Институт права преимущественной покупки является традиционным в нашем праве и не вызывает особых трудностей в применении.

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 12Следующая ⇒

Иногда, впрочем, еще встречаются решения, в которых нарушения права преимущественной покупки рассматриваются судами как основание для признания сделки недействительной. Но таких решений все меньше. Помещенное в п. 14 разъяснение о недопустимости признавать недействительной сделку, нарушающую право преимущественной покупки, воспроизводит ранее сформулированное в п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8.

Более сложным является вопрос о природе срока, предусмотренного п. 3 ст. 250 ГК РФ.

История отечественного законодательства в последнее столетие позволяет заметить, что действие права преимущественной покупки в сфере общей собственности постепенно ослаблялось. Это, в частности, проявилось в том, что срок предъявления требования о переводе прав и обязанностей по сделке (а ранее допускалось и оспаривание сделки), который сначала имел природу давностного срока, стал рассматриваться затем как пресекательный.

Такое разъяснение содержалось в п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8. В то же время в практике судов общей юрисдикции сохранялась прежняя оценка этого срока как давностного, подлежащего восстановлению и исчисляемого с момента, когда истцу стало известно или должно было стать известно о нарушении права.

Совместная работа ВС и ВАС РФ над Постановлением потребовала определенных компромиссов в этом вопросе. В результате срок предложено исчислять не с момента совершения сделки, которой нарушено право преимущественной покупки, как это было в п. 20 Постановления N 8, а с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении права.

В то же время восстановление срока возможно только для граждан, что вытекает из нормы ст. 205 ГК РФ.

Конечно, такое понимание срока позволяет отнести его к давностному сроку.

Известно, что практически действие механизма права преимущественной покупки обычно состоит не в переводе на истца прав и обязанностей покупателя, как буквально сказано в законе, а в получении им права собственности, которое уже получил покупатель. Иными словами, налицо выкуп. В Постановлении, по существу, поддержана эта практика, поскольку говорится о том, что решение суда об удовлетворении иска, предъявленного в защиту права преимущественной покупки, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Это значит, что решение суда служит основанием для отобрания права собственности у покупателя и передачи этого права истцу.

Поскольку речь идет о праве общей собственности, то перед судом не стоит вопрос о передаче владения: право на долю в общей собственности в форме выкупа его по суду переходит в порядке ст. 251 ГК РФ в момент внесения записи в ЕГРП.

Споры, связанные с применением правил о приобретательной давности

Комментарий к пункту 15

Институт приобретательной давности является важнейшим механизмом, направленным на восстановление системных связей между нормами о приобретении права собственности и нормами о защите права собственности, которые в гражданском обороте неизбежно влекут частные противоречия и несовпадения.

Прежде всего нужно сказать, что ограничение виндикации, состоящее в защите добросовестного приобретателя, само по себе приводит к тому, что возникает фигура добросовестного приобретателя имущества, который, являясь незаконным владельцем (это уже было показано в комментарии к п. 13 Постановления), защищен от иска собственника об изъятии вещи, но сам собственником не становится.

Для введения вещи, находящейся в незаконном владении, в оборот и создан прежде всего механизм приобретения по давности, который не случайно увязан с добросовестностью владельца.

Следует снова заметить, что добросовестность приобретения возможна исключительно в силу недействительной сделки; поэтому добросовестный владелец - это тот, кто приобрел вещь по недействительной сделке, но не знал и не мог знать, что отчуждатель не имеет права на отчуждение.

Об этом говорится в п. 15 Постановления.

Может ли добросовестность возникнуть не из сделки, которая отнесена законом к производным способам приобретения права собственности (п. 2 ст. 218 ГК РФ), а из акта первоначального приобретения права собственности, например из создания вещи для себя (строительства) (п. 1 ст. 218 ГК РФ)?

На этот вопрос приходится давать отрицательный ответ.

Так, нарушение правил в процессе строительства исключает добросовестность в смысле ст. 234 ГК РФ, т.е. в смысле извинительного заблуждения об отсутствии права на вещь. В то же время вынужденное нарушение порядка строительства, вызванное незаконными действиями (в том числе бездействием) органов государственного управления, может быть учтено судом при рассмотрении спора о признании права собственности на самовольное строение в пользу самовольного застройщика. Однако способ приобретения права собственности на самовольную постройку, предусмотренный ст. 222 ГК РФ, имеет природу, отличную от природы приобретения права собственности по давности владения в порядке ст. 234 ГК РФ.

Получение права собственности на находку, бесхозяйное имущество и другое регулируется специальными правилами, хотя при этом и не исключается приобретение собственности по приобретательной давности; впрочем, приобретение по давности для лиц, перечисленных в ст. 225 - 233 ГК РФ, обычно все же недоступно, так как у них не имеется доброй совести в смысле ст. 234 ГК РФ.

В целом приобретение собственности по давности не заняло до сих пор заметного места в хозяйственной жизни.

Вместе с этим с момента создания механизма приобретения собственности добросовестным приобретателем в порядке, описанном в п. 2 ст. 223 ГК РФ (см. комментарий к п. 13 Постановления), сфера действия механизма приобретения по давности в порядке ст. 234 ГК РФ резко сократилась не только в практическом, но и в юридическом отношении.

Теперь любой добросовестный владелец - и движимости, и недвижимости - приобретает право собственности с момента получения вещи по сделке, если эта вещь не может быть виндицирована собственником. Ожидать установленных в ст. 234 ГК РФ сроков (пять и пятнадцать лет соответственно для движимых и для недвижимых вещей) ему совсем не нужно.

Видимо, следует поэтому квалифицировать механизм, созданный п. 2 ст. 223 ГК РФ, как моментальную приобретательную давность. С возникновением этой моментальной приобретательной давности возникает вопрос: какова теперь сфера действия обычной приобретательной давности по ст. 234 ГК РФ? Иногда говорят, что она действует для тех случаев, которые не защищены оговоркой о добросовестном приобретении - скажем, получения вещи по безвозмездному договору. Но п. 2 ст. 223 ГК РФ, видимо, не исключает получения в собственность имущества, добросовестно приобретенного по безвозмездной сделке, если собственник не истребовал вещь виндикационным иском. Впрочем, хозяйственное значение этих случаев весьма и весьма мало.

Пожалуй, лишь для вещей, утраченных собственником помимо воли и затем не истребованных (что также бывает нечасто), формально сохраняет действие обычная приобретательная давность.

Например, автовладелец передал автомобиль в ремонт или в аренду. Автомастерская (арендатор) не вправе отказаться вернуть заказчику автомобиль, даже если докажет, что автомобиль был некогда угнан, а потому заказчик не является собственником и соответственно не вправе ни распоряжаться автомобилем, ни требовать его от незаконного владельца. Ведь такое заявление доступно только собственнику.

Тем не менее если все же спор перейдет в эту плоскость (это возможно прежде всего из-за инерционного действия механизма реституции в судебной практике), то автовладелец сохраняет возражение, что он владеет для давности (оно может применяться на самом деле наряду с утверждением, что он является собственником, пока вещь не истребована от него виндикационным иском, что представляется более точной квалификацией ситуации), и защищается в рамках ст. 234 ГК РФ < 1>.

--------------------------------

< 1> См.: п. 17 Постановления.

Как известно, все средства защиты владения (об этом будет сказано ниже) доступны и собственнику.

Приходится все же признать, что перечисленные выше ситуации носят, скорее, умозрительный характер, а в целом практическое значение давностного приобретения оказывается небольшим.

Разъяснения, данные в п. 15 Постановления в части толкования реквизитов приобретательной давности, вполне традиционны.

Предполагается, что вещь приобретена по недействительной сделке, совершенной неуправомоченным отчуждателем, при извинительном заблуждении на этот счет приобретателя. Добрая совесть должна иметься как в момент заключения сделки, так и в момент ее исполнения (получения владения). Об этом уже говорилось выше.

Для приобретательной давности действует правило: если добрая совесть имеется в момент получения вещи во владение, то последующая ее утрата не препятствует приобретению по давности.

Такое условие, как открытость владения, по существу, вновь указывает на добрую совесть: владелец ведет себя так, как ведет себя собственник, - не прячет вещь от других. Ведь сокрытие вещи обычно говорит о сомнениях в праве на нее. Если владение вещью по своему назначению не осуществляется открыто (биологические образцы, экспонаты, которым не имеется места в основной экспозиции по объективным причинам, и т.д.), то это не должно трактоваться как сокрытие вещи для целей ст. 234 ГК РФ.

Даны точные указания об исчислении срока владения, в том числе о прибавлении срока при правопреемстве. Сингулярное правопреемство означает, по-видимому, сделку о вещи, в том числе и, пожалуй, преимущественно < 1> - недействительную. Но в этом случае приобретатель должен все же находиться в доброй совести.

--------------------------------

< 1> Можно указать, что любая сделка об отчуждении вещи, совершенная владельцем для давности, может быть признана ничтожной. Однако я бы исходил из того, что, если не доказан интерес (видимо, прежнего собственника) в оспаривании такой сделки, не следует применять нормы о последствиях ее ничтожности. Такой подход вытекает из ст. 166 ГК РФ, не допускающей возможность оспаривать сделку без интереса в применении последствий недействительности.

Для универсального правопреемства добрая совесть получателя не обязательна. Достаточно получения владения вещью в составе прочего имущества, даже если при этом правопреемник имеет основания сомневаться в праве на отдельную вещь (например, к моменту правопреемства предъявлен иск прежнего собственника о праве на спорное имущество). Но при этом, конечно, мы понимаем, что наследодатель или иной правопредшественник получил вещь добросовестно.

Перерыва во владении для универсального правопреемника не наступает, несмотря на период ожидания вступления в наследство, когда вещь находится во владении третьих лиц, даже если это владение третьих лиц превышает установленный законом срок вступления в наследство.

Владелец для давности, добросовестно считая себя собственником, не может не вступать в различные сделки по поводу вещи, находящейся в его владении, передавать ее другим лицам без ее отчуждения, например, вещь может передаваться в починку, на хранение, передаваться перевозчику, сдаваться в аренду и т.д. Такая передача владения иным лицам считается временной утратой владения и не влияет на исчисление срока исковой давности. Для исчисления общего срока давности неважно, утрачена ли добросовестность владельцем для давности в момент заключения указанных сделок: мы уже отметили, что добросовестность нужна только в момент приобретения (точнее говоря, в два момента - момент заключения сделки о приобретении вещи и момент исполнения этой сделки, получения владения).

Утрата доброй совести в дальнейшем не влияет на течение приобретательной давности, как уже говорилось. Например, если арендатор вещи, полученной от владельца для давности, откажется ее возвращать, ссылаясь на то, что вещь не принадлежит арендодателю на праве собственности, и докажет этот факт в суде, то добрая совесть владельца будет, конечно, утрачена. Тем не менее арендатор все равно должен будет вернуть вещь, а срок приобретательной давности прерван не будет.

Получение вещи по договору с собственником означает, что получатель вещи точно знает, что он собственником не является. Тем самым исключается его добросовестность. Это положение закреплено в последней части п. 15 Постановления, в котором разъясняется, что наличие договора с собственником исключает добрую совесть и тем самым - приобретение вещи по давности в порядке ст. 234 ГК РФ.

Иногда возникает вопрос, начато ли владение для давности в случае, когда истек срок договора, но собственник не потребовал вещи (в том числе в случае исчезновения собственника без правопреемства) либо пропустил срок исковой давности для требования вещи. На этот вопрос нужно дать отрицательный ответ, поскольку в этих случаях доброй совести у владельца, очевидно, не имеется.

Выходя за рамки комментария, я бы сказал, что есть основания все же обсудить расширение условия добросовестности для приобретения по давности. На мой взгляд, наряду с тем пониманием добросовестности, которое изложено в п. 15 Постановления, оправданно и иное толкование доброй совести - добросовестным можно было бы считать такое поведение владельца, которое объективно не направлено против собственника, не содержит " неправды", как иногда это определяют - например, когда собственник отказался от истребования вещи и сроки исковой давности прошли. (В таком случае ранее существовавший и прекращенный сроком договор о передаче вещи не исключал бы приобретение собственности по давности, а ведь, как уже говорилось, в данной ситуации приобретение по давности исключено.)

Характерным примером может служить дело Российского географического общества (РГО) (спор рассматривался Президиумом ВАС РФ < 1> ). Здание РГО считалось объектом государственной собственности с 1926 г., хотя формально законный акт о его национализации не был обнаружен, а по советскому законодательству о национализации имущество общественных организаций национализации не подлежало. С 1908 г., когда здание было выстроено, и до настоящего времени его владельцем оставалось РГО. Выселение РГО ни юридически, ни морально невозможно. Тем не менее в иске РГО о признании права собственности на здание арбитражными судами было отказано из-за отсутствия доброй совести.

--------------------------------

< 1> Постановление от 3 июня 2008 г. N 780/08.

Думаю, что подобных случаев немало.

Не стоит исключать и сближение приобретения по давности с механизмом признания права собственности за самовольными постройками, которые не нарушают строительных норм и не нарушают прав собственников земельных участков.

Впрочем, в комментируемом Постановлении эти идеи не содержатся и речь идет лишь о желательных изменениях закона и практики его применения, учитывая несомненное сокращение и без того не слишком широкой сферы действия механизма приобретательной давности.

Комментарий к пункту 16

В п. 16 Постановления разрешается вопрос о приобретении по давности имущества, ранее находившегося в государственной собственности. Как известно, именно это имущество в большинстве случаев оказалось во владении различных частных лиц и вне контроля полномочных государственных органов, утративших за прошедшие годы фактическую и юридическую (из-за пропуска сроков исковой давности) возможность истребования утраченных объектов, и представляет интерес в плане возврата их в гражданский оборот.

Ранее существовали различные варианты подсчета начала течения срока приобретательной давности для таких объектов. В п. 16 Постановления предлагается отсчитывать срок с 1 июля 1990 г., если утрата публичным собственником владения не произошла позже.

Таким образом, в настоящее время отсутствуют препятствия к приобретению по давности объектов, утраченных государственными органами в рамках прежнего хозяйственного уклада, в части исчисления сроков приобретательной давности.

Не вполне ясным остается вопрос о приобретении по давности земельных участков. Так, нередко утверждается, что в силу п. 2 ст. 214 ГК РФ существует презумпция государственной собственности на землю и другие природные ресурсы, не находящиеся в частной или муниципальной собственности, которая сама собой устраняет возможность сомнений в принадлежности земельного участка и тем самым исключает добросовестное приобретение его по давности. Однако это рассуждение верно лишь для случаев приобретения в собственность бесхозяйного имущества (ст. 225 ГК РФ) - таким имуществом не может быть земельный участок.

Между тем, как говорилось в комментарии к п. 15 Постановления, в основании приобретения собственности в силу ст. 234 ГК РФ лежит недействительная сделка, совершенная лицом, не имеющим права на отчуждение имущества, при том что приобретатель находится в извинительном заблуждении относительно этого обстоятельства. Следовательно, если совершена такая сделка с земельным участком, то не исключены ни добросовестность при его приобретении, ни приобретение его по давности. Правило ст. 214 ГК РФ в таком случае не сможет помешать возникновению доброй совести у приобретателя, если тот вел себя осмотрительно и из имевшихся и обычно проверяемых фактов не следовало разумных сомнений в праве отчуждателя на отчуждение земельного участка.

Нужно, конечно, не упускать из виду, что сделка может быть совершена только в отношении сформированного земельного участка, отвечающего установленным законодательством, в том числе земельным, требованиям к объекту права. В этом смысле нельзя приобрести по давности землю, но только земельный участок. Необходимо также учитывать соблюдение процедуры приватизации земли, на что указывается в п. 16 Постановления.

Если иметь в виду добросовестность, то отсылка к процедуре приватизации земли может означать, что несоблюдение такой процедуры само по себе исключает добрую совесть приобретателя: ведь такой порок сделки отличен от того, который состоит в отсутствии у отчуждателя права на отчуждение. Между тем только извинительное заблуждение приобретателя в праве на отчуждение и может привести к возникновению доброй совести.

Практически это, видимо, означает, что приобретение права собственности по давности на земельные участки возможно после приобретения их на вторичном рынке, т.е. от лиц, которые ранее их приватизировали либо покупали у иных частных лиц.

Естественно, что право собственности на земельный участок, приобретенный по недействительной сделке от лица, не имеющего права на его отчуждение, добросовестный приобретатель получает и в порядке п. 2 ст. 223 ГК РФ, поскольку, как уже говорилось, получение собственности по п. 2 ст. 223 ГК РФ подчинено тому же механизму, что и приобретение по давности, кроме срока, а также того момента, который состоит в обсуждении способа утраты владения собственником (происходящем все же в рамках спора с собственником).

Комментарий к пункту 17

Норма п. 2 ст. 234 ГК РФ рассматривается обычно как способ установления владельческой защиты < 1> (впрочем, усеченной и ограниченной), вообще не известной нашему Гражданскому кодексу, но в той или иной форме применяемой основными правовыми системами современности. Однако на практике споров о защите владения владельцем для давности так, по существу, и не появилось.

--------------------------------

< 1> Основной чертой классической владельческой защиты является освобождение истца от необходимости доказывать свое право на имущество. Защита владения не исключает последующего спора о праве на вещь. Владение обычно защищается от насильственных самоуправных действий третьих лиц.

На мой взгляд, это можно объяснить не тем, что такое владение редко нарушается, а тем, что специально созданный для владельца иск сопряжен с необходимостью доказывать истцу весь состав, предусмотренный п. 1 ст. 234 ГК РФ, и прежде всего - добросовестность. Доказывание этого состава не легче, а иногда и труднее, чем доказывание собственности. Потому такие иски в судах практически не встречаются, в то время как основным качеством владельческой защиты всегда являлась простота обоснования права на защиту.

Более десяти лет назад мы предлагали запретить нарушителю, т.е. ответчику по иску владельца для давности, ставить под вопрос его добросовестность в споре о владении, полагая, что такой спор возможен только с собственником в рамках спора о принадлежности вещи. Позже более или менее схожие идеи предлагались и другими авторами. Однако приходится признать, что наш правопорядок едва ли сможет воспринять такие подходы. В результате владелец для давности остался практически без защиты на весь срок давностного владения.

Видимо, учитывая этот факт, в п. 17 Постановления предлагается предоставить владельцу такую же защиту, которую имеет и законный владелец, т.е. виндикационный (ст. 301 ГК РФ) и негаторный (ст. 304 ГК РФ) иски. При этом сохраняется и возможность встречного возражения о доброй совести, что должно влечь отказ в виндикационном иске, если вещь не была утрачена истцом помимо воли. (Интересно заметить, что в этом случае ответчик мог бы присоединить свой срок владения к сроку предыдущего владельца, если тот также был добросовестным, как об этом говорилось выше. Однако по классическому правилу присоединение срока при сингулярном правопреемстве возможно, лишь если новый владелец непосредственно получил вещь от прежнего владельца для давности. Если же между ними были иные владельцы, то нужно исследовать их добрую совесть, а опосредованное прибавление сроков не допускается. Между тем виндикационный иск возможен лишь в том случае, если имущество получено ответчиком не от истца.)

Несмотря на расширение защиты владельца для давности, основным препятствием остается все то же: необходимость легитимации истца в качестве лица, описанного в ст. 234 ГК РФ, в том числе доказывание доброй совести.

Однако с распространением на владельца для давности исков о защите права собственности произойдут, на мой взгляд, существенные изменения именно в защите права собственности. Если сегодня в рамках обоснования истцом по виндикационному или негаторному иску своего права собственности ответчику достаточно показать ничтожность сделки по приобретению спорной вещи и тем самым добиться отказа в иске < 1>, то тогда истец сможет даже и при недействительности сделки (или при затруднительности доказывания действительности сделки по приобретению вещи) сохранить право на защиту, обосновав не право на вещь, но только свою добрую совесть при ее приобретении. Иными словами, истец сможет требовать защиты уже не в качестве собственника, но в качестве владельца для давности.

--------------------------------

< 1> Такое течение процесса возможно, если речь не идет о зарегистрированной на праве собственности недвижимости. Регистрация права собственности за одной из сторон спора об истребовании вещи требует все же от другой стороны заявить иск о признании права за ней; суд не может по общему правилу изъять объект от обладателя зарегистрированного права.

В таком выводе нет ничего удивительного. Защита владения всегда может быть использована и собственником, поскольку он обычно также владеет вещью. Поэтому усиление защиты владельца для давности не может не привести к тому, что новые средства защиты получит и собственник.

В завершение комментария п. 17 Постановления должен сказать, что споры владельца по давности, вытекающие из недействительности совершенных им сделок, рассматриваются по общим правилам ст. 167 ГК РФ. Тот факт, что владелец для давности не имеет права на имущество, переданное по недействительной сделке, не препятствует, как известно, реституции < 1>. Это вполне понятно, ведь другая сторона недействительной сделки тем более не приобретает права на полученное имущество.

--------------------------------

< 1> См.: п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. N 126 " Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения".

В то же время если спор о недействительности сделки возбужден лицом, которое знало или должно было знать о ее недействительности в момент совершения, то такой иск я бы считал злоупотреблением правом, дающим суду основания для отказа в иске.

⇐ Предыдущая 1 234 5 6 7 8 9 10 Следующая ⇒