую стоимость объекта и реквизиты юридического лица;

стандарты проведённой оценки и обоснование их использования;

список использованной для осуществления оценки информации, а также источники её получения;

принятые в процессе оценки ограничения и допущения;

анализ основных внешних факторов, которые влияют на стоимость объекта;

алгоритм определения стоимости оцениваемого объекта;

итоговая стоимость объекта;

ограничения, а также пределы использования получившегося результата;

подробное описание процесса проведения оценки объекта в процессе использования сравнительного, затратного и доходного методов и согласование результатов, полученных при их помощи;

точная дата окончательного определения величины стоимости оцениваемого объекта;

список документов, которые устанавливают качественные и количественные характеристики объекты (указываются только те, что были использованы экспертом);

цели, а также задачи проведения оценки;

дополнительные данные об оценщике и заказчике.

Помимо основного отчёта по окончании оценки создаётся ещё и приложение к нему. Оно содержит копии тех документов, которые использовал эксперт в процессе своей работы (документы, устанавливающие права на объект оценки; заключения различных экспертиз, акты технической инвентаризации, а также прочие, если они применялись оценщиком).

ОСНОВНЫЕ РАЗДЕЛЫ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ:

общие сведения;

задание;

ограничения;

произведённые допущения;

описание оцениваемого объекта;

описание прав на имущество;

обзор рынка недвижимости;

анализ наиболее эффективной эксплуатации;

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход;

согласование результатов;

определение величины ликвидационной стоимости;

приложения.

Каждый из отчётов скрепляется печатью и прошивается. Каждая его страница имеет свой собственный номер.

С налогообложением недвижимости связаны значительные сложности как экономического, так и политического характера. В России сейчас существует не рынок объектов недвижимости как таковых (участков земли со всеми неотделимыми от нее элементами), а рынок отдельных элементов объекта недвижимости – квартир, офисов, складских помещений и т. д. Причем «оборот» этих отдельных сегментов рынка ограничен с точки зрения как административных, так и экономических барьеров, а также проблемами, связанными с администрированием данных налогов.

Проблемы налогообложения земли: проведенная кадастровая оценка земель незаконна, фактически отсутствует рынок земли, проблемы администрирования данного налога, связанные с большими временными, трудовыми, финансовыми затратами, наличие значительного числа земельных участков, которые не имеют границ, т. е. не определены и не имеют правообладателя, речь идет о земельных участках, не прошедших государственную регистрацию, вследствие чего данные участки не подлежат налогообложению. Решение обозначенных задач заключается прежде всего в принятии Концепции реформирования налогообложения недвижимости и четком исполнении данного документа.

Много нерешенных задач по налогообложению имущества организаций: статус налога на имущество организаций определен как региональный, что противоречит основным направлениям реформы налогообложения недвижимости, определение налоговой базы осуществляется по остаточной балансовой стоимости, которая занижена в сравнении с рыночной стоимостью в несколько раз, наличие законных методов ухода от налогообложения данным налогом: отнесение имущества на счетах 03 «Доходные вложения в материальные ценности», 08 «Вложения во внеоборотные активы

» позволяет не включать данное имущество в налогооблагаемую базу, тем самым не платить налог, сохранение объектов движимого имущества в налоговой базе налога на имущество организаций не позволяет использовать этот налог для стимулирования инвестиций, кроме того, движимое имущество легко вывести из под налогообложения, оформление имущества организации на физических лиц позволяет применять более выгодную систему налогообложения и платить меньшую сумму налога.

В работе определены проблемы налогообложения имущества физических лиц: многие объекты имущества на территории Российской Федерации не прошли инвентаризационный учет, инвентарная стоимость имущества физических лиц, которая является налоговой базой данного налога, не отражает реальной цены облагаемого имущества ввиду того, что используемая в настоящее время органами технической инвентаризации методика расчета инвентаризационной стоимости имущества необъективна, устарела и содержит массу противоречий.

При идентификации земельного участка административными службами применяются различные обозначения: Федеральной Регистрационной Службой – Условные номера, Федеральной Налоговой Службой – Индетификационный Номер Налогоплательщика, «Роснедвижимостью» – кадастровый номер земельного участка. В связи с этим в диссертационной работе доказывается необходимость применения единого идентификатора – уникального номера объекта недвижимости для целей налогообложения. Автор предлагает номер паспорта налогоплательщика считать индетификационным номером с добавлением к нему кода ФНС и кадастрового номера земельного участка. Данные предложения по идентификации земель позволяют создать единый российский реестр налогоплательщиков и кадастр имущества.

Отсутствует оперативный и достоверный учет и оценка объектов имущества для целей налогообложения (хотелось бы отметить о необходимости не только уйти от оценки имущества, проводимой органами технической инвентаризации, но в первую очередь решить вопрос о совместной или раздельной оценке и раздельном или совместном налогообложении двух составляющих недвижимости – земли и имущества, и на этой основе создать единую всероссийскую базу имущественных объектов (кадастр имущества), учитывающих как объекты имущества, так и их владельцев).

Страхование на рынке недвижимости

12 3 4 Следующая ⇒