Аренда государственной собственности

⇐ ПредыдущаяСтр 5 из 10Следующая ⇒

Аренда – это основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности (ГК Гл. 34)

Договор аренды – это документ, выражающий комплекс юридических и экономических отношений по поводу аренды.

Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме, и подлежит государственной регистрации.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Плоды продукции и доходы, полученные арендатором в результате объекта аренды в соответствии с договором, являются его собственностью.

В качестве объектов аренды государственной собственности могут быть:

v Земельные участки и другие обособленные природные объекты;

v Предприятия и другие имущественные комплексы;

v Отдельные здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструменты;

v Иные виды имущества, сырье, продукция, другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования;

v Права требований, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Аренда государственной собственности нацелена на преодоление низкой эффективности государственных предприятий. Специфика арендных отношений в РФ связана с тем, что:

I. Аренда получила распространение как альтернативная форма разгосударствования

II. Отношения субъектов аренды строились как разновидности трудового соглашения

III. Аренда государственной собственности является одним из источников дохода – пополнение бюджета

Аренда государственного предприятия

- заявление (заявка) от российских и иностранных юридических и физических лиц (в том числе совместных предприятий) и международных организаций с резолюцией предприятия (организации) балансодержателя о возможности предоставления имущества в аренду для конкретного вида деятельности. - учредительные документы (или нотариально заверенные копии этих документов) организации (юридического лица), получающей имущество в аренду, или свидетельство о регистрации для физических лиц - частных предпринимателей; - баланс предприятия-арендатора, составленный на установленную дату перед оформлением договора; - справку о текущей задолженности по плате за аренду и коммунальные услуги; - справку об отсутствии или наличии задолженности по обязательным платежам в бюджеты всех уровнейна дату подачи заявки, заверенную налоговым органом. При рассмотрении заявок на аренду учитывается своевременность исполнения соискателями обязательных налоговых платежей в бюджеты всех уровней, а также своевременность внесения предыдущей арендной платы.

Отказ Комитета по управлению имуществом в заявке на аренду государственного и муниципального имущества должен быть предоставлен заявителю в письменной форме с указанием причин отказа. Данный отказ может быть обжалован в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Согласно ст. 655 ГК РФ передача в аренду здания или сооружения производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому арендодателем и арендатором.

При прекращении договора аренды имущество должно быть возвращено арендодателю по акту приема-передачи.

Лизинг (финансовая аренда) – договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

– форма долгосрочной аренды имущества на условиях постепенного погашения задолженности.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.

3. Концессионные соглашения

Концессия (от лат. — уступка) представляет собой правовой механизм передачи государством (муниципальным образованием) частному лицу на временной и платной основе права использовать в предпринимательских целях государственное (муниципальное) имущество или права на отдельные виды хозяйственной деятельности (публичные службы), являющиеся, как правило, прерогативой самого государства (муниципального образования). Такая уступка прав оформляется путем заключения концессионного договора, сторонами которого являются концедент (государство или муниципальное образование) и концессионер (частная предпринимательская структура)[1].

Объектами концессий могут выступать:

1) природные ресурсы, находящиеся в собственности государства;

2) существующие объекты социально-производственной инфраструктуры, принадлежащие концеденту и требующие больших капиталовложений;

3) право на создание таких объектов и их последующую эксплуатацию;

4) публичные службы (виды хозяйственной деятельности), на которые государство установило свою монополию (например, производство и экспорт вооружений, транспортное обслуживание, содержание государственных тюрем и т.д.).

Имущество концессионера составляют объекты, переданные концедентом во временное пользование, а также приобретенные или созданные им объекты (сооружения, оборудование и т.п.). Концессионер за счет собственных и привлеченных средств обеспечивает модернизацию действующих и строительство новых объектов инфраструктуры. При этом покрытие расходов концессионера может осуществляться не только за счет взимания платы за товары и предоставляемые услуги, но также за счет льгот и дотаций из бюджета, когда доходы в пределах тарифов не будут покрывать убыток концессионера или при условии повышения качества обслуживания населения.

Концессионные договоры, когда-либо заключенные в разных странах, начиная с эпохи колониализма и заканчивая современными концессионными механизмами, можно разграничить на ряд групп и типов.

В первую очередь, концессии делят на две крупные группы: концессии в области недропользования и концессии в области инфраструктуры. В основе реализации недропользовательских концессий лежит принцип, в соответствии с которым концедент передает концессионеру право пользования, определенным участком недр, получая встречное предоставление в виде концессионной платы. Такие концессии являются по своей экономической сути механизмом извлечения природной ренты.

Концессии в области инфраструктуры являются контрактами совершенно иного рода. Задачей их реализации является привлечение частных инвестиций и управленческого опыта для создания и эксплуатации производственной инфраструктуры государства. Как правило, частным структурам передаются объекты, которые государство не может приватизировать, но и не способно ими эффективно управлять.

Инфраструктурные концессии можно также подразделить на два типа: инвестиционные и операционные концессии.

Типичными примерами инвестиционных концессий являются контракты ВОТ («строительство — эксплуатация — передача»), ВООТ («строительство — владение — эксплуатация — передача») и ВТО («строительство — передача — эксплуатация»). Эти контракты предусматривают, что концессионер за свой счет создает новый объект инфраструктуры, осуществляет эксплуатацию этого объекта и передает его в собственность концедента. Различие между данными формами состоит в том, в какой момент право собственности на объект переходит к концеденту (по истечении срока концессии или сразу после завершения строительства), а также в том, принадлежит ли концессионеру право владения и пользования объектом либо только право пользования им[2].

Рис. 1 - Система BOT (Build, Operate and Transfer) “строительство—эксплуатация—передача”

Типичными примерами операционных концессий являются контракты ROT («восстановление — эксплуатация — передача»), АОТ («техническая реконструкция и расширение объекта — эксплуатация — передача»). В контрактах этого типа концедент передает концессионеру уже существующий объект для проведения его реконструкции, технического перевооружения или расширения, последующей эксплуатации восстановленного объекта концессионером и возврата по истечении срока концессии концеденту.

В реальной действительности достаточно часто имеют место смешанные операционно-инвестиционные концессии, когда концедент передает концессионеру один объект инфраструктуры с целью его реконструкции и с условием создать новый дополнительный объект.

Современная практика знает и целый ряд других типов концессионных контрактов, скрывающихся за множеством разных аббревиатур. Но все эти постоянно возникающие новые формулы лишь детализируют классические формулы BOT и ROT. В последние годы стали гораздо чаще заключаться контракты типа ВОО и ROO, предусматривающие, что эксплуатируемый концессионером объект возвращается концеденту только в том случае, если концессионер нарушает условия концессионного договора, относящиеся, прежде всего к эксплуатации объекта и порядку ценообразования. Речь здесь идет о так называемой «бессрочной концессии», или «мягкой» приватизации, как ее иногда называют. Кроме того, на основе классических формул возникли контракты типа DBOT, предполагающие проведение строительства на основе разработанного самим концессионером проекта.

В международном понимании “концессия” включает в себя все характеристики договора аренды предприятия как имущественного комплекса, но накладывает на организацию-концессионера дополнительные обязательства в области капиталовложений, необходимых для оговоренного расширения производства или увеличения мощностей для замены основных фондов. В Гражданском кодексе России существует понятие “концессии” (гл. 54, ст. 1027-1040 “Коммерческая концессия”), однако в данной главе понятие “концессия” рассматривается в узком его значении как предоставление права на использование комплекса исключительных прав - франчайзинг. Поэтому положения данной главы ГК не применимы к передаче прав по использованию и эксплуатации имущественных комплексов - предприятий и объектов муниципальной инженерной инфраструктуры. Исходя из этого, в российской практике при передаче муниципального предприятия в концессию имеет смысл заключать договор на аренду предприятия как имущественного комплекса с дополнительными условиями по вложению арендатором денежных средств в реконструкцию и модернизацию данного предприятия.

Рис. 2 - Схема передачи муниципального предприятия в концессию

1. Договор передачи муниципального предприятия в концессию.

2. Предоставление гарантий перечисления доли города в финансировании бюджетных средств.

3. Управление предприятием. Финансирование капитальных вложений.

4. Перечисление доли города в капитальных вложениях.

5. Утверждение тарифов. Контроль.

6. Предоставление услуг.

7. Оплата услуг.

8. Возврат вложений и прибыль.

Особенности. В концессию передается предприятие как имущественный комплекс. Концессионер занимается и производством, и продажей услуг. С целью привлечения инвесторов город принимает участие в финансировании капитальных вложений.

Преимущества. Возможность проведения конкурса на право финансирования реконструкции и управления предприятием, что позволяет выбрать концессионера, предлагающего более низкие цены за свои услуги. Уменьшаются бюджетные расходы.

Недостатки. Необходимость организации конкурса администрацией, что осложняется тем, что в настоящее время существует ограниченный круг потенциальных конкурсантов из-за высокого уровня монополизации производства в области коммунальных услуг.

⇐ Предыдущая 1 2 3 456 7 8 9 10 Следующая ⇒