|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
|
|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
Характеристика оснований приобретения права частной собственности на землю
Первый вопрос, который возникает в связи с рассмотрением дан* ственностью. Фундаментальным принципом возникновения права частной собственности на землю является первоначальное приобретение ее инди- видом от государства и затем передача этого права по цепочке передач последующим поколениям. Такая практика существовала во многих европейских странах. Так, в Древнем Риме государство наделяло всех граждан землей. В результате завоеваний и постоянного увеличения территории страны увеличивался государственный земельный фонд (ager publicus). Государство имело возможность предоставлять своим гражданам большие площади земель. Возникшее таким образом землевладение имело юридический характер публичного предоставления земли в пользование членам римской общины — старым владельцам (vetus possessor), как они назывались в то время. Из этого владения землей, первоначально предоставленного государством лишь на титуле пользования, постепенно развилось право частной собственности на землю'. В период феодализма наделение землей происходило следующим образом. Феодал, которому принадлежала собственность на средства производства и прежде всего на землю, дарил своему вассалу землю или передавал ему ее во владение за службу. Земля могла быть возвращена обратно феодалу для того, чтобы передать ее другому лицу. Примером может служить Древнерусское государство, образование которого относится к IX в. К этому периоду у восточных славян сложилась феодальная собственность на землю, образовались классы феодалов-землевладельцев и зависимых от них крестьян. Владения князей образовывались в результате захвата земель других племен и общинных земель. Киевские князья считались собственниками этих земель. Феодалы-вассалы получали земли как вознаграждение за службу. Такие земли принадлежали им на праве вотчины, постоянного владения, которое передавалось по наследству, или земли передавались им только на время службы, либо пожизненно. Так постепенно складывалась система феодального землевладения. Что касается самого государства, то самыми первоначальными основаниями возникновения его права на землю во многих случаях являлись завоевание, захват или приобретение территории. Яркими примерами могут служить завоевание норманнами Англии в 1066 году, присоединение Сибири в 1581 г. к России в результате покорения Сибирского ханства казачьим атаманом Ермаком и многие другие. Весьма интересна с этой точки зрения история приобретения своей территории Соединенными Штатами. Так, после Американской революции ряд территорий, например Луизиана, были приобретены у 1 См.: Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С.Перетерского.М., ! 998.С. 169. 62 Глава 3. Основания приобретения права частной собственности на землю Франции, Флорида — у Испании, Аляска — у России. Огромные территории были захвачены в результате войн, например с Мексикой либо у индейских племен. В последующем значительная часть этих земель была передана в частную собственность поселенцам. Таким образом, обычно первоначальным основанием возникновения права собственности государства на землю, как в России, так и во многих других странах мира, являлся захват территорий в результате войн. Необходимо различать такие понятия, как «возникновение» Основаниями приобретения права частной собственности на| Применительно к основаниям приобретения права собственности как на движимое, так и на недвижимое имущество действия лиц и события конкретизированы в гл. 14 ГК. Основания приобретения права собственности принято подразделять на первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь, и производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника, как правило, по договору с ним. Различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности сводится к § 1. Характеристика оснований приобретения права частной собственности 63 отсутствию или наличию правопреемства — перехода прав и обязанностей владельца вещи1. К первоначальным основаниям приобретения права собственности гражданское законодательство относит: возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК); переработку (ст. 220 ГК); обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (ст. 221 ГК); самовольную постройку (ст. 222 ГК), а также приобретение права собственности на движимые (ст. 226—229 и 230—233 ГК) и недвижимые бесхозяйные вещи (ст. 234 ГК — приобре-тательная давность). Из всех перечисленных оснований к приобретению права собственности на землю, в том числе к приобретению права частной собственности на землю, имеет отношение только ст. 234 ГК, регулирующая вопросы приобретательной давности. Согласно ст. 234 ГК лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Данная норма применима к земле как основному виду недвижимого имущества. Для того чтобы приобрести право собственности на земельный участок на основании приобретательной давности, необходимо соблюдение ряда обязательных условий. Прежде всего, нужно, чтобы лицо владело земельным участком, на который у него не было никаких прав, оформленных в установленном законодательством порядке. Такое владение земельным участком должно быть добросовестным. Это значит, что фактическое владение земельным участком не может быть основано на каких-либо незаконных действиях владельца, Образующих, например, составы уголовного преступления или административного проступка. Нельзя приобрести право частной собственности на основании приобретательной давности на земельный участок, который был незаконно самовольно занят фактическим владельцем. Владение земельным участком должно быть открытым, о факте такого владения должны быть осведомлены любые Другие лица, и непрерывным, т.е. в течение сроков, установленных законом. Применение приобретательной давности в отношении земельных Участков имеет свои особенности, которые заключаются, в первую 1 См.: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации Для предпринимателей. М., 1995. С. 239, 240. 64 Глава 3. Основания приобретения права частной собственности на землю очередь, в том, что приобретательная давность может быть применима Из всех перечисленных видов юридических фактов — оснований приобретения права частной собственности на землю наибольшее значение имеют договоры или сделки, а также административные акты органов местного самоуправления и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ. На основании совершения различных сделок с землей право собственности на земельный участок переходит от одного собственника к другому. В результате принятия решений (административных актов) о предоставлении земельных участков главным образом органами местного самоуправления граждане и юридические лица приобретают право собственности на землю. Наибольшее распространение и значимость имеют случаи совер Один из наиболее распространенных способов приобретения частную собственность земельных участков — приватизация. Под приватизацией земель понимается приобретение физическими или юридическими лицами права частной собственности на земельные участки, находившиеся в государственной или муниципальной собственности. Земельное законодательство предусматривает пять различных процедур приватизации земельных участков: приобретение земельных участков в частную собственность на торгах; приватизация земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий; предоставление земельных участков в собственность отдельным категориям граждан; приватизация земельных участков, ранее предоставленных в пользование гражданам; приватизация земель сельскохозяйственного назначения для организации крестьянских (фермерских) хозяйств. § 2. Договор как основание приватизации земельного участка Приобретение права частной собственности на земельные участки в порядке приватизации может осуществляться на основании заключения договоров купли-продажи земельного участка или на основании издания административного акта — решения соответствующего органа о предоставлении земельного участка в собственность. Так, право частной собственности может быть приобретено в результате совершения договора купли-продажи земельного участка, заключенного по результатам торгов, или на основании факта приватизации государственного или муниципального предприятия и последующего заключения договора купли-продажи земельного участка. Административный акт — решение соответствующего органа о предоставлении земельного участка также является основанием приобретения права частной собственности юридическими лицами и гражданами. На этом основании приобретают землю в собственность, в частности, граждане-землепользователи при перерегистрации прав на земельные участки, а также граждане при организации крестьянских (фермерских) хозяйств. Кроме этого, земельные участки могут быть предоставлены в собственность определенным категориям граждан, которые имеют льготы на получение земельных участков. § 2. Договор как основание приватизации земельного участка Приобретение земельного участка в собственность на торгах Право частной собственности на земельный участок граждане и юридические лица могут приобрести в результате участия в проводимых в формах аукционов или конкурсов торгах по продаже земельных участков. Обычно торги проводятся по продаже земельных участков, предназначенных для застройки. В этих случаях основанием приобретения права собственности на землю являются два взаимосвязанных юридических факта: участие лица в торгах, признание его победителем и заключение договора купли-продажи земельного участка. Возможность приобретения права частной собственности на землю на торгах предусмотрена в п. 8 Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»: «продажа земель может производиться на конкурсах или аукционах». Эта норма, имеющая общий характер, получила развитие в ст. 56 Градостроительного кодекса РФ, которая устанавливает, что предоставление земельных участков в городских и сельских поселениях осуществляется в соответствии с земельным законодательством Россий- 5 - 794 66 Глава 3. Основания приобретения права частной собственности на землю § 2. Договор как основание приватизации земельного участка
ской Федерации. В случае предоставления земельных участков на праве собственности или праве долгосрочной аренды органы местного самоуправления вправе объявлять конкурсы или аукционы, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Органы местного самоуправления при проведении конкурсов по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков для застройки могут устанавливать к их участникам ряд особых требований: возмещение убытков и иных затрат на снос объектов недвижимости, переселение жителей, перенос сооружений и коммуникаций транспорта, связи и инженерного оборудования; строительство объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур; соблюдение сроков строительства объектов недвижимости; благоустройство территорий общего пользования. Застройщик, получивший земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды, имеет право разрабатывать и реализовывать проект его застройки или проект межевания данного земельного участка с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам. В случае перехода прав на земельный участок к другому лицу указанные выше требования сохраняются. Особенностью оформления прав на земельный участок в этих случаях является то, что обязательному включению в документ, удостоверяющий право на земельный участок в городских и сельских поселениях, подлежат следующие сведения: код территориальной зоны, установленный правилами застройки; функциональное назначение территориальной зоны, в пределах которой находится земельный участок; местоположение земельного участка или его части в границах зон охраны памятников истории и культуры, особо охраняемых природных территорий, водоохранных зон, а также в границах территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техно-генного характера, и иных территорий, ограничения на использование которых устанавливаются федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации. Кроме того, в этих документах должно быть отражено: наличие в границах земельного участка объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, с указанием их параметров и ограничений на использование указанных объектов; наличие в границах земельного участка зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного земельного участка, с указанием ограничений на использование данного земельного участка в связи с расположением на нем указанных объектов. Процедура проведения торгов по продаже земельных участков урегулирована Указом Президента РФ от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды»', а также постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 2 «Об утверждении Порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды»2 (в ред. от 13 августа 1998 г.). Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков предусматривает, что на торги выставляются земельные участки, которые имеют установленные границы и соответствующий правовой режим. Конкретные земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или иного поселения, другой градостроительной и землеустроительной документацией. Решение о продаже на торгах соответствующих земельных участков принимает их собственник. Так, земельные участки, которые находятся в федеральной собственности, могут быть проданы по решению Правительства РФ или специально уполномоченных им федеральных органов исполнительной власти. Продажа земельных участков, являющихся собственностью субъектов РФ, осуществляется по решению органа государственной власти субъекта РФ. На основании решения органа местного самоуправления могут продаваться земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Указанные органы являются продавцами земельных участков. Продавец может либо сам организовать торги, либо заключить договор со специализированной организацией, которая будет организовывать торги. Существенным условием такого договора является включение в него положения, касающегося возмещения расходов специализированной организации по проведению торгов, включая привлечение независимых оценщиков, специалистов по проведению рекламной кампании, экспертов и т.д. 1 СЗ РФ. 1997. № 48. Ст. 5546. 2 СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 263; № 33. Ст. 4041. Глава 3. Основания приобретения права частной собственности на землю § 2. Договор как основание приватизации земельного участка
Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. Аукцион может быть закрытым по форме подачи предложения по цене. Если проводятся закрытый по форме подачи предложения по цене аукцион или конкурс, то продавец назначает аукционную или конкурсную комиссию. Основные задачи комиссии: оценка предложений участников конкурса; определение победителя торгов; оформление протокола о результатах конкурса; принятие решения о признании торгов несостоявшимися на основании условий, предусмотренных законодательством. В состав комиссии могут входить представители соответствующих органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных организаций (объединений). Заседание комиссии считается правомочным, если на нем присутствуют не менее двух третей членов комиссии. Решения комиссии принимаются простым большинством голосов. Продавец определяет форму проведения торгов, начальную цену 1 земельных участков, сумму задатка, график платежей. Начальная цена за земельный участок не может быть ниже пятикратной ставки земельного налога. Цена устанавливается в пределах от этой величины до нормативной цены земли в зависимости от градостроительной ценности земельного участка, ситуации на рынке земли и иной недвижимости и уровня затрат на развитие инженерной инфраструктуры. Сумма задатка не может быть ниже 20% начальной цены земельного участка. Порядок определения ставок земельного налога регулируется Законом РФ «О плате за землю». Нормативная цена земли определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли»1. В обязанности продавца входит подготовка по каждому земельному участку, выставленному на торги, необходимых материалов и документов, которые должны содержать следующие сведения: регистрационный номер предмета торгов (земельного участка); его местоположение (адрес) и кадастровый номер; план земельного участка с указанием сервитутов и иных обременении, установленных для данного земельного участка; заключение соответствующего земельного комитета о характеристиках участка (правовой режим, ставка земельного налога и др.); заключение соответствующего органа по градостроительству и архитектуре о функциональном назначении и разрешенном использовании земельного участка, наличии согласования о подключении к инженерным коммуникациям и его ориентировочной общей стоимос- 1 СЗ РФ. 1997. № 13. Ст. 1539. ти, требованиях к благоустройству и участию в развитии инфраструктуры города или другого поселения. Указанные документы должны также содержать: сведения о начальной цене земельного участка; проект договора купли-продажи участка, включающий при необходимости график платежей. В некоторых случаях готовится также проект договора о залоге земельного участка. Такой договор заключается, если по итогам торгов оплата производится по графику платежей на долгосрочной основе. В таком случае с победителем торгов одновременно с заключением договора купли-продажи заключается договор о залоге земельного участка на срок до полного внесения платежей. Кроме того, представленные материалы должны содержать сведения об экологическом состоянии земельного участка и некоторые Другие. На организатора проведения торгов возлагаются следующие обязанности. Он выдает за плату необходимые материалы и документы по каждому земельному участку всем юридическим и физическим лицам, которые желают участвовать в торгах. Эти лица именуются «заявители». Организатор определяет шаг аукциона (начальную цену предмета торгов) при проведении торгов в форме аукциона и срок внесения задатка заявителями. Организатор обязан подготовить извещение о торгах и опубликовать его. Он регистрирует заявки на участие в торгах в журнале приема заявок и проверяет правильность оформления документов, представленных заявителями, их соответствие действующему законодательству. Решения по подготовке и проведению торгов оформляются протоколами. Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не менее чем за 30 дней до даты их проведения. Извещение должно содержать всю необходимую информацию о дате, времени, месте, порядке и всех иных условиях проведения торгов. В торгах может участвовать любое лицо, подавшее заявку с требуемыми и надлежаще оформленными документами не позднее даты, указанной в извещении, и обеспечившее своевременное перечисление задатка на объявленные в извещении расчетные счета. Одно лицо может подать только одну заявку на участие в торгах. Для участия в торгах юридические и физические лица представляют организатору заявку по установленному им образцу с приложением к ней следующих документов: предложения (в запечатанном конверте) в случае проведения аукциона или конкурса, закрытых по форме подачи предложения по цене; копии платежного документа, подтверждающего перечисление задатка на указанный в извещении расчетный счет; доверенности на лицо, уполномоченное действовать от имени заяви- 70 Глава 3. Основания приобретения права частной собственности на землю теля при подаче заявки; иных документов, указанных в извещении. Кроме того, к заявке прилагается подписанная заявителем опись представленных документов в двух экземплярах, на одном из которых, остающемся у заявителя, организатор указывает дату и время подачи заявки, а также номер, присвоенный ей в журнале приема заявок. Предусмотрен исчерпывающий перечень для отказа в участии в торгах. Так, заявителю может быть отказано в приеме документов только в следующих случаях: заявка подана по истечении срока приема заявок, указанного в извещении; заявка подана лицом, не уполномоченным действовать от имени заявителя; представлены не все необходимые документы по перечню, объявленному в извещении, либо представленные документы оформлены ненадлежащим образом. Заявитель имеет право отозвать поданную заявку до окончания срока приема заявок, в письменной форме уведомив об этом организатора. При отзыве заявки внесенный задаток возвращается в соответствии с условиями торгов. Для того чтобы участвовать в торгах, заявитель должен быть признан участником торгов. Этот факт оформляется протоколом, в котором указываются принятые и отозванные заявки с указанием имен (наименований) заявителей, лица, признанные участниками торгов, а также заявки, по которым отказано в допуске к участию в торгах с указанием оснований для такого отказа. Заявитель считается участником торгов с момента подписания организатором протокола приема заявок. Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков предусматривает следующие условия отказа организатора от проведения торгов. Так, организатор, сделавший извещение о проведении торгов, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее чем за 30 дней до проведения конкурса. Процедура проведения аукциона заключается в следующем. Аукцион ведет в присутствии организатора нанимаемый им аукционист. Аукцион начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик и начальной цены земельного участка и шага аукциона. Шаг аукциона устанавливается организатором в пределах от 1 до 5% начальной цены земельного участка и остается единым в течение всего аукциона. Всем участникам аукциона выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом очередной цены в случае, если готовы купить предмет торгов по этой цене. Каж-
§ 2. Договор как основание приватизации земельного участка дую последующую цену аукционист назначает путем увеличения текущей цены на шаг аукциона. После объявления очередной цены аукционист называет номер билета участника аукциона, который, с точки зрения аукциониста, первым поднял билет. Затем аукционист объявляет следующую цену в соответствии с шагом аукциона. В случае отсутствия участников аукциона, готовых купить земельный участок по названной аукционистом цене, последний повторяет эту цену три раза. Аукцион завершается, если после троекратного объявления очередной цены ни один из участников аукциона не поднял билет. Победителем аукциона признается участник, номер билета которого был назван аукционистом последним. После завершения аукциона аукционист объявляет о продаже земельного участка, называет его продажную цену и номер билета победителя аукциона. Цена, предложенная победителем аукциона, фиксируется в протоколе о результатах аукциона. Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за земельный участок. При проведении аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, победителем признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за предмет торгов. Победителем конкурса признается лицо, которое, по заключению конкурсной комиссии, предложило лучшие условия (сроки освоения, участие в развитии инфраструктуры, архитектурно-планировочные решения и др.). При равенстве предложений победителем признается тот участник, чья заявка была подана раньше. Установлена следующая процедура проведения аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, и конкурса. Запечатанные конверты с предложениями участников торгов вскрываются в установленный день и час на открытом заседании комиссии. Перед вскрытием конвертов комиссия проверяет целость конвертов, что фиксируется в протоколе о результатах торгов. Предложения, содержащие цену ниже начальной, не рассматриваются. При вскрытии конвертов и оглашении предложений с разрешения комиссии могут присутствовать все участники торгов или их представители, имеющие надлежащим образом оформленную доверенность, а также представители средств массовой информации. В день определения победителя результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором, членами комиссии (в случае проведения аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, или конкурса) и победителем торгов. Протокол составляется в двух экземплярах, имеющих равную силу, один из которых 72 Глава 3. Основания приобретения права частной собственности на землю § 2. Договор как основание приватизации земельного участка
передается победителю, а другой остается у организатора. В течение пяти дней после подписания протокола организатор должен выслать остальным участникам торгов его копии. Торги могут быть признаны несостоявшимися по следующим основаниям: в торгах участвовало менее двух участников по каждому выставленному на торги земельному участку; ни один из участников аукциона после троекратного объявления начальной цены не поднял билет; ни один из участников конкурса по решению комиссии не внес предложениий, соответствующих условиям конкурса, или не признан победителем; победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, договора купли-продажи или договора о залоге земельного участка. По согласованию с продавцом организатор в случае признания торгов несостоявшимися имеет право объявить повторное проведение торгов, изменив их условия. Победитель торгов в соответствии с установленными сроками и условиями оплаты производит платежи единовременно или в рассрочку в соответствии с графиком платежей. Сумма внесенного задатка засчитывается в счет платежей за приобретаемый земельный участок. Договор купли-продажи земельного участка заключается между продавцом и победителем торгов в срок не позднее 20 дней с момент оформления протокола о результатах торгов. Если по итогам торгов оплата производится единовременно, то государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок осуществляется, ^ после полного внесения платежа. Задатки, внесенные участникам* торгов, не признанных победителями, подлежат немедленному возвра-j щению после утверждения протокола о результатах торгов. Заинтересованные лица могут оспорить результаты торгов в судебном порядке. Торги, проведенные с нарушением правил, могут быть признаны судом недействительными. Признание торгов недействительными влечет соответственно признание недействительности договора купли-продажи земельного участка. Популярное:
|
Последнее изменение этой страницы: 2017-03-11; Просмотров: 920; Нарушение авторского права страницы