Система управления недвижимостью государственного собственника

⇐ ПредыдущаяСтр 9 из 10Следующая ⇒

Недвижимость – земельные и иные естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, иные вещные права на землю, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения, заводы). К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (рисунок 13).

Рисунок 13 – Объектный состав недвижимости

Объекты недвижимости в зависимости от степени вовлечения в хозяйственную деятельность делятся на:

1. Отдельные объекты (земельные участки, здания, сооружения)

2. Комплексные объекты (имущественные комплексы, предприятия, природоохранные комплексы)

Под управлением недвижимостью государственного собственника понимают спланированный, организованный и контролируемый комплекс мероприятий, который

v Направлен на достижение намеченных целей и решение поставленных задач по эффективному использованию, сохранности, распоряжению, преобразованию и развитию данной собственности

v Реализуется во взаимодействии с внешней средой, рынком недвижимости, другими собственниками

В рамках общей теории управления есть три вида воздействия:

1. Прямое управление. Собственник сам управляет своими объектами, в более сложных случаях аппарат управления находится в прямом, линейном подчинении собственника.

2. Косвенное управление. Субъект управления реализует свои намерения (цели, планы, ожидания) с помощью другого субъекта. Это нанятый извне аппарат управления, управляющий.

3. Параметрическое управление. Субъект управления реализует свои намерения, воздействуя на параметры внешней среды. К таким типам воздействия можно отнести целенаправленно проводимые государственными исполнительными и иными органами изменения в содержании нормативно-правового обеспечения, изменения состава и объемных показателей градостроительных и экономических нормативов.

Внешнюю среду управления можно охарактеризовать в нескольких плоскостях:

Ø Экономическая среда и ее параметры, стимулирующие или ограничивающие возможности эффективного управления недвижимостью;

Ø Нормативно-правовая база управления, расширяющая или ограничивающая поле управления;

Ø Социальная среда, существенно влияющая на приоритетность целей государственного управления, структуру бюджетных и иных затрат, ограничения коммерческого использования и развития недвижимости;

Ø Экологическая среда и диктуемые этой средой ограничения, условия и требования;

Ø Научно-техническая, инновационная среда государственного управления и определяемые ими возможности кадрового и информационно-технического обеспечения.

При построении систему управления недвижимостью можно выделить 3 уровня целей:

1. Стратегический

Ориентирует на достижение целей и решения задач, имеющих долговременный и всеобъемлющий характер структурных, социально-экономических и иных крупномасштабных преобразований государственной собственности.

Ø Разработка и реализация программ по оптимизации структуры государственной недвижимости

Ø Разработка и реализация государственных федеральных и региональных программ развития недвижимости (жилищное строительство)

Ø Разработка и реализация генеральных планов и градостроительных программ развития республик, городов и территорий, охраны национального наследия, восстановления депрессивных территорий

2. Тактический

Осуществляется в среднесрочном интервале времени.

Ø Повышение интенсивности наполнения государственных бюджетов различных уровней из источников, связанных с операциями недвижимостью (сдача в аренда зданий и помещений, налоги и платежи за недвижимость, конкурсные и аукционные торги объектами недвижимости)

Ø Обеспечение ресурсами недвижимости решаемых в рамках других программ, задач, социального развития (улучшение качества жизни и труда, поддержка науки и образования, программы благоустройства, жилищно-коммунальная реформа)

Ø Вовлечение недвижимости государственного собственника в разработку и реализацию инвестиционных программ (Московская кольцевая автодорога – МКАД, проекты «Москва Сити», «Золотое кольцо России)

3. Оперативный

Связан с решением текущих, краткосрочных задач управления, таких как: бюджетное наполнение, новое строительство, текущие ремонтные работы, аренда и другие формы краткосрочного коммерческого использования объектов недвижимости и прав на них. Работа на этом уровне конкретна с точки зрения адресности и сроков.

Ø Разработка и реализация современных краткосрочных бизнес-планов и проектов строительства отдельных жилых зданий, офисных центров, торговых и других коммерческих объектов

Ø Выявление текущего потенциала развития и использования данного объекта недвижимости государственного собственника, городского земельного участка и участка с незавершенной стройкой

Ø Применение мер по оперативной реализации выявленного потенциала

Ø Финансово, социально и экономически эффективное управление принадлежащей государственному собственнику недвижимостью с целью регулярного выполнения обязательных функций государственного собственника

Ø Мониторинг износа, инвентаризации, учета недвижимости, профилактики чрезвычайных ситуаций и рисковых событий

Ø Контроль финансовых доходных и расходных потоков федерального бюджета, бюджетов СРФ, связанных с недвижимостью

Ø Экспертиза соответствия направлений и эффективности использования недвижимости и недвижимого имущества госсобственности

Обобщенная схема формирования системы управления недвижимостью государственного собственника представлена на рисунке 14.

Рисунок 14 – Обобщенная схема формирования системы управления недвижимостью государственного собственника

Формула расчета эффективности управления недвижимостью госсобственности:

Э – показатель финансово-экономической эффективности управления недвижимостью

Д/Р – данные об интегральных доходах Д и интегральных расходах Р, связанных с управляемой недвижимостью в рассматриваемом периоде времени

Для системы управления недвижимостью в РФ на современном этапе социально-экономического развития характерны следующие черты:

Ø не сформирован полный реестр государственной недвижимости, что не позволяет провести четкое разграничение собственности и не дает возможности осуществить контроль реальных денежных потоков, провести достоверный анализ эффективности использования недвижимости, составить прогноз поступления средств в федеральный бюджет;

Ø полномочия государства как собственника недвижимости осуществляются разными федеральными органами государственной власти, деятельность которых часто невзаимоувязана;

Ø права государства на принадлежащие ему объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном законом порядке, что затрудняет распоряжение ими;

Ø слабо используется многовариантный и индивидуальный подход к использованию недвижимости;

Ø большое количество объектов незавершенного строительства не вовлечено в оборот и утрачивает инвестиционную привлекательность;

Ø распоряжение федеральными землями осуществляют органы местного самоуправления. Пользователю федеральной недвижимости приходится заключать два не связанных между собой договора, что противоречит мировой практике;

Ø развитие земельного законодательства отстает от развития иных отраслей законодательства, регулирующих оборот недвижимости, что приводит к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений при объективной связанности их в единый объект хозяйствования.

2. Мониторинг оценок рыночной стоимости недвижимости

Мониторинг рыночных оценок объектов недвижимости государственного собственника представляет собой информационно-аналитическую систему, которая характеризуется регулярными и профессиональными данными.

Информационно-аналитические функции системы мониторинга составляют 2 разделенных во времени блока:

1. Обслуживание государственного собственника в период выбора арендных объектов и их подготовки к заключению договоров: оценка текущего состояния конъюнктуры, текущая и прогнозная оценка рыночной стоимости объектов

2. Контроль и анализ эффективности действующих договоров и подготовка регулирующих решений в период действия арендных договоров, включая: контроль и анализ доходных и расходных потоков, текущую и прогнозную оценку рыночной стоимости объекта, анализ производимых улучшений со стороны арендатора, возможные регулирующие решения, предлагаемые государственному собственнику.

На рисунке 15 представлена схема системы мониторинга оценок недвижимости, передаваемой в аренду.

Рисунок 15 – Схема системы мониторинга оценок недвижимости

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 8910 Следующая ⇒