Комментарий к пунктам 18, 19, 20, 21

В п. 18 - 21 Постановления обсуждаются различные процессуальные аспекты возникновения права собственности по давности.

Следует обратить внимание на то, что принадлежность имущества, приобретаемого по давности, иному лицу на праве собственности никак не исключает приобретения по давности. Напротив, скорее, следует исходить из предположения, что собственник такого имущества имеется и процесс признания права собственности по давности должен охватывать также меры по установлению такого собственника.

Но может оказаться, что собственника и нет, в том числе нет регистрации права собственности на объект за каким-либо лицом.

Владелец, претендующий на приобретение имущества по давности, не обязан доказывать наличие или отсутствие собственника в качестве необходимого условия приобретения права собственности.

Споры, связанные с самовольной постройкой

Комментарий к пункту 22

В Постановлении весьма обстоятельно рассматриваются вопросы самовольного строительства. Отчасти это объясняется недостаточно детальным законодательным регулированием, несмотря на то что в ст. 222 ГК РФ уже вносились изменения.

Нужно также учесть, что, по существу, нормой ст. 222 ГК РФ регулируются три различных комплекса отношений: во-первых, это административные отношения, связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением градостроительных и иных норм публичного права; во-вторых, это отношения, связанные с совершением частного деликта - занятием чужого земельного участка; в-третьих, это отношения, ведущие, с одной стороны, к возникновению права собственности на объект строительства, а с другой - к компенсациям и возмещениям. Эта сложность нормы влечет различные практические сложности. Постановление предлагает ряд путей для разрешения трудных вопросов.

В п. 22 Постановления очерчивается круг лиц, имеющих право на иск о сносе самовольной постройки. Выделяется, во-первых, иск, основанный на нарушении частного права, - это иск собственника, обладателя иного права на земельный участок, в том числе и не вещного права (речь идет прежде всего об арендаторе). Можно предположить и право, не связанное с владением. Скажем, залогодержатель земельного участка вправе, как представляется, требовать сноса самовольного строения, появившегося на участке, поскольку оно само по себе затрудняет или даже препятствует продаже участка в порядке реализации залога. Не исключен и интерес, например, если самовольная постройка мешает проведению коммуникаций.

Во-вторых, это иск в защиту публичного интереса.

Такой иск могут предъявлять прокурор и органы, уполномоченные федеральным законом выступать в защиту публичных интересов.

В п. 22 Постановления затронут важнейший вопрос о применимости исковой давности к требованиям о сносе.

Вообще говоря, публичный деликт предполагает достаточно оперативную реакцию на нарушение. Скажем, самовольная порубка леса или разрушение дамбы никак не предполагают вечного срока для пресечения нарушений. Основания бессрочной возможности применения такой меры, как снос самовольной постройки в публичном интересе, не вполне очевидны. Известные конфликты, имевшие большой общественный резонанс, подтверждают, что трудно согласиться с таким положением, когда публичные органы спустя десятилетия после нарушения предъявляют требования о сносе самовольных построек.

В п. 22 говорится, что требования о сносе постройки, угрожающей жизни и здоровью граждан, не ограничены сроком исковой давности.

Стало быть, если требование о сносе самовольной постройки не может быть обосновано угрозой жизни и здоровью граждан, оно должно подчиняться общим правилам исчисления сроков исковой давности (ст. 196, 208 ГК РФ). Сюда относятся и иски в защиту частных прав. Не исключено, впрочем, что одним из оснований такого иска может быть угроза жизни и здоровью людей, исходящая от самовольного строения. Но едва ли такая угроза будет единственным основанием иска - ведь тогда речь должна идти не о защите частного права, а об иске в публичном интересе.

Комментарий к пункту 23

Понятно, что не всякое строение, не имеющее собственника, является самовольной постройкой. Но верно и обратное утверждение - не всякое строение, зарегистрированное за кем-либо на праве собственности, не является самовольно выстроенным.

После регистрации права собственности может обнаружиться, что при строительстве были настолько существенно нарушены градостроительные правила, что строение следует признать самовольно выстроенным; может также обнаружиться, что участок, на котором находится строение, был захвачен или иным образом самовольно занят.

В то же время едва ли можно говорить о самовольной постройке тогда, когда первоначально изданный в установленном порядке акт о выделении земельного участка или о разрешении строительства впоследствии отменяется.

В отличие от случая самоуправного занятия участка не может считаться самовольным и строительство, осуществленное на земельном участке, приобретенном застройщиком по сделке, которая впоследствии признана судом недействительной. В этом случае другая сторона сделки имеет право требовать возврата всего полученного по недействительной сделке каждой из сторон (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Если земельный участок оказался уже у третьего лица, то защита осуществляется иском об истребовании участка из чужого незаконного владения (ст. 301, 302 ГК РФ). Обсуждая вопрос о том, возможен ли возврат участка в рамках требования, заявленного на основании п. 2 ст. 167 или ст. 301 ГК РФ, суд выясняет, не утратил ли участок идентичность в связи с возведением на нем строения, насколько существенно изменился участок в результате строительства. Вместе с тем, повторюсь, нет оснований считать строение самовольным и требовать от застройщика сноса строения, если оно возведено в установленном порядке на земельном участке, полученном на основании недействительной сделки.

В Постановлении говорится, что к лицу, зарегистрированному как собственник строения, по основаниям ст. 222 ГК РФ может быть заявлено лишь требование о сносе такого строения. Недопустимо заявлять требование только о признании строения самовольным, без требования о сносе, причем не только в том случае, когда ответчик значится собственником строения. В этом отношении следует обратить внимание на то, что суждение о признании строения самовольным суд излагает в мотивировочной части решения. В резолютивной части такое утверждение не может иметь места, так как само по себе оно не является способом защиты права.

Комментарий к пункту 24

Самовольная постройка подставляет определенную, нередко весьма значительную хозяйственную ценность. По ее поводу возникают различные имущественные, договорные отношения (хотя, как правило, сделки относительно самовольной постройки являются недействительными). Это заставляет выделить среди тех, кто так или иначе пользуется постройкой, то лицо, которое имеет в ней наибольший интерес и должно выступать в качестве ответчика.

Обычно таким лицом является застройщик, т.е. тот, кто своими силами или с помощью подрядчика осуществляет строительство. Для выявления застройщика может быть использован критерий, содержащийся в п. 1 ст. 218 ГК РФ: застройщиком является то лицо, которое возводит объект для себя. Понятно, что подрядчик строит не для себя, а для заказчика.

Постановление не ограничивается только определением застройщика как того лица, для которого был выстроен объект. Не менее важно квалифицировать и иных владельцев строения. Очевидно, что это фактические, незаконные владельцы. Однако такая их квалификация недостаточна. Поскольку фактический владелец не имеет права собственности и иного права на самовольное строение, его отношение к объекту может быть описано через интерес. В этом смысле можно говорить о фактическом владельце, относящемся к объекту как к собственному.

Поскольку это качество присуще владельцу для давности (ст. 234 ГК РФ), Постановление указывает иной, хотя по сути и сходный, критерий - владельцем самовольной постройки, отвечающим по иску о сносе, является тот владелец, который был бы собственником исходя из заключенных им сделок или иных фактов, создающих в силу закона право собственности, если бы объект не являлся самовольным строением.

Правила п. 24 увязываются с содержанием п. 23 Постановления таким образом, что регистрация права собственности на самовольное строение, которая сама по себе, как говорится в п. 23, не препятствует спору о сносе, создает в любом случае основания для участия в деле в качестве ответчика лица, чье право собственности на строение зарегистрировано, наряду с владельцем, который относится к объекту как к собственному. Вероятно, имеет смысл напомнить, что владение - это исключительная позиция и двух владельцев (если не обсуждать совладения в силу общей собственности) быть не может. Поэтому речь идет именно о такой ситуации, когда одно лицо владеет самовольной постройкой в качестве собственника, а другое - не владеет, но значится собственником строения. Между этими лицами, видимо, не исключен частный спор о строении, однако в рамках дела о сносе он не может рассматриваться.

Постановление упоминает один из возможных исков, возникающих в силу принятого решения о сносе самовольной постройки. Если ответчик приобрел постройку, которая оказалась самовольной, а затем было принято решение о ее сносе, то он получает иск о взыскании убытков к застройщику (которого следует определять таким образом, как об этом говорилось выше, в комментарии к п. 24 Постановления). При этом, как представляется, не существенно, была приобретена постройка от застройщика либо от третьего лица. Не может быть отказано в этом требовании и на том основании, что приобретатель самовольной постройки, совершив недействительную сделку (а сделка о приобретении самовольной постройки, конечно, является ничтожной), должен защищаться только иском о применении последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ). Приобретатель вправе, стало быть, наряду с защитой или помимо защиты в рамках ст. 167 ГК РФ заявить требование о взыскании убытков к застройщику.

Данный иск должен, видимо, регулироваться нормами о деликтной ответственности. Вина застройщика, на мой взгляд, состоит в совершении тех нарушений, которые привели к самовольному строительству. Иных виновных действий (бездействия), направленных против имущественных интересов потерпевшего, в рамках этого иска доказывать, пожалуй, не нужно.

Комментарий к пункту 25

Постановление детализирует порядок приобретения права собственности на самовольную постройку по суду. Допускаемый ст. 222 ГК РФ несудебный порядок установления права собственности на самовольную постройку Постановлением, естественно, не охватывается.

Приобретение права собственности на самовольную постройку - это первоначальный способ приобретения права собственности (п. 1 ст. 218 ГК РФ), что само по себе не исключает имущественных требований, возникших у третьих лиц в связи с прекращением прав на постройку (см. комментарий к п. 24 Постановления).

Обязательным условием приобретения права собственности на самовольную постройку является принадлежность земельного участка истцу на том праве, которое указано в ст. 222 ГК РФ (в настоящее время это право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования).

Постановление разграничивает случаи нарушения прав на землю и случаи нарушения публичных норм о строительстве. Хотя в обоих случаях налицо самовольное строительство, в первом случае спор разворачивается между обладателем права на земельный участок и застройщиком. Спор носит характер частный и имущественный. Следует обсудить применение срока исковой давности в этом случае.

Очевидно, что спор о признании права собственности не имеет природы негаторного иска. Вместе с тем этот спор так или иначе сопряжен со спором о владении земельным участком, на котором находится самовольно возведенное строение. Видимо, было бы правильным связать судьбу требования о признании права собственности на самовольное строение с владением земельным участком. Если истец фактически владеет участком либо заявил иск об истребовании участка из незаконного владения самовольного застройщика, то иску о признании права собственности на строение не может быть противопоставлено возражение о пропуске срока исковой давности; если же истец лишен юридической возможности вернуть себе владение участком, то ответчик, как представляется, вправе выдвигать возражения, основанные на пропуске срока исковой давности.

Во втором случае спор разворачивается между застройщиком, которому принадлежит земельный участок, и соответствующим органом местного самоуправления, за которым закреплена компетенция в сфере управления строительством. Спор носит публичный характер и состоит в выяснении вопроса, получены ли застройщиком разрешения на строительство.

Видимо, нельзя исключить того, что компетентный орган заявит в свою очередь иск о сносе спорного самовольного строения. В рамках этого иска, в частности, может быть обоснован факт угрозы жизни и здоровью граждан, исходящий от самовольной постройки.

В Постановлении обращается внимание на то, что признание права собственности на самовольную постройку не исключает последующего спора о праве собственности на ту же постройку по иным основаниям (например, из отношений общей собственности, в том числе собственности супругов, из договора простого товарищества, из наследства и т.д.).

Комментарий к пункту 26

Положения п. 25 Постановления развиваются в п. 26, описывающем вопросы, подлежащие разрешению при рассмотрении судом иска о признании права собственности на самовольное строение.

Новым положением можно считать отход от формального критерия при установлении факта получения разрешения на строительство. Суд должен оценить добросовестность застройщика - обращался ли он за получением разрешения или иного акта, является ли причиной отказа или отсутствия разрешения на строительство небрежность застройщика либо, напротив, налицо волокита или иные злоупотребления уполномоченных органов.

Постановление предписывает обязательно выяснять, не угрожает ли постройка жизни и здоровью граждан, а также не нарушает ли она охраняемые законом интересы других лиц.

Комментарий к пункту 27

⇐ Предыдущая 1 2 345 6 7 8 9 10 Следующая ⇒