Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 15Следующая ⇒

Изменение ст-ти любой нед-ти зависит от целого ряда факторов, кот. проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к 3 различным иерархическим уровням.

1-й уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом нед-ти и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с нед-тью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

2-й уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов нед-ти и сделок по ним.

3-й уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом нед-ти и во многом обусловленных его характеристиками.

К 1 уровню относятся сл. 4 группы факторов:

социальные: базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

экономические: общее состояние мировой эк-ки; эк-кая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; фин. состояние пп; факторы спроса (уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.); факторы предложения (наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги).

физические: климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

политические (административные).

Ко 2 уровню относятся сл. факторы: местоположение, условия продаж.

К 3 уровню относятся сл. факторы: физические, архитектурно-строительные, финансово-эксплуатационные хар-ки, эксплуатационные расходы; ст-ть строительства.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

Б3\5. Содержание доходного подхода оценки недвижимости, последовательность и условие применения. Виды доходов, приносимых недвижимостью, их определение.

Доходный подход основан на опр. ст-ти нед-ти, исходя из величины доходов, кот. ОО приносит и может принести в будущем. Оценка нед-ти методами ДП базируется на установлении текущего дохода, прогнозировании будущих доходов, получаемых от эксплуатации и возможной продажи нед-ти, скорректированных величиной соотв. рисков.

В основе лежат принципы замещения и ожилания.

Капитализация доходов - процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей.

Общая последовательность: 1) определяются величины текущих и будущих доходов, который принесет объект нед-ти; 2) устанавливаются затраты, связанные с эксплуатацией объекта, издержками по продажи для того чтобы найти величину ЧД; 3) определение ЧОД; 4) расчет ставки капитализации или ставки дисконтирования; 5) пересчет доходов в сумму ст-ти объектов.

Методы: прямая капитализация дохода; дисконтирование денежных потоков.

1. Прямая капитализация дохода: V = ЧОД/R.

Прямая капитализация позволяет преобразовать стабильный ежегодный доход от объекта в величину его ст-ти. Метод не устанавливает отдельно доходы в расчете по периодам эксплуатации и владения объектом.

Под коэффициентом капитализации понимается ставка, используемая для пересчетов величины доходов в сумму текущей стоимости недвижимости. Состоит из ставки доходности на капитал и нормы возврата капитала.

2. Общая модель дисконтирования доходов: PV = ∑ NOIn/(1+i)ⁿ + FVв/(1+i)^m, где n- число периодов, m- период владения объектом до момента продажи.

Будущие доходы, которая приносит эксплуатация объекта нед-ти и выручка от продажи объекта в будущем дисконтируется в текущую ст-ть нед-ти.

Этот метод предполагает оценку дохода по отдельным периодам (как правило по годам) на кот. разбивается время обладание объекта. Учитывается так же доход, кот. будет получен от продажи объекта. Метод корректен для оценки объектов с нестабильным потоком доходов.

Ставка дисконтирования - ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. Не содержит норму возврата капитала.

Динамика будущих доходов определяется на основе данных о текущих доходах и информации о доходах по аналогичным объектам. Обычно прогноз доходов заключается в определении годового темпа изменения дохода относительно текущего значения. Чем будет длиннее изучен период получения дохода, тем выше точность прогнозируемых величин. Наиболее высокая точность = 1/3 от изученного периода.

Доходы от владения объектом могут быть представлены в сл. формах: величина арендной платы, доход от прироста стоимости недвижимости, экономия на затратах.

Виды доходов, приносимые нед-тью:

1) потенциальный валовой доход POI - доход, кот. способен принести объект нед-ти при условии полной загрузки (до вычета всех расходов)

2) действительный валовой доход DOI - валовой доход с учетом уровня потерь от незанятости площадей и недополучения арендных платежей, а также с учетом дополнительных доходов. DOI= POI – П +Д

3) ЧОД NOI - действительный валовой доход, остающийся после вычитания из его всех операционных, эксплуатационных расходов (амортизационных отчислений). NOI = DOI – OC – DS.

Б4/1. Организационно-правовые формы хозяйствования, основные характеристики.

Рыночная экономика предполагает значительное разнообразие организационно-правовых форм предприятий. Это объясняется тем, что одна часть национального хозяйства страны принадлежит и управляется частными гражданами либо индивидуально, либо коллективно, другая часть управляется учрежденными правительством или местными органами власти организациями. Кроме того, бизнес в любом государстве осуществляется в различных масштабах.

Индивидуальный предприниматель ведет дело за свой счет, самостоятельно принимает решения. Его преимущество в оперативности принятия решений и моментальном реагировании на запросы потребителей. Однако при такой форме ограничены финансовые ресурсы, что не позволяет вести производство в больших масштабах.

Коммерческие предприятия согласно российскому законодательству могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, в форме унитарных предприятий и производственных кооперативов. Хозяйственные товарищества и общества - это коммерческие организации с разделенным на доли (вклады) учредителей (участников) уставным (складочным) капиталом. Имущество, созданное за счет вкладов учредителей, а также приобретенное и произведенное в процессе деятельности товарищества или общества, принадлежит ему на праве собственности. Хозяйственные товарищества и общества различаются в том, что товарищество – это объединение лиц, а общество – это объединение капиталов.

Обществом с ограниченной ответственностью признается учрежденное одним или несколькими лицами общество, уставный капитал которого разделен на доли определенных учредительными документами размеров; участники общества с ограниченной ответственностью не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости внесенных ими вкладов. Высшим органом общества с ограниченной ответственностью является общее собрание его участников.

Акционерным обществом признается общество, уставный капитал которого разделен на определенное число акций; участники акционерного общества (акционеры) не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им акций. Акционерное общество может быть открытого и закрытого типа. Акционерное общество, участники которого могут отчуждать принадлежащие им акции без согласия других акционеров, признается открытым акционерным обществом. Акционерное общество, акции которого распределяются только среди его учредителей или иного заранее определенного круга лиц, признается закрытым акционерным обществом. Уставный капитал АО составляется из номинальной стоимости акций общества, приобретенных акционерами. Акционеры не могут прямо контролировать операции АО. Они выбирают совет директоров, который руководит хозяйственной деятельностью АО с целью извлечения прибыли в пользу акционеров. Высшим органом управления является общее собрание его акционеров. Прибыль, приходящаяся на акцию, называется дивидендом.

Производственные кооперативы – это добровольное объединение граждан для совместной производственной или хозяйственной деятельности, основанное на личном трудовом участии членов кооператива и объединении их имущественных паевых взносов. Основным отличием производственного кооператива от товариществ и обществ заключается в том, что он основан на добровольном объединении физических лиц – граждан, которые не являются индивидуальными предпринимателями, но участвуют в деятельности кооператива личным трудом. Соответственно этому каждый член кооператива имеет один голос в управлении его делами. Полученная в кооперативе прибыль распределяется с учетом их трудового участия членов кооператива.

Унитарные предприятия подразделяются на две категории: унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения; унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления. Право хозяйственного ведения – это право предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в пределах, установленных законом или иными правовыми актами. Право оперативного управления – это право предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленным законом, в соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.

⇐ Предыдущая 123 4 5 6 7 8 9 10 Следующая ⇒