Приватизация земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий

Процедура приватизации земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий урегулирована в спе­циальных нормативных актах, поскольку согласно ст. 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» на приватизацию земли его действие не рас­пространяется.

Основаниями приобретения права частной собственности на землю при приватизации государственных и муниципальных предпри­ятий являются следующие юридические факты: приватизация пред­приятия и заключение договора купли-продажи земельного участка.

Право граждан и юридических лиц приобретать земельные участки в собственность при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строитель­стве объектов этих предприятий было предусмотрено Указом Прези­дента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий». Земельные участки должны прода­ваться в собственность органами, уполномоченными местными адми­нистрациями, по цене земли не ниже нормативной. Указ Президента РФ закрепил принцип: собственник недвижимости вправе приобрести в собственность земельный участок, на котором находится это недви­жимое имущество.

Данный принцип позднее был детализирован в Указах Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка продажи зе­мельных участков при приватизации государственных и муниципаль­ных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» (в части регулирования про­дажи земельных участков приватизированным предприятиям при рас­ширении и дополнительном строительстве); от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (п. 8) и в разд. 4 Основных положений государст­венной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утверж­денных Указом Президента РФ от 22 июня 1994 г. № 1535.

Законодательством допускается возможность приватизации зе­мельных участков, на которых расположены приватизируемые пред­приятия, иные объекты недвижимости, находящиеся в частной собст­венности граждан и юридических лиц, а также объекты недвижимости, сданные в аренду. В то же время установлен ряд ограничений (см. § 3 гл. 1).

Законодательство закрепляет общий принцип единовременной приватизации земельного участка при приватизации находящихся на нем объектов. Отказ в продаже находящегося в государственной (му­ниципальной) собственности земельного участка допускается исклю­чительно в случаях, предусмотренных федеральным законом (п. 4.2 Основных положений государственной программы приватизации).

74 Глава 3. Основания приобретения права частной собственности на землю

Этот принцип получил подтверждение и конкретизацию в п. 1 Указа Президента РФ от 14 февраля 1996 г. № 198 «О праве собствен­ности граждан и юридических лиц на земельные участки под объекта­ми недвижимости в сельской местности»¹, согласно которому граждане и юридические лица, получившие в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, вправе приобретать в собствен­ность и земельные участки, на которых расположены указанные объ­екты недвижимости, за плату или бесплатно.

Согласно п. 2 Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О га­рантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в соб­ственность земельных участков под этими объектами»² право приобре­тения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют фи­зические и юридические лица — собственники этих объектов недви­жимости.

Законодательство закрепляет также право физических и юридичес­ких лиц (российских, иностранных, лиц без гражданства) на привати­зацию земельного участка, на котором (или под которым) расположено приватизированное ими предприятие.

Продавцом земельного участка, занятого приватизируемым госу­дарственным (муниципальным) предприятием, является фонд имуще­ства, продавший указанное предприятие либо акции акционерного об­щества, созданного при его приватизации. Продажа иных объектов недвижимости, находящихся в государственной (муниципальной) соб­ственности, осуществляется фондами имущества субъекта РФ или му­ниципального образования, к собственности которого относится про­даваемый объект недвижимости.

Покупателями земельных участков могут быть любые юридические и физические лица, признаваемые покупателями в соответствии с Фе­деральным законом от 21 июля 1997 г. «О приватизации государствен­ного имущества и об основах приватизации муниципального имуще­ства в Российской Федерации». Однако п. 1 ст. 9 указанного Федераль­ного закона предусматривает следующее ограничение в отношении таких покупателей: государственные и муниципальные унитарные уч­реждения, а также иные юридические лица, в уставном капитале кото­рых доля Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных об-

¹ СЗ РФ. 1996. № 8. Ст. 740.

² СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240.

 

§ 2. Договор как основание приватизации земельного участка

разований превышает 25%, не имеют права быть покупателями такого имущества.

Право приобрести в собственность земельные участки под прива­тизированными предприятиями, находящиеся в аренде или фактичес­ком владении, пользовании этих предприятий, предоставляется следу­ющим категориям физических и юридических лиц: собственникам приватизированных государственных и муниципальных предприятий или имущества, ранее сданного в аренду, в результате его выкупа; от­крытым акционерным обществам, созданным путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе привати­зации после продажи в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, не менее 75% их акций; гражданам и их объединени­ям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, а также ор­ганизациям, не более 25% уставного капитала которых находится в государственной или муниципальной собственности, в случае, если договор был заключен ими на основании конкурса или аукциона объ­ектов нежилого фонда.

В случае перехода (в том числе при приватизации) права собствен­ности на здание, строение, сооружение, помещение к нескольким соб­ственникам право собственности на земельный участок переходит к этим лицам в размере, пропорциональном долям собственности на расположенный на нем основной объект недвижимости. Раздел зе­мельного участка в натуре между сособственниками указанного объек­та не допускается. Сособственники получают безусловное право на приобретение по нормативной цене соответствующей доли земельного участка. Отношения между ними регулируются правилами, установ­ленными законодательством Российской Федерации, в том числе пра­вилами о кондоминиуме.

Предусмотрены следующие условия продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Приобретение земельного участка собственником приватизированно­го предприятия является обязательным условием проведения коммер­ческого, инвестиционного конкурсов, аукциона по продаже привати­зируемого предприятия и заключения договора купли-продажи этого предприятия.

При приватизации предприятия составляется план его приватиза­ции. В него включаются: ситуационный план расположения предпри­ятия, данные о границах, размерах, местоположении земельного участ­ка предприятия, экологических и инженерно-геологических условиях, Уровне инженерного благоустройства территории и состоянии соци­альной и инженерно-транспортной инфраструктуры, объектах куль-

76 Глава 3. Основания приобретения права частной собственности на землю

турного и исторического значения, общего пользования, акт о норма­тивной цене земельного участка приватизируемого предприятия, раз­мер земельного налога.

Согласно письму Госкомимущества России от 18 ноября 1992 г. № Ф-1786 «О перечне сведений о земельных участках, предоставля­емых при приватизации предприятий» во всех случаях, когда здание (сооружение) входит в имущественный комплекс приватизируемого предприятия, документы, передаваемые в фонд имущества, должны содержать сведения о земельном участке. Отсутствие таких сведений служит основанием для возврата документов.

Земельные участки продаются по нормативной цене земли. Соглас­но Указу Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собст­венникам объектов недвижимости в приобретении в собственность зе­мельных участков под этими объектами» (п. 4) размер выкупной цены при продаже земельных участков в этих случаях не может быть ниже пятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельно­го участка. Органы архитектуры и градостроительства совместно с ко­митетами по земельным ресурсам и землеустройству при разработке плана приватизации представляют указанные данные в установленные сроки в комитеты по управлению имуществом.

Начальная цена продаваемого предприятия не включает в себя сто­имость земельного участка. При определении величины уставного ка­питала нормативная цена земельного участка отражается в акте оценки] стоимости имущества и не включается в уставный капитал.

В случае отсутствия документов, удостоверяющих право пользова­ния государственного (муниципального) предприятия земельным участком, его площадь определяется в плане приватизации на осно­вании данных по фактическому использованию участка. В понятие «территория предприятия» включаются все участки, которые вместе с расположенными на них строениями находятся на балансе пред­приятия.

При приобретении в собственность земельного участка собствен­ник расположенного на нем приватизированного предприятия, зда­ния, сооружения, помещения представляет продавцу следующие доку­менты: выписку из реестра акционеров (учредительного договора), подтверждающую, что не менее 75% уставного капитала юридического лица находится в частной собственности; договор купли-продажи или иной документ о праве собственности на здание, сооружение, помеще­ние, приватизированное предприятие или копию утвержденного плана приватизации; заявку произвольной формы на приобретение в собст­венность земельного участка, а также план земельного участка либо

 

§ 2. Договор как основание приватизации земельного участка

сведения о его расположении и размерах, а также о величине норма­тивной цены земельного участка.

Заявка на приобретение в собственность земельного участка при­ватизированного предприятия принимается и регистрируется в день подачи продавцом только от собственников предприятия. В недель­ный срок с момента поступления заявки продавец выдает собственни­ку приватизированного предприятия платежное поручение на оплату стоимости земельного участка в установленном размере и заключает договор купли-продажи.

Порядок совершения таких договоров регулируется Типовым дого­вором купли-продажи земельного участка при приватизации государ­ственных и муниципальных предприятий, расширении и дополни­тельном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельнос­ти, утвержденным Роскомземом и Госкомимуществом России 10/11 августа 1992г.¹

Одновременно продавец направляет по одной копии этого договора в комитет по земельным ресурсам и землеустройству и орган архитек­туры и градостроительства. Комитет по земельным ресурсам и земле­устройству и орган архитектуры и градостроительства обязаны в тече­ние двух месяцев представить для ознакомления заявителю подлежа­щие регистрации сведения об ограничении прав на использование зе­мельного участка, в том числе о публичных сервитутах, установление которых было предусмотрено решениями соответствующих органов.

Оплаченное платежное поручение на оплату стоимости земельного участка и договор купли-продажи земельного участка являются осно­ванием для регистрации в установленном порядке права собственнос­ти на землю.

Споры о правомочности установления ограничений на использо­вание земельного участка, в том числе о сервитутах, подлежат разре­шению в судебном порядке.

Несколько иной порядок продажи земельных участков приватизи­рованным предприятиям применяется в случаях их расширения и до­полнительного строительства. Так, земельные участки собственникам приватизированных предприятий для расширения и дополнительного строительства этих предприятий продаются на конкурсной или аукци­онной основе за счет земельных участков, которые не предоставлены никому в пользование или не сданы в аренду. К участию в конкурсе или аукционе допускаются только собственники приватизированных предприятий.

¹ БНА. 1992. №11-12.

I

78 Глава 3. Основания приобретения права частной собственности на землю

При проведении коммерческого или инвестиционного конкурсов
право приобретения земельного участка передается покупателю, пред­
ложение которого полностью отвечает условиям и критериям конкур­
са. Условия коммерческого или инвестиционного конкурса могут
включать: целевое использование участка, соблюдение экологических
и архитектурно-планировочных требований, обеспечение максималь­
ного размера инвестиций, проведение работ по рекультивации, благо­
устройству участка и др. ^j
На аукционе земельные участки продаются в тех случаях, когда от
покупателя не требуется выполнения каких-либо условий, кроме це­
левого использования. При этом право собственности передается по­
купателю, предложившему в ходе торгов максимальную цену. Началь­
ная цена земельного участка при продаже на конкурсе или аукционе
устанавливается в размере не ниже нормативной цены земли. Заявки
для участия в конкурсе или аукционе принимаются продавцом в тече­
ние месяца со дня опубликования перечня участков земель, предлага­
емых местной администрацией для продажи с указанием целевого ис­
пользования земель. Заявки подаются собственниками приватизиро­
ванных предприятий органу, уполномоченному выступать продавцом
земельных участков.
В случаях, когда собственник приватизированного предприятия
является единственным участником аукциона, коммерческого или ин­
вестиционного конкурсов, земельный участок продается ему в собст­
венность по стартовой цене, но не ниже нормативной цены земельного
участка.

Для регулирования сделок купли-продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий важ­ное значение имеет определение понятий «незастроенный земельный участок» и «застроенный земельный участок». Такие определения со­держатся в разд. 4 Основных положений государственной программы, приватизации.

Застроенными земельными участками в городах и населенных пунктах признаются участки, на которых или под которыми располо­жены предприятия, здания, строения и сооружения. Застроенным зе­мельным участком приватизированного предприятия считается вся территория предприятия, за исключением пустующих незастроенных (в том числе зарезервированных в соответствии с проектной докумен­тацией) земельных участков. Такие земельные участки в городах и на­селенных пунктах продаются по цене, которая не может быть меньше нормативной цены за землю и больше ее трехкратной величины.

Пустующие незастроенные земельные участки, пользователем ко­торых является приватизируемое предприятие, могут быть по решению

 

§ 2. Договор как основание приватизации земельного участка

предприятия либо сохранены в муниципальной (государственной) собственности с передачей в аренду данному предприятию или без таковой, либо выкуплены предприятием вместе с застроенным участ­ком и по такой же цене. Должно быть соблюдено условие, что пред­приятие осуществит в установленном порядке их застройку в течение трех лет с момента приобретения права собственности.

Если предприятие не выполнит этого условия, оно обязано продать участок в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации для продажи незастроенных участков, находящихся в госу­дарственной (муниципальной) собственности. В этом случае, а также в случае продажи незастроенного участка до истечения трех лет с мо­мента приобретения права собственности с продавца взимается разо­вый сбор в местный бюджет в размере 30% суммы, на которую стои­мость участка превысила стоимость его приобретения.

В Основных положениях получили развитие также нормы, опреде­ляющие правовой режим приватизированных земельных участков. При продаже застроенного земельного участка в границах городов и иных населенных пунктов право собственника на земельный участок включает право на любое разрешенное его использование, под кото­рым понимается право использовать участок вместе с расположенны­ми на нем зданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениям, установленным соответствующими органами (органами местного самоуправления) согласно требованиям действующего законодательства. Такие ограничения могут устанавли­ваться только в отношении всех участков в пределах данной функцио­нальной зоны.

Собственник вправе использовать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, строения­ми, помещениями теми способами и в тех целях, которые не запреще­ны в пределах данной функциональной зоны этого населенного пункта или в радиусе 100 м от границ данного земельного участка.

На этих земельных участках могут устанавливаться сервитута, т.е. данные земельные участки могут быть обременены правом их исполь­зования лицом, не являющимся собственником участка.

Установлены специальные гарантии защиты прав покупателя зе­мельного участка в случае его изъятия для государственных или обще­ственных нужд. Изъятие земельного участка допускается только в слу­чаях, установленных федеральными законами, и осуществляется в су­дебном порядке. Принудительный выкуп проданного в собственность земельного участка осуществляется в размере не ниже уплаченной по­купателем стоимости земельного участка.

80 Глава 3. Основания приобретения права частной собственности на землю

⇐ Предыдущая18192021222324252627Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. A. Оказание помощи при различных травмах и повреждениях.
2. A. особая форма восприятия и познания другого человека, основанная на формировании по отношению к нему устойчивого позитивного чувства
3. B. Принципы единогласия и компенсации
4. Cочетания кнопок при наборе текста
5. D-технология построения чертежа. Типовые объемные тела: призма, цилиндр, конус, сфера, тор, клин. Построение тел выдавливанием и вращением. Разрезы, сечения.
6. EP 3302 Экономика предприятия
7. Exercise 5: Образуйте сравнительные степени прилагательных.
8. H. Приглаживание волос, одергивание одежды и другие подобные жесты
9. I. «Движение при закрытой автоблокировке (по путевой записке).
10. I. Если глагол в главном предложении имеет форму настоящего или будущего времени, то в придаточном предложении может употребляться любое время, которое требуется по смыслу.
11. I. Запоры — основная причина стресса
12. I. ПРИЕМЫ ИЗМЕРЕНИЙ И СТАТИСТИЧЕСКИЕ СПОСОБЫ ОБРАБОТКИ ИХ РЕЗУЛЬТАТОВ В ПСИХОЛОГИЧЕСКОМ ИССЛЕДОВАНИИ