Частные стратегии развития жилищной сферы города

 

При разработке отдельных направлений развития жилищной сферы городов (частных стратегий) должны учитываться, прежде всего, требования действующих федеральных программ и проектов, имеющих обязательную силу в целом по стране.

На федеральном уровне в нашей стране принят национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», включающий четыре стратегических направления:

1. Повышение доступности жилья.

2. Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования.

3. Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры.

4. Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленным федеральным законодательством.

Меры, предусмотренные в рамках каждого направления, предполагают дальнейшее развитие правовой базы, обеспечение сбалансированной бюджетной и организационной поддержки расширения спроса и предложения на рынке жилья. Механизмами реализации проекта являются федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг, действие которой продлено до 2012 года, и входящие в ее состав подпрограммы.

Направление «Повышение доступности жилья» предусматривает улучшение жилищных условий молодых семей и включает следующие основные мероприятия:

- предоставление субсидий молодым семьям на приобретение жилья или оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья в размере 10% от средней стоимости стандартного жилья за счет федерального бюджета и не менее 25% за счет средств региональных или местных бюджетов для молодых семей, не имеющих детей, и не менее 30% за счет средств региональных или местных бюджетов для молодых семей, имеющих одного ребенка и более в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей». Дополнительно субъекты, участвующие в подпрограмме, предоставляют участникам подпрограммы субсидию в размере не менее 5% средней стоимости жилья при рождении (усыновлении) одного ребенка на цели погашения части кредита (займа) или компенсацию затраченных собственных средств на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья;

- развитие системы страхования ипотечных жилищных кредитов с целью снижения первоначального взноса при получении ипотечных жилищных кредитов.

Направление «Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования» включает увеличение объемов ежегодно выдаваемых ипотечных жилищных кредитов, постепенное снижение ставки по ипотечным кредитам. Его основные мероприятия:

- развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, включая предоставление ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» государственных гарантий Российской Федерации, а также увеличение уставного капитала Агентства;

- реализация комплекса мер по формированию инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг, включая развитие нормативно-правовой базы.

По направлению «Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» предусматривается увеличение общего годового объема ввода жилья за счет мероприятий проекта, а также увеличение доли частных инвестиций в коммунальном секторе и снижение износа коммунальной инфраструктуры. Основные мероприятия:

- в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» предоставление по Программе государственных внутренних заимствований Российской Федерации государственных гарантий по кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под жилищное строительство и выделение дополнительных финансовых ресурсов на субсидирование процентных ставок заемщикам по привлеченным кредитам;

- реализация комплекса мероприятий по сокращению административных барьеров, развитию рыночной инфраструктуры, градостроительного и антимонопольного регулирования в сфере жилищного строительства;

- в рамках подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» субъекты РФ, удовлетворяющие требованиям по развитию рыночных отношений в жилищно-коммунальном секторе, получат государственную поддержку на модернизацию коммунальной инфраструктуры.

Направление «Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленным федеральным законодательством» предполагает улучшение жилищных условий отдельных категорий населения, включая ветеранов и инвалидов. К нему относятся следующие основные мероприятия:

-реализацию подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» с целью предоставления субсидий гражданам России в форме государственных жилищных сертификатов;

- реализацию проекта по улучшению жилищных условий ветеранов и инвалидов из федерального бюджета через Федеральный фонд компенсаций.

Безусловно, стратегический план развития жилищной сферы конкретного города должен опираться на аналогичные федеральные и региональные документы, но при этом содержать конкретные программные мероприятия применительно к местным условиям, исходя из существующего положения дел.

Тем не менее, комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы города, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем, предполагает разработку и реализацию частных стратегий развития жилищной сферы как минимум по трем основным направлениям.

1. Развитие жилищного сектора экономики и повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья.

2. Приведение существующего жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания.

3. Обеспечение доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения жилыми помещениями.

1. Жилищное строительство.

На рынке жилищного строительства в городах функционирует множество субъектов, имеющих собственные интересы и сложную схему экономико-правового взаимодействия. Так как большую часть жилищного строительства выполняют частные субъекты рынка, имеющие свои собственные интересы, то задача городских органов власти и управления - создать благоприятные условия для привлечения инвестиций в жилищное строительство.

В рамках данного направления прежде всего необходимо формирование под жилищное строительство земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой, а также разработка Правил землепользования и застройки, содержащих информацию о разрешенных видах использования земельных участков, стандартах и параметрах застройки. Утвержденные Правила землепользования и застройки в городах будут снижать административные барьеры и способствовать развитию конкуренции в жилищном строительстве через внедрение прозрачных конкурсных процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства.

Практическая реализация стратегии, нацеленной на увеличение объемов нового жилищного строительства, предполагает определенный уровень доходов большинства населения. Средняя цена 1 м2 общей площади жилья по Пскову (34000 руб. на первичном и 33000 руб. на вторичном рынке ) намного выше средней заработной платы, в то время как в развитых странах (даже в мегаполисах) стоимость метра жилья не превышала размера средней заработной платы.

Всероссийским центром уровня жизни (ВЦУЖ) было проведено исследование положения населения с точки зрения доходов и жилищной обеспеченности. В результате исследования выявлена следующая структура населения нашей страны:

• неимущие (с доходами ниже прожиточного минимума (ПМ) и имеющие плохие жилищные условия) - 4, 3%;

• бедные по доходам (с доходами ниже ПМ, но имеющие средний и высокий уровень обеспеченности жилищем) - 16, 2%:

• малоимущие (с доходами выше указанного ПМ, но ниже восстановительного потребительского бюджета (ВПБ) и имеющие плохие жилищные условия) - 36, 0%;

• нижний слой среднего класса (с доходами выше ВПБ, но ниже 15 тыс. руб. на человека; жилая площадь превышает социальную норму и благоустроена) - 33%;

• средний класс (среднедушевые доходы от 15 до 30 тыс. руб. в месяц, имеют движимое и недвижимое имущество, существенные сбережения, комфортабельный отдых с лечением) - 9%;

• высший слой среднего класса (состоятельные люди с доходами от 1 000 долл. на человека в месяц, в Москве - от 1 500 до 2 500 долл.) -1, 3%;

• богатые (собственники значительных бизнес-активов, имущества) - 0, 2%.

Из представленной структуры российского общества по качеству и уровню жизни видно, что более или менее достойно живут примерно 10% россиян. По сравнению с соответствующими показателями развитых государств, где средний класс занимает доминирующее положение, составляя в численности населения 70% и более, российские цифры выглядят весьма скромно.

Строительство нового жилья в разных городах страны осуществляется крайне неравномерно. В строительстве жилья лидируют наиболее «богатые» субъекты Федерации, такие как Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край, некоторые города Сибири и Урала. В то же время в таких регионах, как Магаданская, Мурманская, Сахалинская области, Республика Карелия наблюдается резкое отставание темпов ввода жилья, а в ряде регионов продолжается падение объемов строительства.

Для развития жилищного строительства частные стратегии должны предусматривать:

• формирование системы территориального планирования и градостроительного зонирования с разработкой Правил землепользования и застройки;

• развитие конкуренции и снижение административных барьеров через внедрение «прозрачных» конкурсных процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства;

• обеспечение выделяемых под жилищное строительство земельных участков коммунальной инфраструктурой, создание условий для привлечения кредитных средств и частных инвестиций для этих целей;

• комплексную застройку территорий, реконструкцию и обновление кварталов застройки;

• развитие системы кредитования застройщиков на цели жилищного строительства;

• повышение эффективности техники и технологий строительства и производства строительных материалов;

• обеспечение правовых условий для развития ипотечного жилищного кредитования и других институтов жилищного финансирования населения;

• создание унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и обеспечение развития рынка ипотечных ценных бумаг;

• оказание бюджетного содействия повышению уровня доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов для населения;

• развитие новых рыночных институтов и механизмов, формирующих инфра-структуру ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья;

• совершенствование системы защиты прав граждан - приобретателей жилья и граждан, участвующих в финансировании жилищного строительства.

 

2. Повышение качества жилищно-коммунальных услуг и обеспечение комфортных условий проживания населения.

Продолжает оставаться проблемой качество предоставляемых жилищных услуг. Действующая система содержания и ремонта жилищного фонда не обеспечивает надлежащее техническое и санитарное состояние зданий и прилегающей территории. Важнейшей задачей на стадии эксплуатации жилищного фонда является формирование конкурентной среды и эффективной системы управления и обслуживания жилищного фонда. Необходимы преобразования, направленные на создание жестких рамок функционирования частных кампаний в жилищной сфере и вместе с тем делающих эту сферу привлекательной для новых участников и инвесторов.

Поскольку жилищная сфера относится к категории систем, развитие которых определяется не только техническим состоянием жилищного фонда, но и возрастающими требованиями населения, необходимо не только поддержание и увеличение жизненного цикла существующего жилищного фонда, но и своевременное повышение качества жилья на стадии его эксплуатации в соответствии с потребностями общества.

Жизненный цикл жилого дома обычно составляет не один десяток лет, причем в отличие от традиционной продукции (технических средств, обработанных материалов, услуг, программного обеспечения) довольно большую часть этого времени занимает период эксплуатации. Продолжительность эксплуатационного периода жилого здания зависит от множества факторов и условий, в числе которых:

• конструктивно-технические характеристики самого объекта;

• качество и своевременность проведения работ по техническому содержанию и текущему ремонту объекта;

• своевременность и качество проведения капитального ремонта объекта.

Важнейшим элементом процесса простого воспроизводства жилищного фонда, направленным на увеличение эксплуатационного этапа в структуре жизненного цикла объекта, сокращающим общественные затраты на строительство нового жилья является капитальный ремонт. Капитальный ремонт, представляя собой комплекс работ по полной или частичной замене конструктивных элементов и инженерных систем объектов, приводит к снижению физического износа, позволяет осуществить работы по восстановлению и усилению существующих конструкций, повышению их прочности и эксплуатационных качеств, снижению деформативности конструкций.

Наряду с капитальным ремонтом может проводиться модернизация жилья, представляющая собой форму простого воспроизводства, направленную на снижение, прежде всего, морального износа. Модернизация направлена на частичное или полное возмещение морального износа путем восстановления или улучшения потребительских свойств зданий. В ходе ее осуществляется приведение эксплуатационных качеств и инженерного оборудования здания в соответствие с современными требованиями.

Поэтому наиболее важнейшей формой воспроизводства жилищного фонда городов, позволяющей увеличить эксплуатационную стадию в составе жизненного цикла объекта, является проведение капитального ремонта с применением элементов реконструкции и модернизации основных фондов.

В настоящее время в домах, прослуживших 35 лет и более, проживает свыше трети городских жителей многоквартирных домов России. Несмотря на созданный эффективный механизм работы Фонда содействия реформе ЖКХ, финансирующего проведение капремонта многоквартирных домов и переселение из ветхого и аварийного жилья уровень износа жилого фонда во многих городах продолжает увеличиваться. Это настоятельно требует перераспределения инвестиционных потоков со значительным увеличением их доли на капитальный ремонт, реконструкцию и модернизацию жилых домов.

В связи с этим для повышения качества предоставляемых жилищных услуг и повышения комфортности условий проживания населения необходимо обеспечить:

• создание условий для реального развития конкурентного бизнеса в сфере управления жилищным фондом и коммунальном комплексе;

• разработку механизма взаимодействия собственников жилья и их объединений, органов местного самоуправления, государства по вопросам управления многоквартирными домами;

• развитие финансовых инструментов и институтов в целях привлечения инвестиций для модернизации жилищно-коммунального комплекса;

• проведение инвентаризации и паспортизации жилищного фонда;

• переход к реальным договорным отношениям и пообъектному управлению в жилищной сфере;

• введение отчислений на капитальный ремонт и модернизацию в полном объеме в плату за содержание жилья, обеспечив при этом социальную защиту малоимущих и льготных категорий населения;

• завершение отделения функций собственника имущества от осуществления хозяйственной деятельности по управлению и обслуживанию объектов жилищно-коммунального комплекса;

• разработку механизма мобилизации финансовых ресурсов для проведения капитального ремонта и реконструктивных работ жилищного фонда.

 

3. Социальная поддержка отдельных категорий населения и исполнение государственных обязательств по обеспечению их жильем.

В области социальной поддержки и исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан необходимо:

• обеспечение социальной защиты малоимущих и льготных категорий населения;

• совершенствование системы предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам с целью повышения их доступности

• сокращение сроков предоставления жилых помещений социального использования;

• увеличение ввода жилья для малообеспеченных и социально незащищенных граждан в сочетании с предоставлением им субсидий и льготных кредитов на покупку квартир;

• формирование коммерческого жилищного фонда города путем нового строительства, приобретения городом квартир на вторичном рынке, реконструкции пятиэтажек и общежитий.

По каждому из этих приоритетных направлений могут быть разработаны еще более частные стратегии, но обязательными являются определение и реализация конкретных мер, на которых должны быть сконцентрированы основные финансовые и организационные усилия, мероприятия по совершенствованию правовой и нормативной базы.

 

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Поделиться: