Комментарий к пунктам 54, 55

⇐ ПредыдущаяСтр 10 из 12Следующая ⇒

В п. 54, 55 Постановления обсуждаются формальные аспекты осуществления права на иск о признании права на недвижимое имущество.

Условием предъявления такого иска не может быть предварительное обращение за регистрацией права. Соответственно доводы о том, что причиной иска стало нежелание истца соблюдать процедуру регистрации, отсутствие у него необходимых для регистрации права документов, сами по себе не дают оснований для отказа в приеме искового заявления.

В то же время истец должен во всяком случае подтвердить, что спорное право за ним не зарегистрировано предъявлением соответствующего документа от регистратора. Форма такого документа в отличие от выписки из ЕГРП может быть различной.

Комментарий к пункту 56

Право оспаривания тех или иных действий регистратора по правилам, установленным для споров с публичными органами (государственными органами, должностными лицами и др.), в любом случае не может заменить спора о праве на имущество, осуществляемого в порядке искового производства.

В отдельных случаях заявление, вынесенное в рамках гл. 24 АПК РФ, гл. 25 ГПК РФ, может все же завершиться решением, предписывающим произвести регистрационную запись, но при отсутствии всякого спора о праве. Кроме примера, приведенного в п. 56 Постановления, можно, видимо, сказать и о заявлении о регистрации права, поданном одной стороной после прекращения (смерти) другой стороны сделки об отчуждении имущества, если регистратор отказал в совершении записи о праве.

Комментарий к пункту 57

Вопрос об исковой давности по искам о признании права, в том числе о признании права собственности, представляет определенную трудность.

Постановление разъясняет ряд сложных вопросов применения исковой давности к спорам о принадлежности зарегистрированного права.

Хотя гипотеза иска о признании права собственности является основной, п. 57 Постановления имеет в виду и другие возможные споры о праве, подлежащем регистрации, - от права аренды до сервитута. При этом не всегда, конечно, оспаривание права, которое значится в ЕГРП за ответчиком, состоит в том, что на это же право претендует истец.

Прежде всего, обсуждая вопрос о начале течения срока, которое, по видимости, следует связать с регистрацией права другого лица в ЕГРП, Постановление отличает основания возникновения исковой давности от оснований добросовестности приобретателя, которая также увязана с осведомленностью о регистрации права отчуждателя в ЕГРП. Дело в том, что приобретатель должен предварительно, перед приобретением имущества, осведомиться о правах на него, поэтому добросовестность приобретателя отпадает с момента регистрации прав на имущество (регистрации ареста и т.д.) на лицо, не являющееся отчуждателем.

В то же время в обычной жизни собственник или иной обладатель права не должен проверять и не проверяет ежедневно, не появилась ли запись о праве на принадлежащее ему имущество за третьими лицами. Даже весьма длительное отсутствие интереса собственника к данным реестра, касающимся его имущества, не может само по себе рассматриваться как пропуск им срока исковой давности. Следует учитывать и иные обстоятельства - поведение иного лица как собственника его имущества (возведение оград, установление охраны), получение выписок и справок, из которых видна регистрация прав на имущество истца за третьими лицами, и т.д.

Для иска об оспаривании зарегистрированного права применяется общий срок исковой давности. Видимо, это правило можно применить также и к иным искам о признании права, причем не только права собственности. Впрочем, окончательного решения данная проблема здесь не получила, да и такие задачи не стояли перед Постановлением.

Наиболее важным правилом, обобщающим судебную практику по этому вопросу, является то, что владеющий спорным имуществом истец не связан сроком исковой давности и вправе оспаривать зарегистрированное за ответчиком право независимо от того, когда эта регистрация состоялась.

Понятно, что владение истца имуществом должно быть вполне спокойным и исключительным. Если ответчик вмешивается во владение, занимает, скажем, часть здания или земельного участка, то перед нами будет уже виндикационный иск с общим сроком исковой давности.

Иногда иск владеющего истца к лицу, за которым зарегистрировано право на имущество, квалифицируют как разновидность негаторного иска (ст. 304 ГК РФ), опираясь на сложившееся понимание абз. 5 ст. 208 ГК РФ. Но негаторный иск направлен против тех или иных действий нарушителя, объективно препятствующих пользованию имуществом. В рамках негаторного иска доказывание права истца на имущество предваряет спор, но не составляет его содержания, а ответчик в свою очередь не претендует на имущество истца, но лишь мешает им пользоваться.

Между тем иск, описанный в абз. 3 п. 57 Постановления, состоит именно в доказывании права на имущество, никакие действия ответчика, мешающие пользоваться им, предметом спора не являются, и поведение ответчика в рамках этого иска вовсе не обсуждается. Поэтому правильнее оценивать этот иск как особый иск о признании права собственности, с изъятием из общих правил об этих исках в части исковой давности. Как уже говорилось, создание системы исков приводит к появлению новых требований, которых ранее не было.

Постольку, поскольку это правило в известной мере усиливает защиту фактического владельца, оно в некоторой мере отвечает тенденции защиты владения, которая, впрочем, пока еще весьма слабо поддерживается нашим правопорядком.

Необходимо заметить, что в отличие от иска, описанного в п. 58 Постановления, в п. 57 речь идет не только об исках о признании права собственности (или иного права) за истцом, но и об оспаривании иного права ответчика. Скажем, если за ответчиком зарегистрировано такое право, как право оперативного управления либо право залога и т.д., то в этом случае иск владеющего истца также не будет ограничен сроком исковой давности.

Комментарий к пункту 58

Теоретическое значение правила п. 58 Постановления состоит в том, что к известным искам о защите права собственности (виндикационный, негаторный, иск об освобождении имущества от ареста) добавляется также иск о признании права собственности.

Этот иск охватывает несколько возможных ситуаций.

Например, здесь возможно такое основание иска, как приобретение права собственности по давности (ст. 234 ГК РФ).

Кроме того, этот иск частично охватывает и тот, который описан в абз. 3 п. 57 Постановления, поскольку спор является спором о признании права собственности. В п. 57, как уже говорилось, рассматриваются также и иски об оспаривании прав на недвижимое имущество, отличных от права собственности. Соответственно иск владеющего истца к лицу, зарегистрированному в качестве собственника его имущества, не будет ограничен сроком исковой давности.

Иск, основанный на механизме приобретения имущества по давности, а также и иск о признании права собственности на самовольную постройку также не ограничены сроком исковой давности.

Комментарий к пункту 59

Постановление поддерживает тенденцию вытеснения судебных процедур, применяемых взамен порядка регистрации прав на недвижимое имущество, как это нередко еще бывает.

Если права на недвижимое имущество возникли после вступления в силу Закона о регистрации, то недопустимо обходить процедуру регистрации путем обращения в суд с иском о признании права на недвижимое имущество.

Исключения сделаны для тех случаев, когда права возникают независимо от регистрации (право на квартиру, дачу, гараж в кооперативе после выплаты паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК РФ), право собственности по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), в порядке универсального правопреемства и др.). Такие исключения допускаются в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ.

Имеет смысл уточнить само соотношение доказательств возникновения права собственности и акта регистрации, поскольку формулировка закона " регистрация перехода права собственности" нередко квалифицируется как путаная.

Основаниями возникновения права собственности являются юридические факты, указанные в законе. Скажем, в случае первоначального приобретения права собственности (п. 1 ст. 218 ГК РФ) таким будет факт строительства, а в случае производного приобретения права собственности (п. 2 ст. 218 ГК РФ) - договор купли-продажи (мены, дарения и др.) и тот факт, с которым стороны связали переход права собственности. По умолчанию таким фактом является передача отчужденного имущества (п. 1 ст. 223 ГК РФ). При производном приобретении права собственности, стало быть, предполагается сложный (юридический) состав.

Если стороны увязали переход права собственности с договором об отчуждении имущества, что не исключено, хотя и нечасто практикуется, то договор будет выполнять сразу две функции - соглашения об отчуждении, что требуется п. 2 ст. 218 ГК РФ, и момента перехода права собственности, что предписано п. 1 ст. 223 ГК РФ. Тем самым юридический состав будет выступать в виде удвоения одного и того же факта; впрочем, этот вывод имеет скорее теоретическое, чем практическое значение. Фактически основанием регистрации будет в этом случае только договор.

Понятно, что факты обосновываются путем представления соответствующих доказательств этих фактов. Обычно эти доказательства упоминаются в законе. Закон о регистрации предусматривает определенные доказательства, которые не могут быть произвольно заменены иными.

Факт строительства доказывается актом ввода объекта в эксплуатацию, принимаемым в установленном законом порядке. Первоначальное приобретение права собственности не всегда обосновывается только фактом создания (строительства) объекта. Нередко здесь также необходим фактический (юридический) состав.

Юридический состав, необходимый для производного приобретения права собственности, доказывается предъявлением договора и представлением доказательств наступления того факта, с которым стороны связали переход права собственности. По умолчанию, как уже говорилось, таким фактом является передача имущества. Именно поэтому акт передачи имущества, являющийся доказательством, занимает такое важное место в Законе. Акт передачи имущества, как и любое доказательство, может быть оспорен как недостоверный. В то же время оспаривание акта передачи как ничтожного лишено смысла, если передача фактически состоялась. Пороки отчуждения должны лежать в основании спора о недействительности сделки в целом, включая как ее заключение, так и исполнение.

Отдельное оспаривание акта исполнения с целью признания его недействительности возможно лишь в рамках ст. 61.1 - 61.6 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ " О несостоятельности (банкротстве)". Однако при этом основанием спора является не порочность акта передачи сама по себе (скажем, ввиду заблуждения или иных пороков воли участников передачи имущества), а нарушение прав кредиторов, возникшее вследствие передачи имущества.

Доказательства, обосновывающие возникновение права собственности, предъявляются регистратору, и только в случае отказа в регистрации спор может быть передан в суд.

Непосредственное обращение в суд с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество не допускается даже в том случае, когда имеющиеся доказательства возникновения права собственности вполне законны и убедительны.

Комментарий к пункту 60

⇐ Предыдущая 3 4 5 6 7 8 91011 12 Следующая ⇒