Постановление отдельно обсуждает право наследников на получение в собственность самовольной постройки.

⇐ ПредыдущаяСтр 5 из 12Следующая ⇒

Очевидно, что речь идет не только о наследниках застройщика, но и о наследниках иного владельца самовольной постройки (см. комментарий к п. 24 Постановления).

Если наследников несколько, то иск могут подать они вместе, выступая солидарно, либо тот из них, кто фактически владеет самовольной постройкой. В последнем случае прочие наследники сохраняют право впоследствии заявить свои права на поступившее в собственность строение, как об этом говорилось в п. 25 Постановления.

Обязательным условием заявления иска о признании права собственности является наличие хотя бы у одного из наследников права на земельный участок, на котором находится строение, причем это право должно быть получено в порядке наследования (в ином случае, видимо, иск будет определяться порядком, описанным в п. 25 Постановления).

Комментарий к пункту 28

Обычно самовольное строительство состоит в возведении строения на пустой площадке, но может быть и ситуация реконструкции, когда уже имеющийся объект, построенный правильно, перестраивается с нарушением строительных норм.

Нельзя исключить и случаи захвата чужого строения, а значит, и чужого участка с последующей перестройкой имеющегося там объекта.

Постановление разъясняет, что реконструированное строение может при обстоятельствах, указанных в ст. 222 ГК РФ, также оказаться самовольным строением.

Необходимым условием квалификации строения как самовольного является создание нового объекта. Является ли объект новым или это прежнее, хотя и подвергшееся перестройкам, строение - вопрос, разрешаемый судом. Сам по себе он не может передаваться на экспертизу, хотя, если необходимо разобраться в попутно возникающих вопросах, требующих специальных познаний, экспертиза, конечно, должна назначаться.

В частности, перед экспертом может быть поставлен вопрос, имеется ли техническая возможность приведения строения в первоначальное положение.

Впрочем, если такая возможность и имеется, суд не может удовлетворить иск о приведении строения в прежнее состояние. Такие работы ответчик может произвести по собственной инициативе.

Если ответчик, построивший новое строение, оказавшееся самовольным, отказывается восстановить прежнее строение, суд вправе вынести решение о сносе самовольного строения.

Решением суда могут быть применены и иные последствия, предусмотренные ст. 222 ГК РФ.

Комментарий к пункту 29

Постановление отвечает на возникший в практике вопрос о действии нормы ст. 222 ГК РФ на различные временные постройки и подобные объекты, которые не могут считаться объектами недвижимости. Споры о таких объектах должны вестись в рамках спора о пользовании земельным участком или иным объектом, принадлежащим истцу. В этом случае истцу необходимо не столько доказать нарушение ответчиком порядка создания объекта (скажем, торгового павильона или контейнера), сколько обосновать то обстоятельство, что этот объект создает препятствия в пользовании принадлежащим истцу земельным участком или иным объектом (например, торговым комплексом). Если отношения истца и ответчика были основаны на договоре, предусматривающем сооружение соответствующего объекта, то необходимо обосновать нарушение ответчиком условий договора, таких, как срок пользования объектом, соблюдение правил его эксплуатации и т.д.

Само по себе соблюдение правил создания объекта, различных регламентов, регулирующих их функционирование, а также и условий договоров на размещение объектов не препятствует истцу заявлять требования, основанные на норме ст. 304 ГК РФ, а при наличии договора с ответчиком - на нормах об обязательствах.

Нельзя, видимо, исключить и ситуации, когда истец не может получить владение своим земельным участком или иным объектом в результате нахождения на нем ответчика, занимающего тот или иной объект, не являющийся недвижимостью. В этом случае истец, как представляется, должен заявить требование об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, а при наличии договора с ответчиком, в силу которого ответчику передавался в пользование земельный участок или иной объект, - требование о возврате переданного по договору.

Постановление также утверждает следующее: если перепланировка, переустройство объекта недвижимости (прежде всего жилого или нежилого помещения) не привели к созданию нового объекта недвижимости, то положения ст. 222 ГК РФ неприменимы. Как уже говорилось выше, является ли объект новым, должен решить суд.

Комментарий к пункту 30

Пункт 30 Постановления распространяет положения, сформулированные в отношении самовольных построек, на объекты незавершенного строительства. Естественно, что при толковании самого понятия объекта незавершенного строительства необходимо исходить из того значения, которое вкладывается в это понятие законом и судебной практикой.

Кроме требования о сносе объекта незавершенного строительства допустимо и признание на него права собственности в порядке и на условиях, которые предусмотрены ст. 222 ГК РФ.

Комментарий к пункту 31

Как известно, иск о признании права собственности возможен в двух случаях. В первом случае он разрешает возникший спор тем, что подтверждает принадлежность истцу права собственности, возникшее ранее. Соответственно обсуждаются фактические обстоятельства, имевшие место в прошлом с учетом тех законов, которые регулировали возникновение права собственности во время возникновения этих обстоятельств.

Этим иском право защищается, но не создается.

Во втором случае право собственности создается решением суда. Именно таким случаем является признание права собственности на самовольное строение.

Исходя из этого, нужно применять законы, действующие в момент принятия решения судом. Поскольку в норму ст. 222 ГК РФ вносились существенные изменения, а споры о самовольных строениях могут охватывать значительный период времени, положения п. 31 Постановления имеют важное практическое значение.

Споры об истребовании имущества из чужого незаконного владения

Комментарий к пункту 32

В п. 32 Постановления воспроизводится классическое правило о том, что иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) возможен лишь постольку, поскольку вещь находится во владении ответчика.

Есть смысл дать описание владения, учитывая, что закон его не содержит, а в юридической литературе понятие владения не всегда точно определяется.

Под владением понимается полное и исключительное (т.е. исключающее всех третьих лиц) фактическое господство над имуществом. Обычно это господство устанавливается с хозяйственной целью, поэтому владение осуществляется, как правило, тем, кто эксплуатирует имущество с коммерческой или потребительской целью - ведет торговлю в магазине, живет в доме и т.п.

Владение осуществляется всегда индивидуально-определенной вещью; владение родовыми вещами невозможно. Собственно установление владения родовыми вещами состоит в том, что они отделяются от иных аналогичных вещей и тем самым индивидуализируются.

Владение объектом недвижимости обычно проявляется в таких фактах, как охрана, устройство ограждений и системы допуска на объект, договоры на отопление, водоснабжение, получение электроэнергии и т.п. Доказывание владения, как правило, состоит в доказывании такого рода фактов. Владение может быть установлено выходом на место.

Естественно, владение не может доказываться выпиской из ЕГРП, которая указывает не на владение, а на право (собственности, залога и т.д.). Никакого документарного, книжного владения наш правопорядок не знает.

Акт приема-передачи имущества создает презумпцию владения тем лицом, которое в акте указывается как получатель имущества; эта презумпция может быть опровергнута иными доказательствами (но, конечно, не оспариванием акта по правилам об оспаривании сделок).

Владение может быть основано на праве, но может осуществляться и без права. Именно поэтому в определении владения подчеркивается, что оно фактическое, т.е. существует независимо от права на имущество. Владение ответчика по виндикационному иску является незаконным, т.е. господством над спорным имуществом, осуществляемым без права на это имущество.

Хотя владение правом не является (не существует такого феномена, как " право владения" ) и само по себе не обязательно основано на праве (арендатора, доверительного управляющего и т.д.) и часто является владением незаконным, оно все же предполагает тот или иной интерес во владении. Дело в том, что владение требует усилий, затрат по охране имущества, поддержанию его в пригодном состоянии и т.п., а затраты любой участник оборота несет лишь постольку, поскольку имеет интерес в имуществе.

Все сделки незаконного владельца сами по себе являются недействительными и не могут создать право на вещь получателю. В то же время если они были направлены на передачу вещи, то сделки владельца могут приводить к отказу в виндикационном иске потому, что к моменту рассмотрения иска или к моменту вынесения решения оказывается, что вещи у ответчика больше нет. Понятно, что если у ответчика нет имущества, то невозможно его истребовать.

Учитывая эти осложнения в защите, предлагается привлекать тех владельцев, которым спорное имущество передано во временное владение, т.е. в аренду, на хранение, для перевозки, на комиссию и т.д., в качестве соответчиков по виндикационному иску. Такое положение сторон предполагает, что хотя один из ответчиков, временный владелец (арендатор, хранитель и т.п.), является фактическим владельцем, другой ответчик имеет более существенный интерес в имуществе и должен иметь положение стороны в споре. Для целей установления соучастия в процессе действительность или недействительность сделок о передаче имущества во временное владение значения не имеет и никакие правила о реституции (ст. 167 ГК РФ) не применяются.

Если ответчик фактически передает имущество по сделке об отчуждении вещи и тем самым перестает быть владельцем, то, естественно, он уже не может быть ответчиком по виндикационному иску. Весьма важно, чтобы имущество было именно фактически передано, т.е. состоялась не только сделка об отчуждении имущества, но и исполнение этой сделки. В то же время недействительность сделки значения не имеет и ее оспаривание не может изменить того факта, что первоначальный ответчик перестал быть владельцем. В этом случае, как следует из Постановления, прежний ответчик занимает место третьего лица без самостоятельных требований на стороне ответчика.

Если сделка о передаче имущества оказывается мнимой и совершена без цели отчуждения, а только для того, чтобы затруднить виндикационный иск, то при доказанности этих обстоятельств, на мой взгляд, возможно соучастие сторон мнимой сделки на стороне ответчика.

Необходимо отметить, что возможна утрата владения и вовсе без сделки, фактически это, скорее, возможно с движимыми вещами (угон автомашины, потеря груза и т.д.), объекты недвижимости все же обычно передаются по сделкам.

Во всяком случае утрата владения, конечно, влечет отказ в виндикационном иске.

Те же последствия влечет гибель вещи или утрата вещью идентичности.

Комментарий к пункту 33

Утрата владения - как случайная, так и намеренная - сама по себе влечет отказ в виндикационном иске. Постановление предлагает ряд возможных мер, направленных на предотвращение такой ситуации. Среди них наряду с такими известными мерами, как арест и запрет на изменение записи в ЕГРП о праве на спорный объект, содержится также передача имущества на хранение третьему лицу.

Дело в том, что сам по себе арест, т.е. запрет заключать сделки по поводу спорного имущества, не является надежным средством обеспечения виндикационного иска. Как уже говорилось, сделки незаконного владельца, ответчика по этому иску, сами по себе недействительны, поэтому арест может оказаться попросту тщетным.

Скорее, следует исходить из того, что арест адресован третьим лицам и предупреждает их о спорности объекта. Понятно, что такое действие арест получает после того, как он заносится в ЕГРП. То же самое можно сказать и о запрете на совершение регистрационных записей о праве.

С практической точки зрения после того, как арест становится публичным, совершение сделки со спорным объектом, с большой долей вероятности, будет указывать на мнимость этой сделки. Однако доказывание мнимости все же лежит на истце.

Как уже говорилось в комментарии к п. 32 Постановления, если мнимость сделки по отчуждению спорного имущества будет доказана, стороны этой сделки должны участвовать в споре как соответчики.

Учитывая, что арест не обеспечивает передачи владения вещью иному лицу, более эффективным, хотя и более сложным и дорогостоящим, способом является передача объекта на хранение другому лицу. Передача должна произойти на самом деле, а не только на бумаге, путем составления одного лишь акта приема-передачи, иначе ответчик сохранит фактическую возможность передачи имущества третьему лицу.

Повторю, что владение - это не право, а фактическая позиция, поэтому то, что у такого третьего лица не возникнет никакого права на вещь, и то, что оно будет считаться нарушителем ареста, не может помешать главному - смене владельца. А смена владельца будет означать утрату владения ответчиком и тем самым - отказ в виндикационном иске.

Комментарий к пункту 34

⇐ Предыдущая 1 2 3 456 7 8 9 10 Следующая ⇒