Глава 28. Особенности банкротства застройщиков

⇐ ПредыдущаяСтр 43 из 50Следующая ⇒

1. Особенности правового регулирования банкротства застройщиков определены § 7 гл. IX Закона о банкротстве. Для целей Закона о банкротстве под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив или индивидуальный предприниматель, привлекающие денежные средства или имущество участников строительства, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования (п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Специальные правила регулирования банкротства застройщиков объясняются необходимостью дополнительной защиты прав и законных интересов участников строительства многоквартирного дома - дольщиков (непрофессиональных инвесторов*(474) - физических и юридических лиц), имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения, предусмотренного договором с застройщиком, или требование о возврате денежных средств, уплаченных по договору, и уплате убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение.

До включения в Закон о банкротстве положений о банкротстве застройщиков (2011 г.) судебная практика не отличалась единообразием. В одних случаях объекты строительства рассматривались в качестве собственности застройщика и включались в конкурсную массу, в других - не включались; соответственно, требования участников строительства (дольщиков) включались в реестр требований кредиторов либо удовлетворялись вне процедур банкротства; часто требования участников строительства рассматривались как текущие требования, в других случаях - как требования третьей очереди удовлетворения*(475). В настоящее время указанные несоответствия устранены, отношения банкротства застройщиков урегулированы единообразно. Особенности банкротства застройщиков в основном сводятся к следующему.

2. Для обеспечения равного правового положения участников строительства (дольщиков) независимо от того, какое требование ими заявляется (о передаче жилого помещения или о возврате внесенных денежных средств), Законом о банкротстве предусмотрено, в частности, что участники строительства вырабатывают общую волю на общих собраниях, которые проводятся по правилам проведения собрания кредиторов (ст. 12-15 Закона о банкротстве) с особенностями, предусмотренными ст. 201.12 Закона о банкротстве.

Участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения собрания участников строительства, являются участниками такого собрания с правом голоса. При этом участник строительства обладает числом голосов, пропорциональным размеру его требования по отношению к общей сумме требований, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения собрания участников строительства. Решения собрания участников строительства по вопросам, отнесенным к его компетенции Законом о банкротстве, принимаются тремя четвертями голосов участников строительства, имеющих право голоса на этом собрании.

В собрании участников строительства могут участвовать без права голоса наряду с лицами, указанными в п. 1 ст. 12 Закона о банкротстве, конкурсные кредиторы и уполномоченные органы, требования которых включены в реестр требований кредиторов на дату проведения собрания участников строительства.

Равное правовое положение участников строительства (дольщиков) обеспечивается также тем, что под договором с застройщиком понимается, по существу, любая сделка, связанная с передачей денежных средств или иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность участника строительства. Законом о банкротстве предусмотрен примерный перечень таких сделок: договор участия в долевом строительстве; договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; предварительный договор участия в долевом строительстве или купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; договор займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в собственность участнику строительства; внесение денежных средств или иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере с последующей передачей жилого помещения в собственность участнику строительства; договор простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в собственность участнику строительства; выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения; внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома (п. 6 ст. 201.1).

Закон о банкротстве обеспечивает равный уровень защиты участников строительства независимо от вида договора, по которому застройщиком привлекаются их денежные средства. Если сделки по привлечению застройщиком денежных средств участников строительства имели целью прикрыть другую сделку, то они признаются притворными и, следовательно, ничтожными. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Особенности правового регулирования банкротства застройщиков проявляются как в судопроизводстве по таким делам, так и в процедурах, применяемых в делах о банкротстве застройщиков.

3. Особенности судопроизводства по делам о банкротстве застройщиков проявляются, в частности, в следующем. Лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, наряду с лицами, определенными ст. 34 Закона о банкротстве, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов (ст. 201.2 Закона о банкротстве). Последнее объясняется тем, что ни одно строительство не может быть реализовано без санкции органов местной власти.

Сведения о том, что должник является застройщиком, подлежат указанию должником-застройщиком либо, если об этом известно конкурсному кредитору или уполномоченному органу, также ими в заявлении о признании должника банкротом. С учетом этого, суд указывает в определении о принятии заявления о признании должника банкротом на применение правил о банкротстве застройщика. Если соответствующие сведения стали известны суду после возбуждения дела о банкротстве, выносится отдельное определение о применении при банкротстве должника правил о банкротстве застройщика. Сведения, указанные в названных определениях, подлежат опубликованию в порядке, установленном ст. 28 Закона о банкротстве.

По общему правилу дела о банкротстве застройщиков рассматриваются по месту нахождения должника - юридического лица или по месту жительства должника-гражданина. По ходатайству лица, участвующего в деле, суд вправе передать дело о банкротстве застройщика на рассмотрение суда по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства, если судом установлено, что такая передача будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

4. Особенности процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщиков, проявляются, в частности, в следующем. Для обеспечения прав участников строительства и исключения злоупотреблений со стороны застройщиков предусмотрено, что со дня введения наблюдения застройщик может заключать сделки с жилыми помещениями, другим недвижимым имуществом, включая земельные участки, только с письменного согласия временного управляющего.

По ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, суд наряду с иными обеспечительными мерами, предусмотренными Законом о банкротстве, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника в виде запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом. Определения о введении наблюдения в отношении застройщика и о применении указанных обеспечительных мер направляются судом в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения земельных участков застройщика (п. 7 ст. 201.1, п. 1 ст. 201.3 Закона о банкротстве).

В ходе дела о банкротстве участниками строительства предъявляются требования о передаче им жилых помещений (ст. 201.6 Закона о банкротстве), а в случае отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, - денежные требования (ст. 201.5 Закона о банкротстве).

Требование о передаче жилого помещения, признанное судом обоснованным, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений. Погашение требований участников строительства о передаче жилых помещений может быть удовлетворено разными способами, в зависимости от того, имеется ли у застройщика: а) объект незавершенного строительства или б) многоквартирный дом, строительство которого завершено.

Если строительство многоквартирного дома застройщиком не завершено, то арбитражный управляющий в ходе финансового оздоровления, внешнего управления или конкурсного производства обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок специализированному потребительскому кооперативу, например, ЖСК, специально созданному для этого участниками строительства. Условия передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства, а также требования, которым должен соответствовать создаваемый ими кооператив, определяются ст. 201.10 Закона о банкротстве. В этом случае права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям. Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.

Если строительство многоквартирного дома застройщиком завершено, арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом доме. Условия передачи участникам строительства жилых помещений определяются ст. 201.11 Закона о банкротстве.

В любом случае, одним из условий удовлетворения требований участников строительства является предварительное удовлетворение застройщиком требований по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очередей. Закон о банкротстве допускает возможность погашения таких требований третьим лицом. В свою очередь, требования третьего лица, погасившего требования по текущим платежам и требования кредиторов первой и второй очередей, учитывается в реестре требований кредиторов в размере погашенных требований в составе требований кредиторов третьей очереди. Порядок расчетов в целях погашения указанных требований устанавливается Правительством РФ (ст. 201.15 Закона о банкротстве).

5. Если собранием участников строительства не принято ни одно из указанных выше решений (решение о передаче объекта незавершенного строительства или решение о передаче жилых помещений в завершенном строительством многоквартирном доме), конкурсный управляющий уведомляет об этом суд и предлагает участникам строительства предъявить в суд свои денежные требования к застройщику при условии одновременного отказа от исполнения договора о передаче жилого помещения. В таком случае имущество должника-застройщика (объект незавершенного строительства, многоквартирный дом, земельный участок и др.) включается в конкурсную массу и подлежит продаже по общим правилам Закона о банкротстве. Отказ участника строительства от исполнения договора о передаче жилого помещения, а по существу требование о расторжении договора с застройщиком, рассматривается судом в ходе производства по делу о банкротстве застройщика.

Закон о банкротстве предусматривает преимущества в отношении очередности погашения денежных требований граждан - участников строительства. Их требования погашаются в третью очередь, тогда как требования других кредиторов (конкурсных кредиторов - контрагентов застройщика, например, поставщиков) - в четвертую очередь (ст. 201.9 Закона о банкротстве). Такое правило не может не затрагивать интересы конкурсных кредиторов, и в особенности тех из них, чьи требования были обеспечены залогом имущества должника (залоговых кредиторов). Указанная проблема решается в Законе о банкротстве следующим образом.

Требования залоговых кредиторов застройщика удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном ст. 201.14 Закона о банкротстве. В случае реализации предмета залога - объекта строительства и земельного участка вырученные денежные средства направляются:

- 60% - на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов;

- 25% - на погашение денежных требований граждан - участников строительства. При этом в случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов, 80% средств, вырученных от реализации указанных объектов, направляется на погашение денежных требований участников строительства;

- 10% - на погашение требований кредиторов первой и второй очередей в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;

- оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему.

Денежные средства, оставшиеся после погашения требований кредиторов первой и второй очередей, судебных расходов и расходов на вознаграждение арбитражного управляющего, направляются на погашение денежных требований граждан - участников строительства. Денежные средства, оставшиеся после полного погашения денежных требований граждан - участников строительства и требований кредиторов, обеспеченных залогом реализованного имущества должника-застройщика, включаются в конкурсную массу.

Не удовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования граждан - участников строительства и требования кредиторов, обеспеченные залогом имущества застройщика, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очередей соответственно.

6. Оценивая в целом положения Закона о банкротстве, определяющие особенности банкротства застройщиков, можно заключить, что они обеспечивают дополнительную защиту прав и законных интересов участников строительства. В то же время нельзя не отметить, что всякая дифференциация законодательства представляет собой изъятия из общих правил, гарантирующих равные правовые возможности. В рассматриваемом случае изъятия из общих правил Закона о банкротстве создают преимущества для граждан - участников строительства (частных лиц, действующих на свой риск), но тем самым объективно ущемляют права других лиц, причастных к деятельности застройщика, требования которых подлежат удовлетворению после погашения требований граждан - участников строительства.

Как известно, граждане, заключающие договоры долевого участия в строительстве, в соответствии с Федеральным законом " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" *(476), приобретают право залога в отношении соответствующего объекта (ст. 13 Закона), их риски могут быть к тому же застрахованы. Подобные правила можно было бы закрепить в Законе о банкротстве, тем самым приравняв участников строительства (дольщиков) к залоговым конкурсным кредиторам, требования которых учитываются в третью очередь и удовлетворяются по правилам удовлетворения требований залоговых кредиторов. Такой подход к очередности удовлетворения требований участников строительства (дольщиков) более логичен, чем тот, который нашел закрепление в Законе о банкротстве.

Контрольные вопросы

1. Что понимается под застройщиком для целей Закона о банкротстве?

2. Чем обусловлены особенности банкротства застройщиков?

3. Каковы особенности судопроизводства по делам о банкротстве застройщиков?

4. Каковы условия погашения требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства?

5. Каковы условия погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений?

6. Какова очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве?

Дополнительная литература

1. Белицкая А.В. Правовое регулирование несостоятельности (банкротства) инвестора // Институт несостоятельности (банкротства) как инструмент повышения эффективности рыночной экономики / под ред. С.А. Карелиной. М., 2014.

2. Егоров А.В. Банкротство организаций-застройщиков // Вестник ВАС РФ. 2007. N 4.

3. Карелина С.А. К вопросу о защите прав кредиторов - участников строительства при оспаривании сделок должника // Институт несостоятельности (банкротства) как инструмент повышения эффективности рыночной экономики / под ред. С.А. Карелиной. М., 2014.

4. Марков П.А. О некоторых проблемных вопросах правового регулирования банкротства застройщика // Институт несостоятельности (банкротства) как инструмент повышения эффективности рыночной экономики / под ред. С.А. Карелиной. М., 2014.

⇐ Предыдущая 38 39 40 41 424344 45 46 47 Следующая ⇒