Субъекты права частной собственности на землю

Часть 2 ст. 35 Конституции РФ предусматривает, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоря­жаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Соглас­но ч. 1 ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Таковы формулировки конституцион­ных норм, определяющих круг субъектов, которые имеют право обла-' дать земельными участками на титуле права собственности.

Какие конкретно лица могут иметь в частной собственности зе­мельные участки? В ст. 35 Конституции РФ использован термин «граждане и их объединения». Тождественно ли понятие «объединение граждан» понятию «юридическое лицо», принимая во внимание то, что в Конституции РФ вообще отсутствует упоминание о юридических лицах?

Правовое содержание понятия «объединение граждан» раскрыто в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 24 октября 1996 г. № 17-П «По делу о проверке конституционности части первой статьи 2 Федерального закона от 7 марта 1996 года «О вне­сении изменений в Закон Российской Федерации «Об акцизах»¹. В данном постановлении Конституционный Суд РФ признал, что объ­единения граждан — это юридические лица, которые созданы гражда­нами для совместной реализации таких конституционных прав, как право свободно использовать свои способности и имущество для пред­принимательской и иной не запрещенной законом экономической де­ятельности (ч. 1 ст. 34 Конституции РФ) и право иметь в собственнос­ти, владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом как единолич­но, так и совместно с другими лицами (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ). Таким образом, Конституция РФ закрепляет право граждан и юриди­ческих лиц (кроме государственных и муниципальных унитарных предприятий) иметь в частной собственности земельные участки.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (в ред. от 25 января 1999 г.)² также признает юридических лиц в качестве субъ-

СЗ РФ. 1996. № 45. Ст. 5202.

САПП РФ. 1993. № 44. Ст. 4191; СЗ РФ. 1999. № 5. Ст. 651.

зо

Глава I. Общая характеристика права частной собственности на землю

§ 4. Субъекты права частной собственности на землю

 

ектов права частной собственности на землю. Согласно п. 2 данного Указа граждане и юридические лица — собственники земельных участ­ков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставный фонд (капитал) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными ин­вестициями.

Для -того чтобы иметь в собственности земельный участок, гражда­не должны обладать гражданской и земельной правоспособностью и дееспособностью. Правовой статус граждан как субъектов права соб­ственности, в том числе и на землю, определяется гражданским зако­нодательством. Чтобы иметь в собственности земельный участок, вла­деть, пользоваться и распоряжаться им, гражданин должен обладать гражданской правоспособностью и дееспособностью.

Гражданская правоспособность — способность иметь гражданские права и нести обязанности. Правоспособность признается в равной мере за всеми гражданами. Она возникает в момент рождения гражда­нина и прекращается смертью (ст. 17 ГК). Содержание правоспособ­ности определено в ст. 18 ГК.

Применение данной общей нормы гражданского законодательства к сфере отношений собственности на землю означает следующее. Граждане могут иметь имущество, в том числе и земельные участки, на праве собственности с момента рождения; наследовать и завещать зе­мельные участки; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью на земельном участке; создавать юридические лица, самостоятельно или совместно с другими гражда­нами и юридическими лицами, которые могут иметь в собственности земельные участки; совершать любые не противоречащие закону сдел­ки, в том числе с земельными участками, и участвовать в обязательст­вах; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

Важнейшим элементом правового статуса гражданина является дееспособность — способность гражданина своими действиями при­обретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя граж­данские обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК). Дееспособность воз­никает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по до­стижении восемнадцатилетнего возраста. Только дееспособный граж­данин имеет право распоряжаться своим земельным участком, продать его, сдать в аренду и т.п., приобрести земельный участок.

В случае, когда законом допускается вступление в брак до достиже­ния восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени

вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дее­способность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет. При признании брака недей­ствительным суд может принять решение об утрате несовершеннолет­ним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом.

Несовершеннолетние с четырнадцатилетнего возраста имеют право совершать некоторые сделки в соответствии с перечнем, содержащим­ся в ст. 26 ГК, самостоятельно. Совершать сделки с землей, т.е. само­стоятельно распоряжаться земельным участком они не вправе. Такие сделки совершаются несовершеннолетними в возрасте от четырнадца­ти до восемнадцати лет с согласия законных представителей: родите­лей, усыновителей или попечителя.

Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если работает по трудовому дого­вору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновите­лей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эманси­пация) производится по решению органа опеки и попечительства — с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя. Если такого согласия не получено, — то по решению суда (ст. 27 ГК).

Что касается малолетних, т.е. лиц, не достигших четырнадцати лет, то за них сделки, за исключением перечисленных в ст. 28 ГК (напри­мер, мелкие бытовые сделки), могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Это означает, что малолетний может иметь право собственности на земельный участок, но не вправе распоряжаться им, приобрести земельный участок.

Таковы наиболее важные положения ГК РФ, определяющего со­держание гражданской правоспособности и дееспособности граждан в отношении их права собственности на земельные участки.

Кроме гражданской правоспособности и дееспособности, лицо, как уже говорилось, должно обладать земельной правоспособностью и дее­способностью как необходимым условием, позволяющим иметь в соб­ственности земельный участок. Это требование основано на конститу­ционной норме, содержащейся в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ, преду­сматривающей, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Земельное законодательство признает субъектами права частной собственности всех лиц, которые непосредственно имеют в собствен­ности земельный участок, а также тех, кто, имея по закону право при­обрести в собственность земельный участок, фактически это право не Реализует в силу каких-либо причин. В связи с этим следует различать

32 Глава 1. Общая характеристика права частной собственности на землю

понятия «субъект права частной собственности на землю» и «собствен­ник земельного участка»¹. Поэтому применительно к субъектам права частной собственности на землю можно говорить о земельной право­способности субъектов как абстрактной возможности осуществить свое право. При этом следует иметь в виду, что земельная правоспособ­ность — условие не только приобретения права частной собственности на землю, но и его реализации.

В действующем законодательстве предусмотрены случаи, когда оп­ределенные категории граждан наделяются специальной земельной правоспособностью. Эти случаи касаются предоставления права на по­лучение земельного участка, в том числе в собственность, при опреде­ленных условиях, предусмотренных законом или иным нормативным правовым актом. Рассмотрим некоторые из них.

В соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 17 Закона РСФСР от 15 мая 1991 г. «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС»² (в ред. от 5 июля 1999 г.) гражданам, эвакуированным (в том числе выехавшим добр­, вольно) в 1986 году из зоны отчуждения или переселенным (переселя­емым), в том числе выехавшим добровольно, из зоны отселения в 1986 году и в последующие годы, включая детей, в том числе детей, которые в момент эвакуации находились (находятся) в состоянии внут­риутробного развития, гарантируются внеочередное получение зе­мельных участков и приобретение строительных материалов для стро­ительства индивидуальных жилых домов.

Льготы имеют вынужденные переселенцы. Статья 7 (пп. 3 п. 1 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. «О вынужденных переселенцах»³. (в ред. от 20 декабря 1995 г.) предусматривает, что федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления оказывают вынужденному пере­селенцу помощь при вступлении в жилищный кооператив, помощь в индивидуальном жилищном строительстве, включая предоставление (приобретение) земельного участка и приобретение строительных ма­териалов. Лица этой категории могут получить земельные участки в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Россий­ской Федерации от 14 марта 1995 г. № 249 «О порядке формирования целевого земельного фонда для расселения беженцев и вынужденных

¹ Данная правовая конструкция впервые была предложена О.С.Колбасовым приме­нительно к сфере регулирования права водопользования. См.: Колбасов О.С. Теоретичес­кие основы права пользования водами в СССР. М., 1972. С. 41.

² ВВС РСФСР. 1992. № 32. Ст. 1861; СЗ РФ. 1999. № 28. Ст. 3460.

³ СЗ РФ. 1995. № 52. Ст. 5110.

 

§ 4. Субъекты права частной собственности на землю

переселенцев и режиме его использования»¹ (в ред. от 18 сентября 1995 г).

В соответствии с п.1 (пп. «в» и «г») Указа Президента РФ от 5 мая 1992 г. № 431 «О мерах по социальной поддержке многодетных семей»² правительства республик в составе Российской Федерации, органы ис­полнительной власти краев, областей, автономных образований, горо­дов Москвы и Санкт-Петербурга обязаны оказывать необходимую по­мощь многодетным родителям, желающим организовать крестьянские (фермерские) хозяйства, малые предприятия и другие коммерческие структуры, обеспечивать для этих целей выделение земельных участ­ков; обеспечить первоочередное выделение для многодетных семей са-дово-огородных участков в размере не менее 0, 15 га на семью.

Льготы на получение земельных участков имеют и иные категории граждан. Более подробно эти вопросы будут рассмотрены в § 3 гл. 3.

Юридические лица также являются субъектами права частной соб­ственности на землю, т.е. они могут обладать земельным участком на данном титуле. Однако так было не всегда. Бытовавшее в начале фор­мирования рыночных отношений представление о частной собствен­ности как собственности «личной», «индивидуальной», принадлежа­щей гражданину, объясняется тем, что, по утверждению В.П. Мозоли­на, в стране еще не сформировалась концепция частной собственнос­ти, а в науке продолжают доминировать теории, созданные Марксом и Энгельсом³.

Понятие «частная собственность» нередко неправильно ассоцииро­валось с понятием «личная собственность». Поэтому до Указа Прези­дента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков граж­данам и юридическим лицам при приватизации государственных и му­ниципальных предприятий»⁴, которым было предоставлено право не только гражданам, но и юридическим лицам при приватизации пред­приятий приобретать в собственность земельные участки, на которых расположены данные предприятия, земельное законодательство не признавало права собственности на землю за юридическими лицами.

Деление субъектов права частной собственности на граждан и юри­дических лиц необоснованно, поскольку не может быть и в законода­тельстве не существует никаких различий в правовом режиме земель, находящихся в собственности данных субъектов, а также в содержании принадлежащих им правомочий.

i - 794

СЗРФ. 1995. № 12. Ст. 1060.

ВВС РФ. 1992. № 19. Ст. 1044.

См.: Мозолин В.П. О праве частной собственности // СГиП. 1992. № 1. С. 4.

ВВС РФ. 1992. № 14. Ст. 761.

Глава 1. Общая характеристика права частной собственности на землю

§ 4. Субъекты права частной собственности на землю

 

Статья 48 ГК признает юридическим лицом организацию, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном уп­равлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательст­вам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осущест­влять имущественные и личные неимущественные права, нести обя­занности, быть истцом и ответчиком в суде. Правоспособность юри­дического лица (в том числе и в сфере земельных отношений) возни­кает в момент его создания и прекращается в момент завершения его ликвидации (п. 3 ст. 49 ГК).

Гражданское законодательство предусматривает различные виды юридических лиц: хозяйственные товарищества и общества, производ­ственные и потребительские кооперативы, государственные и муници­пальные унитарные предприятия, в том числе дочерние предприятия, а также финансируемые собственником учреждения, общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные, иные фонды, объединения юридических лиц (ассоциации и союзы).

В свою очередь, все юридические лица подразделяются на коммер­
ческие и некоммерческие организации. Коммерческими признаются
организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной
цели своей деятельности, а некоммерческими — не имеющие извлече­
ние прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную |
прибыль между участниками (ст. 50 ГК). |

Независимо от видов юридических лиц все они (кроме государст­
венных и муниципальных унитарных предприятий) вправе иметь в
собственности земельные участки. Законодательство не устанавливает
каких-либо особенностей права собственности юридических лиц на
земельные участки. Содержание права собственности на земельный,,
участок юридического лица не зависит от вида его организационно-§
правовой формы и подчинено общим нормам гражданского законода­
тельства, определяющего режим имущества юридического лица соот-
ветствующей организационно-правовой формы. |

Главное, на что следует обратить внимание, это то, что земельный участок, внесенный учредителем (участником) соответствующей орга­низации в качестве доли в уставный капитал, становится собственнос­тью данного юридического лица. Соответственно право собственности учредителя (участника), которым может быть или гражданин, или юридическое лицо, на этот земельный участок прекращается.

Рассматривая вопрос о субъектах права частной собственности на землю, нельзя не затронуть вопрос о возможности приобретения в частную собственность земельных участков иностранными граждана­ми и юридическими лицами.

Согласно ч. 3 ст. 62 Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме слу­чаев, установленных федеральным законом или международным дого­вором Российской Федерации.

Норма ст. 7 ЗК, ныне признанная недействующей согласно Указу Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конститу­цией Россйской Федерации»¹, предусматривала, что иностранным гражданам земельные участки в собственность и пожизненное насле­дуемое владение не передаются. Земельный кодекс РСФСР, имеющий ранг федерального закона, ограничивал права иностранных граждан и тем самым юридических лиц (которых законодательство рассматрива­ет как объединения граждан, о чем говорилось выше) на приобретение в собственность земельных участков.

Данное ограничение сохряняет силу и в настоящее время. Так, Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермерском) хо­зяйстве»² предоставляет право на создание крестьянского (фермерско­го) хозяйства и соответственно владение землей на титуле права част­ной собственности только гражданину РФ (ст. 1 и 4). Аналогичное ог­раничение содержит и Закон РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дач­ного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строитель­ства».

Таким образом, на основании Конституции РФ и указанных норм земельного законодательства иностранные граждане и юридические лица, по общему правилу, не вправе иметь в собственности земельные участки на территории России.

Исключением из этого правила является право собственников зе­мельных участков передавать их в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями (п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»³). Кроме того, законодательст­во закрепляет право физических и юридических лиц (российских, ино­странных, а также лиц без гражданства) на приватизацию земельного

¹ САПП РФ. 1993. № 52. Ст. 5085.

² ВВС РФ. 1990. № 26. Ст. 324.

³ САПП РФ. 1993. №44. Ст. 4191.

Глава 1. Общая характеристика права частной собственности на землю

§ 5. Соотношение земельного и гражданского законодательства...

 

участка, на котором (или под которым) расположено приватизирован­ное ими предприятие.

Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государст­венных и муниципальных предприятий, расширении и дополни­тельном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятель­ности»¹ прямо предусматривал, что покупателями земельных участков в соответствии с настоящим Порядком могут быть любые юридические и физические лица, включая иностранные, и лица без гражданства, признаваемые покупателями в соответствии с Законом РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предпри­ятий в РСФСР» (п. 3 Порядка). В настоящее время эта норма не действует.

Ныне Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О при­ватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» ² (в ред. от 23 июня 1999 г.) (ст. 9) не устанавливает ограничений для иностранных юридических и физических лиц, а также лиц без гражданства на при­ватизацию государственных и муниципальных предприятий. В то же время действуют указы Президента РФ от 14 февраля 1996 г. № 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности»³ и от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижи­мости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»⁴ (в ред. от 3 ноября 1999 г.), которые закрепляют и разви­вают правило единовременной приватизации зданий, строений и со­оружений и земельных участков, на которых они находятся, т.е. прин­цип приватизации недвижимого имущества как единого целого.

Законодательство о приватизации, как и законодательство о прива­тизации земель, не предусматривают в отношении этих лиц никаких ограничений на приватизацию земельного участка. Таким образом, иностранные физическое и юридическое лицо, а также лицо без граж­данства вправе участвовать в приватизации соответствующего государ­ственного или муниципального предприятия, а затем на основании этого приватизировать обслуживающий это предприятие земельный участок.

¹ ВВС РФ. 1992. № 25. Ст. 1427.

² СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3595; 1999. № 26. Ст. 3173.

³ СЗ РФ. 1996. № 8. Ст. 740.

⁴ СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240; 1999. № 45. Ст. 5418.

В Федеральном законе от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностран­ных инвестициях в Российской Федерации»¹ вопрос о праве иностран­ных инвесторов на землю решен в ст. 15 следующим образом. Приоб­ретение иностранным инвестором права на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, строения и иное недвижимое имущество осуществляется в соответствии с законодательством Российской Феде­рации и законодательством субъектов РФ (ст. 15). Право аренды зе­мельного участка может быть приобретено коммерческой организа­цией с иностранными инвестициями на торгах (аукционе, конкурсе), если иное не предусмотрено законодательством РФ.

⇐ Предыдущая23242526272829303132Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. I. Договор об отчуждении исключительного права на произведение.
2. I. Предмет, метод и специфика административного права как отрасли права
3. II. Исторические корни современного гражданского права. Национальные и универсальные элементы в нем
4. II. Лицензионный договор о предоставлении права на использование.
5. II. ПРАВА И ОБЗАННОСТИ ОРГАНИЗАТОРОВ
6. II. Права и обязанности работника
7. II. Система обязательств позднейшего права
8. II. Служебные обязанности и права сотрудников
9. III. Основные идеологические течения в истории гражданского права. Идеализм и позитивизм
10. III. Права и обязанности работодателя
11. IV. Права и обязанности Товарищества.
12. IV. Права работников Службы охраны труда