Комментарий к пунктам 66, 67, 68

⇐ ПредыдущаяСтр 12 из 12

Одновременно с получением в собственность помещения в многоквартирном доме возникает и право общей собственности на общее имущество дома - несущие конструкции, механическое электрическое и иное оборудование и др. Это право имеет ряд отличий от режима общей собственности, установленного гл. 16 ГК РФ: такое право не может быть передано отдельно от помещения (а помещение не может быть передано отдельно от права на общее имущество), оно не создает преимущественного права покупки, права на раздел (выдел) и др.

В основном то, что описано в законе (ст. 36 ЖК РФ) как общее имущество, не имеет качеств объектов права, вещей (ст. 128 ГК РФ). Поэтому для возникновения права на это имущество не требуется какого-либо оформления, регистрации и подобных действий с этим имуществом, достаточно юридически корректно оформленного существования самого многоквартирного дома.

Однако в составе общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, имеются такие объекты, как земельные участки, которые являются объектами права - недвижимыми вещами. При этом право собственности на земельный участок возникает, естественно, после того, как возникает сам земельный участок. А создание (формирование) земельного участка связано с осуществлением ряда достаточно сложных актов, завершающихся внесением сведений об участке в государственный кадастр недвижимости.

Соответственно в момент возникновения права собственности на помещение в многоквартирном доме право на земельный участок возникает лишь тогда, когда этот участок уже существует. Между тем процесс приведения в порядок, оформления прав на городские земли только начат и нередко тормозится по разным причинам.

В процессе принятия ЖК РФ законодатель значительно упростил получение в собственность земельных участков под многоквартирными домами, тем не менее трудности и конфликты возникают. На их устранение направлены разъяснения, данные в п. 66 - 68 Постановления.

Постановление вводит режим законного владения земельным участком, подлежащим передаче в общую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме. Тем самым они приобретают право на предъявление исков, предоставляемых законом в защиту права собственности. Среди этих исков важнейшим является негаторный иск (ст. 304 ГК РФ), но возможны и иные иски, в частности иски об установлении (изменении) границ участков, требования в рамках споров из административных и иных публичных правоотношений и т.д.

Если истец действует по поручению собственников всех помещений, то они, как представляется, лишаются права на повторное обращение с тождественным иском.

Поручение выступить от имени других собственников помещений не требует обязательной выдачи доверенности (это технически не всегда и возможно) или доверенностей, достаточно протокола общего собрания.

Но соответствующий иск может подать любой из собственников помещений; иск может быть и групповым, т.е. истцами могут быть не все собственники помещений. В этом случае сохраняется возможность предъявления тождественных требований иными лицами, ранее не участвовавшими в деле.

Приложение

Реконструкция памятника культуры. Вопросы собственности

Считается само собой понятным, что памятник культуры - особый объект права, отличный от вещей вообще. Это, пожалуй, верно, пока мы остаемся в сфере только юридической и даже, более формально, в сфере позитивного права. Но если хотя бы немного выйти за пределы юридического, можно обнаружить некоторые истины, которые заставляют иначе взглянуть на проблему.

Размышляя над тем, что такое собственность, вынужден заметить, что в ней отражаются черты личности собственника и что сам собственник испытывает воздействие своего вещного окружения, которое совершенно необходимо для становления и развития человека. В этом смысле неповторимость, уникальность - это свойство вообще любой вещи, ставшей объектом права собственности < 1>. Вещь как объект права собственности не может быть скопирована; копия - это другая вещь.

--------------------------------

< 1> Подробнее см.: Скловский К. Собственность в гражданском праве. 4-е изд. М., 2008. С. 148 - 177.

Чем же тогда отличается от обычного объекта недвижимости < 1> объект культурного наследия (памятник истории и культуры) (далее - памятник культуры), если главное свойство памятника - его подлинность, качество " свидетельства эпох и цивилизаций"?

--------------------------------

< 1> В дальнейшем речь пойдет только о сфере недвижимости, поскольку именно эти проблемы представляются сегодня наиболее сложными. Тем не менее ряд высказанных в дальнейшем суждений может быть распространен и на движимые вещи.

Действительно, такие указанные в Федеральном законе от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ " Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия) признаки памятника культуры, как возникновение в результате исторических событий, его ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры, - это не свойства памятника, а те области, в которых формируются ценности. Ведь любое свойство - это качество вещи, оно есть или нет, тогда как ценность - количество, она меньше или больше. Есть здесь, впрочем, и скрытое негативное указание на то, что ценности, возникающие в сфере товарных отношений, точнее - стоимость, не присущи памятнику культуры. Можно сказать, что стоимость не позволяет отличить его от прочих вещей.

В некотором смысле и в товаре (строении, созданном для продажи, раз речь идет о недвижимости) имеется ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры и т.д. Но эта ценность латентная, она возрастает по мере того, как отодвигается время и как это время становится историей. А свойство истории в том, что она уже состоялась и не может быть повторена, она неповторима и, стало быть, уникальна. Тогда и любая вещь в истории обретает качества неповторимости и подлинности. А ее значимость позволяет стать ей и свидетельством своего времени.

Итак, главные свойства памятника - подлинность и качество свидетельства эпох и цивилизаций. Свидетельство (как и доказательство) всегда уникально и подлинно. Никакая копия не может быть свидетельством, свидетельство невоспроизводимо. Свидетельство в этом смысле - подлинная вещь, которая обладает большим объемом значений, большим содержанием. Указание в ст. 3 Закона на " эпохи" настойчиво подчеркивает именно содержательный масштаб свидетельства.

Отнесение объекта недвижимости к числу памятников культуры связано с достаточно сложным оценочным процессом, требующим квалифицированного подхода. Поэтому, оставаясь в рамках юридического анализа, можно оперировать только самыми общими, качественными характеристиками объектов. В этом отношении подлинность и способность быть свидетельством эпох и цивилизаций являются, пожалуй, сходным и во всяком случае однотипным качеством уникальности и принадлежности к прошлому.

Важное свойство памятника культуры - значение его для народов, а не для отдельного человека, который живет в необходимой ему для личного развития сфере собственных подлинных и незаменимых вещей. Вещи составляют пространство памяти человека. Блаженный Августин говорил о " полях и просторных дворцах памяти" (Исповедь, кн. 10, ст. 12). А память, собственно говоря, и есть личность; ведь физически, химически, биологически человек постоянно меняется, только память всегда неизменна, оставаясь целостной и всегда той же неповторимой, неотчуждаемой, единственной, совпадая с самим человеком. Без вещей нет собственного пространства, а без своего пространства нет памяти и нет самой личности.

Не случайно в определении того, что формирует идентичность народов, указано, что это памятники (памятники культуры). Только теперь речь идет о памяти народов. Я. Ассман говорит о культурной памяти, опирающейся на культурные места - горы, дороги, даже целые города < 1>. В этом смысле памятник культуры не может быть присвоен, стать своим для отдельной, частной личности просто потому, что для нее он не является памятником, он не находится в ее памяти, а представляет собой что-то другое. Памятник культуры может быть лишь собственностью носителя этой культуры, общей памяти, т.е. определенной общности людей. В российском законодательстве это положение закреплено в ст. 50 Закона об объектах культурного наследия в виде нормы о запрете отчуждения объектов культурного наследия, отнесенных к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации, памятников и ансамблей, включенных в списки Всемирного наследия, историко-культурных заповедников и объектов археологического наследия из государственной собственности. Здесь заложена та оппозиция частной и публичной собственности на памятник культуры, которая составляет одну из практических проблем права собственности.

--------------------------------

< 1> Ассман Я. Культурная память: Письмо, память о прошлом и политическая идентичность в высоких культурах древности / Пер. с нем. М., 2004. С. 40, 63 и сл.

Вообще говоря, памятник культуры может быть объектом частной собственности, но он принципиально чужд собственнику, не допускает таких изменений, которые затрагивают его свойства памятника. В этом смысле памятник культуры не может быть полностью присвоен; с юридической точки зрения это ограниченное в публичных интересах право частной собственности. Вместе с тем презюмируется публичная собственность на памятники культуры; частная же составляет исключение как явление скорее вынужденное.

При достаточно понятных различиях между вообще объектом недвижимости и памятником культуры нельзя забывать и о том, что на них распространяются общие нормы гражданского права, поскольку не обнаруживается изъятий, проистекающих из права публичного. Как и всякие публичные нормы и тем более как нормы, ограничивающие субъективное право, такие изъятия должны быть прямо закреплены в законе, а не конструироваться путем аналогий.

Во всяком случае поскольку памятник культуры представляет собой вещь (недвижимость) и объект права собственности, отношение человека к нему подчинено всем известным нормам, регулирующим право собственности.

Среди тех общих положений ГК РФ, которые равно распространяются на любые объекты права, существуют, естественно, нормы о возникновении права собственности. Основаниями его возникновения на памятники культуры едва ли могут быть факты, влекущие первоначальное возникновение права собственности (точнее говорить об универсальном преемстве от создателя объекта, учитывая значение времени для памятника). Объяснение здесь вполне эмпирическое: наша история дала слишком мало шансов выжить потомкам и хранителям традиции, идущей от возникновения объекта. Из юридических причин можно, между прочим, указать и на такой феномен, который начинают забывать современные юристы, как отсутствие прямо выраженной конструкции первоначального приобретения собственности на вещь в советском гражданском законодательстве. В практическом смысле, обращаясь к советской эпохе, мы будем сталкиваться с актами передачи памятников культуры " на баланс" и т.п., фактами преимущественно административного характера. Немалое значение имело и фактическое владение без определенного права. Впрочем, эти вопросы находятся за рамками данного обсуждения.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом. Кажется, что эта норма в принципе непригодна для возникновения права собственности на памятник культуры. Я опускаю обсуждение вопроса об использовании исторически ценных объектов при строительстве нового объекта, например мраморных плит с античными надписями. Понятно, что вновь созданный объект не может быть памятником культуры, из каких бы вещей он ни был создан. Понятие памятника, которое дается в ст. 3 Закона об объектах культурного наследия, не позволяет допустить, что описанные в нем свойства памятника культуры могут быть созданы таким образом, ведь возникновение " в результате исторических событий" - обязательное условие отнесения объекта к числу памятников культуры.

Едва ли мы найдем иные решения и в классическом праве. Римляне хорошо понимали суть вопроса, что можно видеть хотя бы из античного анекдота про римского консула, который после штурма Коринфа и последовавшего разграбления города, известного утонченной культурой, превосходившей уровень римлян, составил целый караван из древних картин и статуй для украшения своей римской усадьбы. Перевозчика он предупредил, что если тот разобьет статуи при транспортировке, то будет обязан сделать новые.

Однако действующий Закон создает почву для применения нормы п. 1 ст. 218 ГК РФ к возникновению права на памятник культуры. Речь идет о воссоздании или реконструкции памятника. Сами по себе эти понятия не могут не вызвать сомнений по указанным причинам. При поиске компромисса с общими представлениями о памятнике культуры приходится исходить из того, что реконструкция - это специальные работы < 1>, сохраняющие те уникальные свойства, которые создают качество памятника культуры, а изменяться будут иные качества, культурной ценности не имеющие. На этом достаточно хрупком допущении и основывается идея реконструкции памятника.

--------------------------------

< 1> Закон об объектах культурного наследия осторожно называет эти работы производственными (ст. 42 - 44). Понятно, что термин " строительство" абсолютно непригоден; построить памятник нельзя (иначе он превратится в аттракцион, как произошло с московским Царицыно). Не всегда строители, которые ведут " производственные" работы, осознают эти нюансы. С точки зрения ГК РФ различие, видимо, будет приводить к применению общих норм о подряде, а не специальных правил о строительном подряде.

Сохранность памятника сама по себе не предрешает вопроса о сохранности вещи как объекта права собственности. Замена одних материалов на другие, даже если в результате произошла полная смена материалов, из которых построен объект, не приводит к утрате объектом идентичности. Важнее сохранить назначение вещи. Вот здесь мы и обнаруживаем интересный факт: назначение вещи может быть различным - для одних это памятник культуры, а для других, скажем, место проведения приемов и развлекательных мероприятий. Может быть и просто офисное помещение. В Законе об объектах культурного наследия это обозначено как " современное использование". Любое назначение вещи не мешает ей быть объектом права собственности.

Но вот такое изменение в ходе реконструкции, которое, сохраняя, будем верить в это, все или хотя бы важнейшие свойства памятника культуры, приведет к существенным изменениям иных свойств, ставит перед нами вопрос о тождестве вещи. Если в ходе реконструкции почти уже разрушенный старинный каретный сарай стал выставочным залом, можно ли говорить, что это прежняя вещь?

Как известно, если меняются части вещи, то вещь сохраняет идентичность. Это верно, пока мы не задаемся вопросом: какая идентичность? Культурная, историческая или хозяйственная? Вспомним, что вещь - понятие не естественное, природное, а социальное. Поэтому далеко не все наличные свойства вещи (вес, плотность, цвет, химический состав и т.д.) важны для ее индивидуализации в качестве объекта права. Существенны лишь некоторые, которые обычно сначала специально создаются, а затем оцениваются другими и тем самым определяют ценность вещи. Как было отмечено ранее, весьма сомнительно, что свойства памятника можно создать специально < 1>.

--------------------------------

< 1> Интересно обсудить юридический смысл рекомендации Б. Пастернака: " Не надо создавать архивы, над рукописями трястись", - во-первых, распространив ее не только на памятники литературы, а во-вторых, проанализировать смысл деятельности собирателей и коллекционеров. Но в любом случае это не создание вещи (другой вопрос связан с таким феноменом, как коллекция, но он носит частный характер и обсуждаемого предмета прямо не затрагивает).

Между тем вещь существовала и до того, как она стала памятником, причем это та же самая вещь. Следовательно, те качества, которые сделали ее в свое время объектом права, вещью, не исчезли, они и составляют ее идентичность. Если исходить из этого, то можно сделать вывод, что реконструкция как замена частей вещи не влечет в принципе утраты ею идентичности и тем самым вещь как объект права сохраняется независимо от того, утратила ли она свойства памятника культуры. Отсюда простой, даже брутальный вывод: специально лишить объект свойств памятника, испортить его культурные качества для изменения права собственности на него невозможно.

Соответственно в любом споре о праве на памятник сначала нужно решить вопросы о том, существует ли вещь и кому она принадлежит, а затем уже, имеет ли эта вещь свойства памятника культуры.

Между тем в практике можно встретить противоположный и формальный почти до утраты чувства реальности подход. Например, спор шел о здании, внесенном в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - реестр памятников культуры). Ответчик (многолетний владелец здания) заявлял, что прежнее здание полностью разрушилось и он своими силами и за свой счет создал новый объект, на который приобрел право собственности в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ. Суд отверг это требование, сославшись на то, что до момента исключения объекта культурного наследия из реестра памятников культуры объект продолжает существовать и соответственно ст. 218 ГК РФ не подлежит применению < 1>.

--------------------------------

< 1> Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 декабря 2007 г. по делу N А60-14592/07-С4.

В другом случае было установлено, что памятник культуры полностью уничтожен, а на его месте возведен жилой дом. И тем не менее суд привел тот же аргумент: пока объект имеется в названном реестре, " объект продолжает существовать" < 1>.

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 сентября 2006 г. по делу N А19-1744/02-14-48-26-Ф02-4603/06-С2.

Чеканность этой формулировки не позволяет сомневаться в твердой уверенности суда. Возможно, такое отношение к реестру памятников культуры - проявление инерции отношения к ЕГРП.

Правопорядок основывается на том, что невозможно подвергать сомнению данные ЕГРП кроме как в форме спора о праве. Теперь нужно понять отношение спора о качествах объекта к спору о праве. Казалось бы, спор о существе объекта не является спором о праве, это вопрос доказывания, иными словами, спор о факте.

Известно, однако, что уже обозначилась необходимость именно судебного спора о природе объекта (я имею в виду споры о том, является ли объект недвижимой вещью), поскольку наличие недвижимой вещи на земельном участке существенным образом затрагивает права собственника земельного участка. Но если право нарушается, то ему должна быть дана защита, причем посредством иска < 1>.

--------------------------------

< 1> Подробнее см.: Бевзенко Р.С. Как бороться с регистрацией в качестве недвижимого имущества объектов, таковыми не являющихся? // Закон. 2008. N 6.

В то же время запись в ЕГРП подтверждает все же наличие права, а не вещи. Наличие объекта предполагается только на основании того, что права без объекта не бывает. Тем самым доказывание гибели объекта означает заявление об отсутствии вещного права: ведь вещное право существует, пока существует вещь. И тогда ссылка на то, что вещь утратила идентичность, приводит к спору о праве.

В этом смысле заявление суда о том, что вещь существует, пока она не исключена из реестра, верно лишь в том смысле, что суд не может вынести решение о существовании вещи вне спора о праве. Однако это суждение (не подтверждающее, впрочем, правильности убеждения в том, что нахождение в реестре первично для бытия вещи) верно лишь для споров о правах на недвижимые вещи.

Тем более сомнительно упомянутое убеждение, даже уверенность, когда речь идет о реестре памятников культуры. Ведь реестр памятников культуры не является формой признания или закрепления прав на объекты недвижимости уже хотя бы потому, что все права на любые объекты должны указываться только в одном реестре.

Статья 15 Закона об объектах культурного наследия прямо говорит об информационном значении реестра памятников культуры (хотя для совершения сделки необходим паспорт объекта (ст. 21 Закона); паспорт и тем более реестр не относятся к основаниям права). Реестр не является способом закрепления прав. Соответственно в споре о правах на памятник культуры реестр - лишь одно из доказательств. Его доказательственное значение состоит в том, что, пока в реестре имеется соответствующая запись, предполагается качество объекта как памятника культуры.

Значит, в принципе возможен спор о принадлежности объекта к числу памятников культуры, поскольку принадлежность памятника культуры существенным образом затрагивает права собственника, создавая для него различные обременения и ограничения. И нахождение объекта в реестре памятников культуры не освобождает суд от разрешения спора по существу.

Не вдаваясь далее в эту проблему, замечу лишь, что до сих пор остаются не вполне ясными природа и форма этого спора, как не вполне ясна и природа спора о том, является ли то или иное строение недвижимой вещью.

Если ведется спор о принадлежности памятника культуры, то нахождение его в реестре памятников культуры создает, как было отмечено, презумпцию того, что спорный объект имеет качества памятника культуры. Эта презумпция может быть опровергнута, как и любая иная. Вероятно, в данном случае можно говорить о специальных (допустимых) доказательствах, но пока перед нами стоит иной вопрос: каково значение заявления, во-первых, о создании новой вещи взамен старой и, во-вторых, о реконструкции старой вещи?

Сохранение качеств памятника в первом случае возможно постольку, поскольку речь идет о его воссоздании. Это достаточно формализованная процедура, включающая акты публичных органов (ст. 47 Закона об объектах культурного наследия). Вообще говоря, из ст. 40 Закона видно, что воссоздание не является способом сохранения памятника культуры, хотя в судебной практике можно встретить противоположные суждения < 1>.

--------------------------------

< 1> См.: решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24 июля 2007 г. по делу N А47-2966/2007-2ГК. Дело рассматривалось в порядке особого производства при отсутствии спора о праве. Публичный собственник за счет средств областного бюджета фактически заново выстроил разрушенное временем и пожаром здание, ранее признанное памятником культуры. Из обстоятельств дела не усматривается соблюдение порядка, предусмотренного ст. 47 Закона. Впрочем, и строительные работы начались, насколько можно судить, до вступления Закона в силу.

Чаще предметом спора становятся работы, которые можно квалифицировать как приспособление памятника культуры для современного использования, что рассматривается как один из способов сохранения памятника культуры (ст. 44 Закона).

Спор о праве собственности на объект, признанный памятником культуры в связи с проведенными работами, в любом случае включает решение двух вопросов: о тождестве объекта и о его принадлежности. Оба вопроса, вообще говоря, решаются на почве гражданского права. Первый сводится к тому, восстановлен ли объект путем замены старых материалов и конструкций новыми. Если так, то объект тот же. Наличие в Законе понятий реставрации, воссоздания памятника культуры обычно избавляет суд от трудного вопроса, сохранена ли при этом уникальность памятника (и соответственно - памятник ли это).

Однако если тождество вещи утрачено по общим понятиям гражданского права (вместо корабля Тесей построил магазин), то памятника культуры уж точно нет. Реестр описывает совсем другой объект. Понятно, что ссылки на реестр памятников культуры могут иметь в этом случае лишь доказательственное значение, которое невелико, если бесспорно установлен факт строительства иного объекта, чем тот, который описан в реестре памятников культуры.

Стихийное строительство на том же месте, вообще говоря, ставит вопрос о деликте. Но если этот вопрос не возник и признаков самовольного строительства нет, то и памятника культуры, конечно, не будет, а вопрос о собственности решается по общим основаниям.

Если же объект тот же самый, то открытым остается вопрос об основаниях работ: отчуждал собственник объект на условиях его восстановления или нет?

Реконструкция предполагает сохранение вещи. Тем самым вводится презумпция, что реконструкция сама по себе не влечет утраты права собственности, поскольку ее нельзя отождествить с первоначальным созданием вещи. Именно эта презумпция служит определенным препятствием для привлечения инвестиций. Вложение средств в реконструкцию памятника культуры, если оно не является актом благотворительности, наталкивается на тот факт, что как бы велики ни были затраты, никакого права на объект инвестор не получит. Для преодоления такого барьера и возник инвестиционный контракт или контракт о реконструкции памятника культуры с условием предоставления инвестору прав на реконструированный объект. Данные права могут колебаться от собственности до аренды.

Природа контракта не совсем очевидна. Это, конечно, не договор купли-продажи или иной договор, указанный в п. 2 ст. 218 ГК РФ. Здесь нет продажи ни за деньги, ни за инвестиции (тем более что купля-продажа - это только продажа за деньги). Едва ли этот договор будет договором простого товарищества: публичный собственник < 1> ничего не вносит в реконструкцию; то, что он дозволяет вести работы на объекте, вкладом не является.

--------------------------------

< 1> В принципе анализ не меняется, если речь идет о частном собственнике, скажем, об общественной организации или даже о физическом лице.

То, что юридический результат реконструкции может быть различным - и вещным правом на объект, и обязательственным (причем не всегда обязательство будет состоять в пользовании этим объектом), позволяет предположить, что речь идет о непоименованном контракте.

Отдельного разговора заслуживает вопрос об объекте реконструкции. Он не всегда совпадает с памятником культуры. Согласно Закону об объектах культурного наследия памятником может быть строение, здание (не будем обсуждать ландшафт, парки и подобные внешние принадлежности здания). Часть здания вообще вещью не является, как не может быть вещью часть вещи (не забудем, что, говоря о вещах, мы находимся только в юридической сфере). Впрочем, среди памятников культуры значится такой, как мемориальная квартира. Это понятие корреспондирует с понятием помещения.

Помещение - само по себе не вещь, и уж точно не вещь недвижимая, поскольку с землей не связано. Если и считать его вещью, то вещь эта фиктивная.

Эти предварительные суждения нужны для осознания того факта, что нормы о помещении, содержащиеся в законах (прежде всего в законах о жилье), не могут толковаться расширительно; эти нормы остаются специальными. Соответственно среди памятников культуры нет помещений, поскольку Закон их не упоминает < 1>. Жилые помещения, однако, могут находиться в строении, являющемся памятником культуры. Но могут в нем оказаться и помещения нежилые, причем они, как и жилые помещения, будут объектами, отличными от памятника культуры.

--------------------------------

< 1> При рассмотрении конкретного спора истец ссылался на то, что является собственником здания как памятника культуры. Суд иск удовлетворил и признал за истцом право собственности на некоторые помещения в здании, обозначенные в решении номерами, с указанием общей площади. Между тем помещения не могут быть памятником культуры, и поэтому решение суда представляется сомнительным.

Понимая, что помещение - вещь фиктивная, не следует идти по ожидаемому, но на самом деле неверному пути отыскивания у помещения уникальных признаков, необходимых для памятника культуры, которые следует сохранить в ходе реконструкции. Памятником остается строение или иной равнозначный объект. А реконструкция должна проходить так, чтобы сохранить уникальность свойств именно здания, строения и т.д. Помещение - это иной объект, созданный договором о реконструкции, имеющий иные признаки. Хотя условие создания этого объекта - сохранение тех свойств памятника культуры, которые собственник памятника потребовал сохранить. Итак, у реконструированного помещения не может быть свойств памятника культуры. А до реконструкции помещение, как правило, и не существует в виде объекта права.

Исключение - мемориальная квартира. Не вижу нужды обсуждать ее соотношение с помещением. Можно, видимо, исходить из того, что мемориальная квартира создана правопорядком прошлого в том виде, как она тогда понималась, т.е. в виде арендованной или занимаемой по сходным основаниям части здания, строения < 1>. Главное здесь - планировка. Важно знать, что историческая персона жила именно в этой комнате, смотрела в это окно. Если из петербургской квартиры И. Бродского сделать не полторы комнаты, как ее называли великий жилец и его друзья, а одну или две, то как памятник культуры она исчезнет.

--------------------------------

< 1> Аренда как отношение обязательственное, а не вещное, вовсе не требует совпадения предмета аренды с вещью вопреки ригоризму действующего (но не прошлого) законодательства. Думаю, что со временем этот ригоризм будет смягчен; во всяком случае, он противоречит жизненным нуждам.

Впрочем, насколько можно судить, споры о мемориальных квартирах не занимают существенного места среди споров о реконструкции памятников.

Возвращаясь к реконструированным помещениям, мы сталкиваемся с рядом трудных вопросов, часть которых затронута ранее. Наиболее сложные связаны с признанием недействительным инвестиционного контракта о создании помещения в здании, являющемся памятником культуры.

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ каждая из сторон возвращает другой все полученное по сделке. Можно ли считать полученным по сделке то, что создается самой сделкой? Реституция создает обязанность вернуть ту вещь, которая уже была до сделки и которая потом передана во исполнение сделки.

Применительно к работам в ст. 167 ГК РФ прямо сказано, что их результат вернуть нельзя < 1>.

--------------------------------

< 1> Интересно, что, если в результате совместной деятельности товарищей была создана новая вещь, она не может быть возвращена никому по правилам п. 2 ст. 167 ГК РФ. Кстати, здесь невозможно и указать то лицо, которому она могла бы быть возвращена. Ведь из ст. 167 вытекает право только на возврат переданного, т.е. требовать вещь может только тот, кто ее передавал во исполнение сделки. Понятно, что в этом случае и аннулирование права общей собственности на созданную вещь недопустимо. Во-первых, из ст. 167 ГК РФ ни в каком случае не вытекает аннулирование права собственности (поскольку вопрос требует дополнительных разъяснений, оставим здесь лишь вывод, тем более что он достаточно ясен). Во-вторых, если бы такое аннулирование и состоялось, оно не могло бы служить ни защитой права или интереса любого из участников сделки, ни защитой гражданского оборота в целом, поскольку наличие вещи без права на нее влечет выпадение ее из оборота.

Впрочем, вопрос о реституции при недействительности простого товарищества выходит за рамки нашей темы.

Если инвестиционный контракт признан недействительным, то выплачивается компенсация в размере стоимости работ. Как можно обосновать интерес в применении такого рода реституции?

Нет смысла, видимо, обсуждать случаи нарушения условий реконструкции (вплоть до отказа от ее проведения) по той очевидной причине, что реконструкции в том виде, как ее требует Закон, тогда попросту нет. Но здесь более уместно говорить о расторжении договора, чем о признании его недействительным.

Если инвестиционный контракт, как обычно бывает, предусматривал передачу в собственность инвестору помещений в памятнике культуры на условиях его реконструкции, то в чем состоит интерес истца, требующего вернуть ему переданное по недействительной сделке имущество?

Если реконструкция еще не начата, то проблемы, видимо, нет: ведение работ утрачивает основание и возврат объекта может быть как-то обоснован. Хотя вполне уместно обсуждение судом вопросов о последствиях для объекта прекращения процесса реконструкции, о наличии неотложной нужды в реконструкции и т.д.

Если же реконструкция завершена, то возврат сторон в первоначальное положение в принципе уже невозможен. Нет помещения в прежнем виде, его приведение в прежний вид, очевидно, лишено оснований и не отвечает публичному интересу, поскольку реконструкция осуществлялась в публичном интересе (это предположение основано на той публичной процедуре, которая необходима для разрешения работ по реконструкции памятника культуры).

Но еще менее отвечает публичному интересу возложение на собственника обязательства по выплате компенсации инвестору: ведь инвестиционный контракт потому и заключается, что нет средств (обычно бюджетных) на реконструкцию памятника. Скорее всего, выплата компенсации должна осуществляться субсидиарно по правилам о неосновательном обогащении (ст. 1102, 1103 ГК РФ), а не по ст. 167 ГК РФ. Ведь работы инвестора не являются в точном смысле исполнением договора кредитору - собственнику памятника культуры. Хотя эта разница на практике может быть и не замечена.

Получается, что интереса в применении последствий недействительности договора о реконструкции памятника культуры не существует или его весьма сложно доказать. Этим, как представляется, договор о реконструкции памятника отличается от той торговой сделки обмена вещи на деньги, которая имеется в виду в ст. 167 ГК РФ. Кстати, во многих случаях, когда возбуждаются дела о признании недействительными договоров на реконструкцию памятников культуры, именно меновая, т.е. частная, а не публичная ценность памятника выходит на первый план. Он обычно рассматривается как место размещения того или иного учреждения, как средство для деятельности, никак не связанной с культурным значением объекта. Иными словами, его уникальные качества памятника интереса для истца не представляют.

Между тем применение последствий недействительности договора, заключенного в публичном интересе, не может быть свободно от следования этому публичному интересу. Публичный интерес состоит в том, чтобы памятник был сохранен, а не в защите права собственности публичного юридического лица - как собственник это юридическое лицо действует все же как лицо частное. Если его право собственности чем-то и отличается от права собственности иных юридических и физических лиц, то только большими ограничениями и меньшей свободой. Иными словами, нет оснований давать ему более широкую защиту в спорах о собственности, как бы ни складывалась (а скорее, искажалась) текущая практика.

Эти соображения приводят к выводу о возможности отказать в иске о применении последствий недействительности договора о реконструкции памятника культуры, если истец не докажет, что выселение инвестора и выплата ему бюджетных средств отвечают публичному интересу, в том числе интересу восстановления и сохранения памятника культуры.

В текущей практике приходится сталкиваться с конфликтом между разными носителями публичной собственности - федеральными, региональными, муниципальными органами. Нельзя в принципе исключить участие в конфликте и частного собственника. Имеется в виду случай, когда после заключения и исполнения инвестиционного контракта публичный собственник ссылается на то, что работы производились без его согласия и потому сделка является ничтожной, так как нарушено искл<

⇐ Предыдущая 3 4 5 6 7 8 9 10 1112