Дополнительные обязанности арендодателя

⇐ ПредыдущаяСтр 11 из 11

Информационная – законодатель прямо указывает, что арендодатель должен ознакомить арендатора с правилами использования, а также должен проверить исправность соответствующего имущества.

Обязанность по осуществлению текущего ремонта. Применительно к договору проката на арендодателя возлагается и капитальный, и текущий ремонт, причем п. 1 ст. 631, закрепляющий это правило, изложен императивно, следовательно, соглашением сторон иное решение данного вопроса принципиально невозможно.

В этой же связи нужно посмотреть на предписания п.1 ст.629 ГК РФ, которые устанавливают особую правовую регламентацию, связанную с использованием арендатором такого способа защиты как безвозмездное устранение недостатков. Здесь нормативно установлен срок на удовлетворение соответствующего требования. Ключевая роль проката – предоставление дополнительных гарантий арендатору. Может ли при обнаружении недостатков воспользоваться иным способом, например, потребовать компенсации за собственный ремонт? Да, может. Ст.612 не отменяется предписаниями п.1 ст.629 ГК РФ.

Дополнительные права арендатора

П. 3 ст. 627 – арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону не менее чем за десять дней.

Это правило разительно изменяет общую конструкцию, характерную для аренды. При этом нужно понимать, что законодатель, предоставляя возможность внеюрисдикционного прекращения договора для арендатора, не связывает ее с какими-либо обстоятельствами с нарушениями, поэтому использование этого права предопределяется исключительно произволом арендатора и неважно, что послужило поводом для возникновения у арендатора желания прекратить договорные отношения. Интерес арендодателя в данном случае защищается лишь за счет установления срока предупреждения, воспрепятствовать реализации этого права арендодатель не может. Эта норма является императивной, следовательно, соглашением сторон установить иное (заблокировать эту возможность или установить дополнительные условия) невозможно. Правда некоторым кажется, что остается лазейка, поскольку говорится «письменно предупредив не менее чем за 10 дней», однако речь в данном случае идет не о том, что стороны могут своим соглашением установить срок предупреждения – это арендатор может в своем предупреждении указать иной срок прекращения, больший чем 10-дневный, но стороны не могут урегулировать этот вопрос иначе в виду императивности соответствующего правила

Однако, воспринимая предоставленное законом право арендатора на односторонний отказ, мы должны понимать, что речь идет о льготе, о дополнительной гарантии. Отсюда, арендатор в любом случае не лишается тех мер защиты, которые предоставлены ему общими правилами параграфа 1. Соответственно, он всегда может прибегнуть к судебному расторжению договора, например, по причине некачественности товара. И иногда так даже правильнее, потому что таким образом он может потребовать соответствующих компенсаций со стороны арендодателя. Например, моральный вред установить можно только в суде.

Ст. 629 – последствия обнаружения недостатков в арендуемом имуществе. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

Вопрос: а может ли арендатор в том случае, если недостатки в соответствующем имущества возникли, заявить требование не о безвозмездном устранении и не о замене, а требование о соразмерном уменьшении арендной платы или самостоятельно устранить недостатки и потребовать взыскания с арендодателя соответствующие расходы? Другими словами, как соотносятся между собой положения ст. 629 и ст. 612 ГК РФ? Когда мы воспринимаем текст п. 1 ст. 629 нужно понимать цель, ради которой эти правила установлены – а цель есть предоставление дополнительных льгот. А дополнительной льготы явно не будет, если мы скажем, что в рамках проката у арендатора всего 2 правовые возможности в то время как в рамках общих положений об аренде – 4. Следовательно, смысл п. 1 ст. 629 состоит лишь в том, что она нормативно устанавливает сроки реализации двух обозначенных в ней требовании.Само существование ст. 629 не лишает арендатора тех правовых возможностей, которые предоставлены ему ст. 612. При противном подходе эта норма не будет являться дополнительной гарантией.

• Специфика срока

П. 1 ст. 627 устанавливает предельный срок договора проката и этот срок равен 1 году. При этом мы должны понимать, что от того, что для проката установлен предельный срок, само условие о сроке к числу существенных относиться все равно не будет. Установление предельного срока означает, что само по себе истечение этого срока является самостоятельным основанием для прекращения. Соответственно, в данном случае должны применяться все правила ст. 610 для договоров аренды с предельным сроком: если срок не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок, но при этом отношения сторон прекращаются с истечением предельного годичного срока.Если договор заключен на срок, превышающий предельный, то он считается заключенным на срок, равный предельному. Недействительность части здесь не влечет недействительности договора в целом, а условие, которое недействительно (недействительная часть), восполняется максимально возможным действительным условием.

Специфика цены

П. 1 ст. 630 предполагает возможность установления арендной платы в денежной форме, соответственно, из всех возможных вариантов ст. 614 ГК РФ для проката возможен только один вариант – арендная плата может выражаться в деньгах и только в деньгах.

Как показывает текст параграфа 2 выравнивание объективно существующего экономического неравенства – это главная, но не единственная задача. Законодатель преследует цель обеспечения полноценной и беспрепятственной цели предпринимателя-арендодателя. В виду этой вторичной, но тем не менее демонстрируемой цели, у нас появляется еще ряд особенностей

Ст. 627 – к прокату не применяются правила о возобновлении договора, о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок. Почему? Потому что прокат – это публичный договор и там нужно равенство условий, а преимущественное право нарушало бы такое правило, и еще тогда бы нарушалось право предпринимателя на предпринимательскую деятельность.

П. 2 ст. 631 устанавливает запрет на передачу арендуемого имущества в субаренду, перенаем и т. д. третьим лицам. По общему правилу было – с согласия арендодателя. Здесь же согласие или несогласие ничего изменить не может.

П. 3 ст. 630 устанавливает упрощенный порядок взыскания задолженности по арендной плате: Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса. Однако нужно понимать, что нотариус сделает эту исполнительную надпись только при бесспорности задолженности, т. е. ему должны быть представлены доказательства ее бесспорности и размере. Кроме того, в данном случае существует проблема, связанная с тем, что на возможность взыскания в упрощенном порядке указывается, но если мы обратимся к ст. 12 закона об исполнительном производстве, то исполнительной надписи в перечне не обнаружим. В свое этот вопрос возникал применительно к прежнему закону об исполнительном производстве, и он был разрешен определением КС РФ № 150-О от 07.06.2001. КС обращает внимание на то, что перечень исполнительных документов в законе об исполнительном производстве не является исчерпывающим, поскольку в этом законе написано «и иные документы, предусмотренные законом». Отсюда, п.3 ст.630 ГК РФ вполне действенна и применима.

П. 3 ст. 630 как исключение из общего правила нельзя толковать расширительно – речь идет о возможности взыскать только задолженность и больше ни о чем. Кроме того, мы должны понимать цель введения этого правила, поэтому этот упрощенный порядок существует только для взыскания задолженности арендатора, если в рамках этой конструкции какую-то задолженность имеет арендодатель, то здесь данное правило неприменимо

⇐ Предыдущая 2 3 4 5 6 7 8 9 1011